夫婦間での家の売買での確定申告

質問

昨年、夫婦間で家（土地を除く）の売買をしました。家のローンは当初2400万円でしたが、売買時（築８年）の残りのローンは1400万円でした。妻は1400万円を負担しました。家の固定資産税は現在850万円です。建物の固定資産税は時価の50％-70％ということなので、時価は1700万円から1214万円と判断しました。私は時価を1700万円として1400万円を支払った妻に持分として1400/1700=82.3%で持分を8割を譲渡しました。このケースの場合、夫である私は課税譲渡所得を得ては無いと思いますが、確定申告などで税務署へ申告する必要があるのでしょうか？
アドバイス、宜しく、お願いします。

回答No.1

moonliver_2005 · ベストアンサー

譲渡所得の金額は、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。取得費は、建物の場合、買い入れたときの購入代金や購入手数料などの合計額から建物の減価償却費を差し引いた金額です。譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、本件では売買契約書の印紙代です。参考URLを見てください。

本件の場合、取得費は2400万円X0.83=1992万円＋諸経費（登記費用、手数料、諸経費等）X0.83で、これを奥様に1400万円で譲渡されたのですから、減価償却費X0.83など細かく計算しても、多分譲渡所得は赤字になります。よって譲渡所得はありませんから、確定申告の必要もないことになります。

税金対策上注意すべきは「妻は1400万円を負担しました。」という点でしょうね。登記して半年とか１年位すると税務署から「資金の出処についてのお尋ね」のような書類が税務署から届きます。そうすると奥様は1400万円をどうやって調達したか回答しなければならなくなります。登記簿から質問者さんから売買による譲渡が行われたことが判りますから、その売買契約書を見せてくださいということにもなります。

従って、契約書は夫婦間でも交わしておく必要があります。契約書は大きな文房具店で売っていますから、これを買ってきて空欄を埋めて双方署名押印すればよいでしょう。こういうときに備え印紙ももったいないといわず貼っておくべきでしょう。「夫婦間の贈与でない」という証明の証拠になるでしょう。

奥様は1400万円をどうやって調達したかの回答内容が明確であれば何もおきませんが、不明瞭であると税務署に呼び出されて場合によっては、贈与税が奥様に課せられることになります。

申告しなければ不申告加算税、延滞税の対象にされることになりますが、税務署がこの点を突いてくるのは時効ぎりぎりの譲渡登記後３年経過直前の半年とか数か月前後ぐらいです。延滞税をたっぷり取り立てられるのですから、遅く催促する方が税務署には有利ですが、質問者さんの奥様には忘れた頃痛い目にあうことになるわけです。

これを回避するには先手を打って奥様が贈与税を申告すればよいです。

贈与税の点については、質問外ですから、必要であれば別の質問スレッドを立てるとよいでしょう。

参考URL：

http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3202.htm,http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3261.htm

補足

moonliver_2005さん、ありがとう、ございます。非常にわかりやすかったです。私共は契約書も夫婦間で交わして印紙も貼ってます。私に関してはどう考えても譲渡所得はないので確定申告は必要ないとの説明、承知しました。

また、1400万円は妻の100%の貯金で、銀行からの妻名義の証書も保管してます。つまり、妻は家の持分を８割を購入したのであって、贈与ではないとおもいますので、贈与税の申告をする必要はないと思うのですが．．．それでも、妻が贈与税を申告する必要があるという場合は申し訳ないですが、もう少しその必要性を説明して頂けると助かります。また、妻は所得を得た訳ではないので確定申告は不要と思いますが、念の為に、確認して頂けると助かります。

それと0.83％の意味を教えて頂けないでしょうか？それと、家の時価ですが、私は固定資産税からの場合と原価償却を考えた２つで計算しました。ほぼ、同じでしたが、他の方の回答で固定資産税からの計算は根拠がないとの説明を受け、納得してます。ただ、減価償却もほぼ同じなので問題ないと思いますが、私は以下のホームページで減価償却を計算しました。http://www.daikyo-realdo.co.jp/tax/tax_contents/kani/kan_dep.html

