賃貸の仲介手数料の真実は？

質問

突然の質問ですいません。
マンションを借りる際の「仲介手数料」についてなんですが、以前どこかのサイトで「借主が支払うのは最高でも家賃の０．５ヶ月分（本人の了承があれば１ヶ月まで可）」
と拝見した事があります。
大家からも０．５ヶ月分もらうからだそうですが、もし、もらえてなかったとしても借主の負担は上限０．５ヶ月のままで良いのでしょうか？

普通に交渉しても言いくるめられてしまいそうで、法的根拠等あるようでしたら是非ご教示頂きたいです。

回答No.8

sojitzhd

業者をしています。

正確には居住用賃貸の場合、取引態様で「仲介」となっているのならば借主0.5ヶ月貸主0.5ヶ月が法定手数料（法で定められた仲介手数料）の上限となっています。（俗に仲介で合計1ヶ月以内だったら片方からでも1ヶ月の仲介手数料を貰えるというのは誤り。）

ただし、取引態様「代理」となっていれば片方から1ヶ月の仲介手数料をいただいても合法になります。（但し合計1ヶ月が上限です。）

業者はいずれも別途消費税をいただけます。

前述された方の通り、家主からは「広告料」としていただくパターンが多いとは思います。

また他に前述の方で「実際問題として日本の場合、賃貸物件の仲介に2社の賃貸不動産会社（募集元と客付け店)が入っているという実態があります。」と回答されていますが正しくは「2社入っている場合もある」ということで必ずしも2社入っているわけではありません。1社の場合もありますし、業者所有の場合は業者が貸主になりますのでその場合は「仲介」ではありませんので仲介手数料はかからない場合もあります。

また、個人家主と直接取引きは不動産業に精通していないと後々問題になってくることもありますので気をつけたほうがいいと思います。

回答No.7

nonbay39

４です。

＞大家さんからもいくらか頂いてると判明した場合は、これは宅建法違反になるのでしょうか？

　確かに仲介手数料としてとれば違反になりますが、広告料など他の名目で取っているはずですので、問題無いでしょう。領収書がないお礼などを考慮し始めるときりが無いですけど。

　あなたが思う物件の仲介手数料が借り主１ヶ月負担となるのであれば、その条件で借りるしか有りません。交渉をするのは自由ですけど、受け入れてはもらえないでしょう。

　仲介手数料の折半の比率を決めているのは貸主と借主です。
　宅建業者が決めるのは仲介手数料の額です。（最高賃料の１ヶ月分）
　ゆえに仲介手数料の負担割合が貸し主０：借り主１０というのが気に要らなければ、宅建業者に不満を持つのではなく、貸し主に対して不満を持つべきなのです。不満を述べると貸してくれないでしょう。
　仲介手数料が高いと判断するので有れば、宅建業者に不満を述べ値切れば良いでしょう、ただし仲介してくれないと思いますけど。

回答No.6

sicco

大家してます。

なんだか難しい話になってますね。
仲介業者の儲けは仲介手数料だけですが、これは法律で上限が「一ヶ月分」と定められています。
この設定は不動産業者に言わせれば、さっぱり儲からない金額、ということで、ここからさらに値引きというのは通常考えられません。

問題は、この一ヶ月分を借り主と貸し主のどちらがどれだけの割合で負担するか、ということ。

>「借主が支払うのは最高でも家賃の０．５ヶ月分（本人の了承があれば１ヶ月まで可）」

これはその通りです。
しかし、ここは自由契約の範疇であって、「借りたければ了承してくださいよ」ということが普通なので、もし借り主が半月分しか出したくないとゴネたとしても、「じゃあ貸しません」となるだけです。
ただ、物件によっては借り主がつきにくいものもありますから、そういう場合は大家が半月分負担する、というケースも珍しくないです。
ケースバイケースということですね。
いずれにしても、仲介手数料について、大家は払わない、借り主も半分しか払わない、というのは成立しないと思っていていいでしょう。

回答No.5

abaden

真実は他の関係者の方が語ってくれている通りです。

　借りる方としては、少しでも初期費用を安くしたいところですが、そして実際問題として日本の場合、賃貸物件の仲介に2社の賃貸不動産会社（募集元と客付け店)が入っているという実態があります。
　2社も不動産業者を通していたらマージンとられて料金が高くなるのも当たり前です。
　日本ではこれが当たり前ですが、海外ではどちらかというと大家との直取引のほうが主流です。一歩譲っても、2社も不動産業者を通すのは異常だと感じます。

　質問者様がすでに物件を仲介会社経由で見つけているなら、実際問題としておそらく1ヶ月分の仲介手数料を払わないと入居できないかと思われます。
　その物件を断るまたはこれから探すのでしたら、なるべく間の不動産業者を抜いて取引できるように探せば仲介手数料などが初期費用が安くなる可能性があるかと思います。

大家と直取引できるダイレクト・アクセス
http://allabout.co.jp/1/215694/1/product/215694.htm
http://www.directa.jp/

