夫婦間での持分の売買について

質問

こんにちは。宜しくお願いいたします。
現在、私持分5分の3、妻持分5分の2の土地と建物を所有しております。
繰上返済したので住宅ローンはありません。
この度、私の持分を全て妻に売買することになりました。
評価証明は、土地約1200万、建物約900万です。
全体を3000万で売却すると考え、私の持分5分の3の1800万で妻と売買契約しました。
ちなみに1800万円は妻から現金で頂きます。（その内500万は妻が両親に借りました）
そこで質問なのですが、何にいくら費用や税がかかるのか教えてください。
１、贈与税はかからないと思うのですが如何でしょうか？
２、登記費用、司法書士報酬などはいくら位かかるのでしょうか？
３、1800万をもらった私には所得税等かかるのでしょうか？かかるとしたらいくらくらいでしょうか？
その他にも、こうした方がよいや、こんなこともある等なにかありましたら勉強不足ですので是非教えてください。

以上３つも質問して申し訳ありませんが、宜しくお願いいたします。

回答No.4

noname#17334 · ベストアンサー

>当初の購入金額は全体で約５０００万でした。
>で、今回全体で３０００万の売却ということになりました。
>以前中古住宅を売って今の家を新築したのですが、その時に買い替えの特例と
>やらをつかったかもしれません。そのときは４０００万で買って、３０００万で売りました。

4000万円で買って３０００万円で売ったなら売却損です。譲渡益課税の繰り延べは
使っていません。
また、今回５０００万円で買ったものを３０００万円で売っても譲渡益はないので
所得税、住民税の課税は心配いりません。

＞妻と（妻の）両親との間で金銭消費貸借契約を結んで借りたようです。
そうですか。
＞婚姻期間は１２年ですので２０年の特例は使えないようです。
そうですか。

＞私の両親と新居で同居していましたが結局折り合いが会わず、

つまり、質問者さまのご両親を、奥様・質問者さまの共有の住居に同居
させていたわけですね。それで、ご両親は借家に移られるわけですか。
＞双方の両親も険悪な状態となり、その結果妻の両親が足りない分
＞お金を貸してあげるから今のうちにあなた（妻）の名義にしなさい。
＞という感じになったわけです。
端的に申し上げると、質問者さまは、ご両親を追い出され、自分の持分を
奥様に買収された・・・というわけですか。穏やかでないですね。
今のうちに・・・というのは、離婚話に発展する前にという意味ですね。

不動産取得税は、新築時に「質問者さま他１名」という形で一括納税しています。
夫婦間で持分譲渡した場合取得税は免除される気がしましたが・・・
登記から税務署へ書類がまわって納税督促がきますが
私の場合、妻の持分を私の母親が買い取り、そのときに不動産取得税を
母に払わせた記憶がないのですが・・・。記憶違いならお許しください。
税務署が課税わすれただけかも知れません。
価格は２０００万円。マンションの共有持分でした。

お礼

経験談も交え、大変わかりやすく回答いただきありがとうございました。

回答No.3

gamigami

登記書き換えたら「不動産取得税」が発生しますね。

お礼

なるほど不動産取得税が妻に発生するわけですね。
ありがとうございます。

回答No.2

noname#17334

＞その内500万は妻が両親に借りました
これは、きちんと処理しないと贈与になりますね。
借りて返済するか１１０万づつ各年で贈与をうけるか
住宅取得資金の贈与の特例などをつかうか
５００万円を奥様の親名義で登記するか
（売買契約も共有名義にしないといけません）
心配なのは、その点くらいでしょうか。
売買の目的は何なのか、それによって知恵の出し方が違ってきますが・・・。
夫婦のままなら２０年経過で贈与自由ですし

補足

妻と（妻の）両親との間で金銭消費貸借契約を結んで借りたようです。
婚姻期間は１２年ですので２０年の特例は使えないようです。
それから売買の目的というか原因は、私の両親と新居で同居していましたが結局折り合いが会わず、双方の両親も険悪な状態となり、その結果妻の両親が足りない分お金を貸してあげるから今のうちにあなた（妻）の名義にしなさい。という感じになったわけです。
実は私も妻の両親に新築時に５００万を借りております。なのであまり強くいえません。
今回妻から貰う１８００万の内からもちろん５００万は一括返済するつもりです。と、こんな感じです。

回答No.1

noname#17334

＞１、贈与税はかからないと思うのですが如何でしょうか？
贈与がないのでかかりません。

＞２、登記費用、司法書士報酬などはいくら位かかるのでしょうか？
売買価格が１８００万円ならば、登記費用と書士代で１７万？以下ではないでしょうか
詳しくは、お近くの司法書士に電話で聞いてください。

＞３、1800万をもらった私には所得税等かかるのでしょうか？かかるとしたらいくらくらいでしょうか？
取得価格から取得経費を引いたものと売却代価との間に利益が生じていたらそこに約２５％の課税
があります。
けど、１９８５年以前の取得でも今日日なかなか利益は出ません。相続とかで取得していたり
以前から買い替え特例でも使っていない限りないでしょう。

＞勉強不足ですので是非教えてください。
離婚ですか？
離婚なら、別途離婚協議書で共有持分を改定して定めることで、５０％５０％の持分比に変えても
奥さんに贈与は発生しません。
もちろん値上がりしていなければ、所得税の課税もないです。

補足

早速の回答ありがとうございます。
当初の購入金額は全体で約５０００万でした。
で、今回全体で３０００万の売却ということになりました。
以前中古住宅を売って今の家を新築したのですが、その時に買い替えの特例とやらをつかったかもしれません。そのときは４０００万で買って、３０００万で売りました。この場合今回の所得税はどうでしょうか？
重ねて質問して申し訳ありませんが、宜しくお願いいたします。