回答No.8

moonliver_2005

>贈与税の控除額は140万円ではなくて110万円ではなかったでしょうか、

私の記憶違いでした。すみません

＞最悪のケースとして174万円-110万円=64万円の10%え6万4千円の贈与税が妻にかかるかもしれません。

この計算によれば税法ではもう課税されています。奥様が贈与税を申告して支払っていないだけです。後日「資金出所のお尋ね」の書類は奥様に必ずと言ってよいくらい来ます。法務局の登記変更データはすべて税務署資産税課に転送され、税務署は機械的の問い合わせ文書を発送するシステムなのです。以下No1と繰り返しになりますから省略しますが、本件、不申告加算税、延滞税を払わせられるのが嫌なら、贈与税の申告をされた方が良いです。たいした額でないと考えるなら、放っておいて請求されたら贈与税本税、不申告加算税、延滞税を払うことでも良いでしょう。（仕事熱心でない税務署員に当たると、うまくすれば・・という可能性はあるでしょうが、私にはそういう経験は無かったです。ですから私は年金徴収事務は税務署に統合すべきと考える信者です。笑）

＞今回の売買について確定申告を０としてすべきか、譲渡所得がないからしないほうが良いのか、どちらが良いのかアドバイスを頂けると助かります。

所得税は、所得が発生した時点で税法が規定する額の税金が発生していると考えると判り易いです。これを申告して納税するというのは単なる手続き、厳密には手続き履行義務の問題で、義務を履行しなければ不申告加算税、期日までに納税しない延滞税が課せられることになるのです。

これを逆に考えると、質問者さんのケースでは譲渡所得税は発生していませんから、これを申告する義務はないことになります。よって譲渡所得税については確定申告不要ということになるのです。

本件、プロの相談受けてみることをお勧めします。お近くの税理士会の税務相談、弁護士会が開いている法律相談を受けてみるとよいです。相談受けるときは手元の証明文書すべて持参されると話が早いです。

私は単に経験上税法に詳しいだけですが、譲渡所得税、贈与税は金額が大きいですから延滞税とか不申告加算税、過少申告加算税の額もおおきくなります。本件でしたら、私でも、私や皆さんの回答内容を頭に入れ状況必ず税理士とか弁護士のプロに相談しますね。有料でも５千円とか１万円でしょう。無料の税務相談もさがせば自治体、税理士会が開いている場合もあります。

お礼

アドバイス、有難う御座いました。不申告加算税、延滞税を避けるために、確定申告へ行こうと思います。

回答No.7

kyosuke11

時価、特に建物の時価を考える場合、固定資産税評価額と時価との間にはあまり関連がありません。
不動産鑑定士の評価を受けない場合は、やはり償却計算が最も客観的かつ一般的なのではないでしょうか。

申告自体は、今回の内容が確信あるものではございませんので、私自身であれば、一応提出して正否を委ねると思います。

補足

アドバイス、ありがとう、ございます。申告するか決めかねてますが参考にさせて頂きます。

回答No.6

kyosuke11

＞著しく、時価とかけ離れてしまうことによる、譲渡所得税や贈与税がかかることは防げると思います。どうでしょうか？

防げるもなにも、もうしてしまった事ですからね・・・。
計算過程や根拠はさておき、結果として、奥様に建物の持分の8割を1400万円で譲渡した訳ですから、第3者（税務署）にkonzanさんの判断を客観的に証明するためにも譲渡所得0円の申告をなさればいいのではないでしょうか。

計算根拠とした建物自体の固定資産税評価額と償却計算における残存価額との乖離が気になりますが、夫婦が住んでいる建物のローンを精算するために、やむを得ずこのような処理をしたと言うふうに説明されれば、税務署もあまり極端なことは言わないでしょう。

補足

ありがとう、ございます。譲渡所得０円の申告ですが、つまり家の売買に関する内容を年66.96万円の減価償却で2400-66.96*8=1864万の住宅の8割を妻に1400万円で売却したとの内容で、結局、譲渡所得は０円です。との内容で良いのでしょうか？

計算根拠とした建物自体の固定資産税評価額と償却計算における残存価額との乖離の件ですが、もし、宜しければ、固定資産税評価額と時価についての関係を教えて貰えれば助かります。建物取得費用/減価償却から時価を算定する事例はあったのですがhttp://home.e-catv.ne.jp/tainori/subpage4-7.html、固定資産税評価額と時価はありませんでした。固定資産税評価額の決め方はありましたが、http://www.niceliving.net/zeikin/zeikin26.html。