安くアパート・マンションを借りたいならネットや本に頼らず自分の足で探せ!!
http://kariu-apart.seesaa.net/

お礼

今話をさせてもらってる物件が立地、間取り、環境、築年数等非常に気に入ってるのでなかなか他を探せないのです・・・；；
＞なるべく間の不動産業者を抜いて取引できるように探せば仲介手数料などが初期費用が安くなる可能性があるかと思います。
確かにおっしゃる通りです。なんだか周りに仲介業者が多すぎてどれが直接の管理会社なのか混乱してしまいます。

今上司の目を盗んで書き込みさせてもらってるので、貼り付けて頂いたＵＲＬ、後でゆっくり拝見させて頂きます。

ご回答ありがとうございました。

回答No.4

nonbay39

大前提として仲介手数料を上限である賃料の１ヶ月分宅地建物取引業者が要求すると仮定します。

＞もらえてなかったとしても借主の負担は上限０．５ヶ月のままで良いのでしょうか？
　そうではなく、仲介手数料借主全額負担が条件の物件ならば、あなたが手数料の全額負担を承諾しないとその物件は借りられないでしょう。　仲介手数料として賃料の１ヶ月分を負担することは義務ではなく承諾の結果です。ゆえに承諾しないという交渉は自由ですけど、余地は余りないでしょうね。

　まあ、「承諾を得ている状態」という文言があやふやで貸主に有利にとれてしまうので、いずれは双方から０．５ヶ月分しかとれなくなるとは思います。承諾したくなくても承諾せざるを得ないというのが現状でしょう。

　逆に、貸主が承諾すれば、貸主が全部負担もありえますけど。

　あとは、「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」の第４でもお読みください。
　http://www.pref.osaka.jp/kensin/sido/housyuugaku.html

　現在であっても貸主や宅地建物取引業者次第ですので、借主の仲介手数料負担が賃料の０．５ヶ月以下な物件もあります。０．５ヶ月であれば、貸主が残りを負担しているか（空き部屋で大変）、宅地建物取引業者が最初から０．５ヶ月分しかとっていない（どうしても客をつける必要がある）と言うことになる可能性が高いでしょう。

お礼

分かりやすいご回答助かります。
例えばですが、承諾の結果私が１ヵ月分払ったとして、後に大家さんからもいくらか頂いてると判明した場合は、これは宅建法違反になるのでしょうか？
貼り付けて頂いたＵＲＬ，後で時間がある時にゆっくり拝見させて頂きます。

ご回答ありがとうございます。

回答No.3

noname#203300

大家しています。

　一般に募集をかけて頂く不動産屋さんと実際にお客様（借り手)を見つけてくれた不動産屋さんでは異なることの方が多いのはご理解頂けるでしょう。
　たとえば２軒の不動産屋さんが関係した場合（募集元と客付け店)、１ヶ月分ですと各お店には1/2ヶ月分しか入りません。一方は情報を流し書類を作成し、一方はお客様の相談に乗って、案内したり説明したりしているわけです。ですから大家のほうも“これでやっていけ”と言うのは酷だし、貸主、借主、仲介業者の３者の共生関係であることを理解できる常識は持ち合わせているのです。そこで、大家のほうは様々な名目（広告料等)でやはり幾許か（大抵は１ヶ月分)を負担して共生が共成になるようにしているのです。仲介業者さんが“やってられないよ！”とみんな辞めちゃったら借主も貸主も困りますからね。

お礼

そうなんですよねぇ。
言われてみれば仲介会社ももらった仲介手数料を管理会社と折半せざるを得ないから仲介手数料が値上がってるというのも理解は出来ます。
私、その仕組み（募集元と客付け店の存在）を知ったのがつい一昨日なんです・・・。

その後の調べで、対象となってる物件の管理会社の名前は知ったのですが、直接管理会社さんに契約しに行ったら道徳に反しますよね？
物件自体は非常に気に入ってるので悩みます。

ご回答ありがとうございます。

回答No.2

ddhocc

真相ですか？家賃の１か月分ですが。契約の自由の原則が　ありますので　どちらから貰うかは一概に言えません。それよりも　ＡＤと言って（宣伝料）さらに　大家さんから　１か月から２か月分取っている　不動産屋がいます。グレーゾーンです。これが実態です。

お礼

契約の自由の原則ですか・・・。
仲介手数料うんぬんに対してもそんなものが適用するんですね。
それなら不動産屋が強気なのも頷けます；；

ご回答ありがとうございます。

回答No.1

makosei

というより不動産会社が受け取る仲介手数料が家賃の1ヶ月分＋消費税を超えてはならない、ということだと思います。大家が全額負担してもよし、大家と借主が半々でもいのです。実情は大家が損をしないように借主が全額負担のケースが多いということです。広告に「仲介手数料1ヶ月分」と書いてあったら、その分は払わないと契約は無理でしょう。
「いやな客だな」と初めから敬遠されてしまいます。

お礼

お返事遅くなってしまい申し訳ありません。
なるほど、要は解釈の違いなのでしょうかね？
暫くおとなしく話を進めてみます。

ご回答ありがとうございました。