回答No.5

moonliver_2005

再びNo1です。

＞それでも、妻が贈与税を申告する必要があるという場合は申し訳ないですが、もう少しその必要性を説明して頂けると助かります。また、妻は所得を得た訳ではないので確定申告は不要と思いますが、念の為に、確認して頂けると助かります。

私は税務署員ではないですが、仮にそうだとしてこの場合について詮索すると「1400万円は妻の100%の貯金で、銀行からの妻名義の証書も保管してます。」ということから「奥様は働いておられますか？」という質問が生じて、
A答が「はい」の場合：税務署員に「夫婦の財産は共有が原則でしょう。名義は奥様としてもこの預金の半分は明らかに夫たる質問者さんのものです。よって700万円が贈与に当たります」という理屈がこねられる可能性もあるでしょう。

生活費はすべて質問者さんの収入でまかない、奥様の働いた分は足りなければ生活費に回し、余れば全額預金して、８年後にその額が1400万円になったのでしょう。私はこれは美談と思うのですが、税務署はそう考えないということも想定の範囲内でしょう。奥様が働いていたというのが給与収入であれば良いのですが、ピアノ家庭教師とか華道茶道の先生みたいな形で税務署に見えない働き方をされていた場合には、「働いておられたのなら所得税の申告はどうされていました？」みたいな質問が生じて、所得税の不申告も問題になってくることも想定範囲でしょう。

B答が「いいえ」の場合。税務署員は「ではこの預金の出処はご主人の収入というわけですね。ならば名義は奥様であるだけで実質ご主人のものでしょう。」みたいに攻められるでしょう。「結婚したときの持参金です」と主張できて、それが預金証書などで証明できると贈与税の時効にかかって、この預金が奥様単独所有財産であることになりますが・・・

税務署員はこの道のプロですから、他にどんな攻め方があるか私にはすぐに思いつきません。質問者さんは、想定問答集を作っておくとよいでしょう。

＞それと0.83％の意味を教えて頂けないでしょうか？
「1400/1700=82.3%=0.83で持分を譲渡しました」という客観的事実から、取得費、減価償却費は奥様の全額負担ではなく、奥様の共有持ち分比0.83で案分した額で計算することが税務上（厳密には民法の規定から）求められるからです。登記が0.80の持ち分比であれば0.80に変わります。登記簿上の共有持ち分比がすべての支配数値です。登記簿上の共有持ち分比が異なればそれに従って再計算してください

＞それと、家の時価ですが、私は固定資産税からの場合と原価償却を考えた２つで計算しました。ほぼ、同じでしたが、他の方の回答で固定資産税からの計算は根拠がないとの説明を受け、納得してます。ただ、減価償却もほぼ同じなので問題ないと思いますが、私は以下のホームページで減価償却を計算しました。​

判り易く説明すると譲渡所得税においては「財産評価額」という概念が無い世界で、贈与税（相続税もそうです）では全く逆に「財産評価額」が支配する世界になっているのです。従って譲渡所得を計算するときには、譲渡契約書と取得事実から演繹され証明される譲渡収入、取得金額、減価償却費から機械的に計算されます。つまり税務署は、譲渡価格が高いの安いのという「評価」を問題にすることができないことになるわけです。一方贈与税では細かい計算根拠は評価手段の一つに過ぎず、評価結果の妥当性が問題とされます。厳密に組み立てた計算に基づく評価額であっても、結果の妥当性がなければ否認される世界です。

私はNo1の回答で「贈与税は質問外なので」と書きましたが、贈与税の立場で本件を見ると、本件全く違った世界が開けることになります。私は相続税を申告するときに建物評価額を求める問題に遭遇しましたが、築後かなりの年数が経っているため建物の建築請負契約書の請負契約金額から減価償却費を差し引くとほぼゼロになってしまいました。そこで、固定資産税評価額で評価しましたが、税務署はこれでOKだったと記憶しています。つまり評価が妥当であればOKという世界で、こう言う方法はダメということもなく、こう言う方法で評価せよというルールもないようです。（相続税と贈与税は同じ法律「相続税法」で規定されているのです）

本件「年66.96万円の減価償却で2400-66.96*8=1864万です。1400/1864=75.1%でした（ほぼ8割）。」ということから、建物全体の現在の評価額は1864万で、その0.83の持ち分を奥様に譲渡したとすると、1574万円が奥様に譲渡してよい価格であるという評価もあり得ます。（0.83にこだわっているわけではなく、登記簿に登記した共有持ち分比があくまで基準になります）これを実際には1400万円で譲渡されたのですから、174万円が贈与となりますが、贈与税の控除額は140万円ありますから、34万円が課税対象贈与額となって・・・と理屈の上では贈与税が発生しますが、とにかく「財産評価額」が支配する世界ですから、こういう細かい議論は無くなって、前記の1400万円の出処問題が無ければ「概ね妥当な譲渡金額で、贈与税課税対象となる夫から妻への贈与にはならない」と私は考えています。

補足

ありがとう、ございます。妻の1400万円は、結婚以前に妻が働いていた時に貯蓄していたお金です。定期預金を解約した時の妻名義の貯金証書も保管してます。

贈与税の控除額は140万円ではなくて110万円ではなかったでしょうか、
最悪のケースとして174万円-110万円=64万円の10%え6万4千円の贈与税が妻にかかるかもしれません。

最後に、今回の売買について確定申告を０としてすべきか、譲渡所得がないからしないほうが良いのか、どちらが良いのかアドバイスを頂けると助かります。本当に、詳細な説明を頂いて感謝しております。

回答No.4

kyosuke11

＞以下の内容は私には理解できませんでした。可能でしたら、詳しく説明お願いします。
　また、単にローンの負担者となった場合においても消滅したkonzanさんのローン債務額1400万円が収入金額とみなされて同様に計算されます。
奥さんに対しては、実際にお金が動かずローンの債務を負担すること（肩代わり）になった場合であれば、貰った資産の時価の8割から負担することになった1400万円を差し引いた分に対して贈与税がかかってきます。　まあ、家の固定資産税評価額が850万円ほどでしたら税金はかからないと思いますけど。

実際にお金が動いたということが分からなかったので、一般的に言われる負担付贈与を考えました。申し訳ございません。
http://www2.ttcn.ne.jp/~mkikuchi/hutanntukizouyo.htm

しかし、8年で価値が1/3とは極端ですね。
たしかに計算上は譲渡費用を考えずとも、大雑把計算して1864万の物を1400万で売却したのなら譲渡所得は0ですね。

譲渡持分の計算と言う意味では、1400/1864=75.1%でした（ほぼ8割）という計算ではなく、単純にローン総額2400万円に対して奥様が負担したローン残債1400万円で按分した結果の58％でよかったのですが。

補足

ありがとう、ございます。妻からは実際に1400万円受け取って、私の口座に入れて、そこからローンの債務を支払いました。実際にお金は動いてます。しかし、私も負担付贈与については考えてました。”贈与財産の通常の取引価額（時価）からその負担の額を控除した価額”に贈与税がかかることを知っていたからです。だから、あくまで時価にこだわったわけです。もし、kyosuke11さんの言われるように、『単純にローン総額2400万円に対して奥様が負担したローン残債1400万円で按分した結果の58％でよかったのですが』で処理したとすると、私には譲渡所得が発生するものと思います。最初から、持分を妻が持って、その持分を変更するのであれば、そのような計算で良いように思われます。しかし、最初に売買して妻が持分を得る時は時価で計算する必要があるようです。私が時価より高く売ると、私に譲渡所得税がかかります（あまりにも時価より高いと妻からの贈与とみなされる可能性も？）。時価より低く売ると、妻への贈与とみなされ、妻に贈与税がかかるかもしれません（負担付贈与とみなされる？）。しかし、原価償却にもとずく計算での時価設定であれば,http://www.daikyo-realdo.co.jp/tax/tax_contents/kani/kan_dep.html​著しく、時価とかけ離れてしまうことによる、譲渡所得税や贈与税がかかることは防げると思います。どうでしょうか？

回答No.3

kyosuke11

何だか一人で先走ってしまった様に思うのですが、
初めは家の持分はkonzanさんが100％だったのですか。
そして、持分80％を譲渡する対価としてローンの残額1400万円を支払ったと。

＞家の固定資産税は現在850万円です。

固定資産税評価額のことですよね。
税額がこれでしたら、評価額5億円以上の大豪邸ですが。
お金持ちだったらローンなんてしませんよね。

＞建物の固定資産税は時価の50％-70％ということなので、時価は1700万円から1214万円と判断しました。私は時価を1700万円として1400万円を支払った妻に持分として1400/1700=82.3%で持分を8割を譲渡しました。

固定資産税評価額が一般的に時価の7割というのは土地のことであって、建物自体は固定資産税評価額かそれよりも低いです。
ですから、計算の前提と根拠自体が間違っています。

＞夫である私は課税譲渡所得を得ては無いと思いますが

また勝手に思い込んじゃって・・・
今回実際に奥さんからお金を貰ったのであれば、譲渡所得の計算においてkonzanさんは1400万円の収入金額があったことになるので、ここから取得費・譲渡費などを差し引いた後に対して税金がかかります。
また、単にローンの負担者となった場合においても消滅したkonzanさんのローン債務額1400万円が収入金額とみなされて同様に計算されます。

奥さんに対しては、実際にお金が動かずローンの債務を負担すること（肩代わり）になった場合であれば、貰った資産の時価の8割から負担することになった1400万円を差し引いた分に対して贈与税がかかってきます。　まあ、家の固定資産税評価額が850万円ほどでしたら税金はかからないと思いますけど。

思い込みはせずに、前もって経理士さんとかの専門家に相談すればよかったのに・・・。

補足

訂正ありがとう、ございます。それと、kyosuke11さんの言う通りとすると、計算自体の根拠を失ってしまいます。しかし、2400万円が８年で
850万円とは驚きです。他の根拠としては原価償却にもとずく計算もしました。http://www.daikyo-realdo.co.jp/tax/tax_contents/kani/kan_dep.htmlこれだと、年66.96万円の減価償却で2400-66.96*8=1864万です。1400/1864=75.1%でした（ほぼ8割）。どうでしょか？じっさい、妻とは売買契約もしてます。貰った訳ではありません。もちろん、取得費・譲渡費を1400万から差し引くとマイナスです（減価償却を考慮するとほぼゼロ）。ゼロになるように家の持分を８割譲渡しているのです。1400万円は妻の貯金によるものなので、ローンの負担者とはならないです。単純に妻が家の持分の8割を貯金で購入したと考えてください。以下の内容は私には理解できませんでした。可能でしたら、詳しく説明お願いします。

また、単にローンの負担者となった場合においても消滅したkonzanさんのローン債務額1400万円が収入金額とみなされて同様に計算されます。
奥さんに対しては、実際にお金が動かずローンの債務を負担すること（肩代わり）になった場合であれば、貰った資産の時価の8割から負担することになった1400万円を差し引いた分に対して贈与税がかかってきます。　まあ、家の固定資産税評価額が850万円ほどでしたら税金はかからないと思いますけど。

回答No.2

mukaiyama

＞家の固定資産税は現在850万円です…

もちろん年額ですよね。
すごい豪邸ですね。

＞夫である私は課税譲渡所得を得ては無いと思いますが…

譲渡所得は、実際の売買価格が基準になります。
ローン残高は関係なく、売却した値段と、最初に取得したときの値段との差が「譲渡所得」です。

以上はごくごく基本です。
実際にはいろいろ細かいことが定められていますので、ご自分で今一度お調べください。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/jouto.htm

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実際の売買価格でなく評価額が基準になるのは、所得税でなく「贈与税」や「相続税」です。
あなたが 20年を経た熟年夫婦なら、評価額 2,110万円まではただであげても贈与税はかかりません。
このときは、もちろん所得税もかかりません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

補足

ありがとう、ございます。以下の件は知ってました。要するに、現在の家の時価を考えて、ローン負担分の割合で持分を移転したと考えてください。ただ、家（建物）の時価が固定資産税評価額以下というのは納得できないですが．．．

譲渡所得は、実際の売買価格が基準になります。ローン残高は関係なく、売却した値段と、最初に取得したときの値段との差が「譲渡所得」です。