- 締切済み
これは、実質銀行の「貸し剥がし」では???
不動産賃貸業を営む者です。今回一棟追加新築するため、金融機関と交渉していますが、気になるのは、「火災保険を掛け、銀行をその質権の第一位とする」という文言です。 火災保険は、万が一の際、修理/立替のため掛けるもので、火災→保険金支払い→修理→事業継続 となります。 ところが、銀行が質権を主張した場合、保険金→銀行が回収→借金チャラとなるも事業継続できず、となります。 これは、一種の「貸し剥がし」ではありませんか? 銀行は、「そんなことはしない」といっていますが、文言ははずそうとしません。 不動産賃貸業は長期リスクマネジメントの事業です。こんな大きなリスクを背負わなければならないと思うと腰が引けます。 皆さん、銀行の主張は正しいでしょうか?(もちろん、担保・保証人さらに保証料も払います。)
- みんなの回答 (5)
- 専門家の回答
みんなの回答
- Verhaagen
- ベストアンサー率45% (9/20)
- JinkoJinko
- ベストアンサー率60% (17/28)
- Verhaagen
- ベストアンサー率45% (9/20)
- 6jizou
- ベストアンサー率49% (32/65)
関連するQ&A
- 銀行融資での、「火災保険質権一位設定」のリスク回避について教えて下さい。
賃貸業です。来年新築にあたり、長期融資を検討中。 事業計画は、30年で返済・納税して、3億の利益がでるスキーム。担保は土地と建物。連帯保証人は法定相続人(資産も有り)、保証会社に保証料を一括400万。 ここまで譲歩して、どうしても理解できないのが、「火災保険の質権第一位設定」。 火災保険は、万一火災の場合、部分的であればその火災保険で修理し、事業を継続し、返済を続けるためのもの。修理中は家賃収入が無くなるので、「特約で家賃保証(修理中も家賃相当がもらえる→返済できる)」もつける。 もし全焼の場合でも、火災保険を原資に、建て直しで事業を継続、返済の継続 を目指すもの。 ところが、この質権、銀行が主張すれば、保険金は全て銀行に。借金はチャラになるも、残るは焼け爛れた建物だけ。当然事業継続などできない。 銀行の主張は、「担保の建物が火災で担保価値が下がったらどうするの?」というだろう。だけど、銀行は回収だけを考えているのかといいたい。大事なのは、事業を継続させて返済させるじゃないのか? 銀行はいうだろう、「一旦保険で借金をチャラにして、新たに建て替え事業に融資しましょう。」←だけど、保険金を巻き上げる銀行が新たな融資をすると思う?これって立派な「貸し剥がし」じゃないですか? 銀行の担当者はいう、「質権の主張なんてしません」←しないなら文言外せというが、耳を貸さない。 30年間で、家賃下落20%、空室30%でも収支のでる計画。建設会社にも前金分の金利を払うことで、建設中の倒産リスクを回避。 ここまでリスク回避しているが、銀行の質権の主張だけはリクス回避できない。 だれかいい案ありますか?
- 締切済み
- 融資
- 共同名義の家に掛ける火災保険
親と共同名義で家を建てる話になりました。 自営業なので銀行でのローンとなりますが、銀行の指定で火災保険に質権を設定することになるという事までは解るのです。 でも、共同名義の場合は支払いの割合の多いほうの名義で質権を組むことになるのでしょうか。それとも二人分連名になるのでしょうか? もし質権設定の登録が一人分ならもう一人の名前で別の火災保険に加入できるかなと期待しているのですが、、。(つまり火災に見舞われてもローンがチャラになるだけでなく、その別口の保険で家を建て直すお金まで支払われるかなあと。) 損保関係にドシロウトなもので解りません。 火災保険は損保業界全体で情報を回して一軒の家には二重の保険は払わないとかの暗黙のルールとか有るのでしょうか? ご存知の方、経験者の方教えてください。
- ベストアンサー
- 損害保険
- 銀行の住宅ローン、火災保険の質権設定は絶対条件なのですか?
銀行から勧められた保険は高かったので自分で探してちょうど良い火災保険(ローン期間と同じ長期)をかける事にしました。 銀行にその旨を告げると「質権設定の承諾書」のようなものにハンコを下さい、と言われました。 その意味を聞き、「それはどの銀行でも住宅ローンなら同じですか?全員承諾しなくてはいけないのですか、私達だけが不利益を被る事はありませんか?」と聞きましたら、「どの銀行も絶対質権は付けますし、例外なくどなたにも付けて頂きます」と言われ、そういうものだと思って判子を押しました。 が、どの火災保険会社も「○○銀行さんは質権設定厳しいんですよね。今は質権設定しない銀行も多いんですけどね」と口を揃えていいます。 全焼した時ならともかく、半壊や一部損の場合でも銀行にまずお金が入金されてしまい、極少額な場合を除き、そのお金が全額ローン返済に充てられてしまうとのこと、そのような事をしたら少しの損壊でも、修理して住む為にまた新たにローンを組む事になってしまい、不条理と感じます。 もちろん保険金を他の用途に使ってしまう事を避ける為とは理解できますが、「どの銀行絶対付けますんで」という説明は少なくとも間違っているようなのでだまされたような、説明義務違反されたような、嫌な気持ちです。 常識的に、質権設定については先方の説明が悪かった事はさておき、「絶対付けなくてはいけない」という種類のものでしょうか。拒否する道はあったのでしょうか。よろしくお願いします。
- ベストアンサー
- 融資
- 銀行ローン返済期間の火災保険
銀行ローン35年で物件購入しますが、35年の火災保険質権設定が融資の条件と言われています。最初の出費を抑えたいためこちらの保険会社に見積もってもらった5~10年(せめて20年)位のものにしたいのですが35年が条件とのことです。銀行が提示する条件が法的に問題ないものなら仕方のないことですが、最初に銀行関連保険会社の高額な商品を説明もなく費用に組み込まれそれも融資の条件と言われたり、提携司法書士の報酬の2重取りなど色々と不信感が消えないので、銀行の条件の主張に問題ないか教えてください。もちろん銀行には保険契約期間に関わらずローン返済中は質権設定すると伝えてあります。契約間近かですので早急なアドバイス宜しくお願い致します。
- 締切済み
- 損害保険
- 質権設定された火災保険を変更した方、教えてください
家を新築し、数ヶ月前に火災保険をかけた者です。 住宅ローンがあるので、35年一括で質権設定が付いています。 不動産屋が持ってきた「あいおい」で掛けたのですが、53万(水害あり)です。 今回、生保の見直しの際、セコム損保だと10万安くなるから、火災保険も変えないか?と勧められました。 銀行の質権設定が付いていて、今までの代理店は家を買った不動産屋っです。こういった場合、手続きは面倒な事になるのでしょうか? 生保の代理店は、銀行と不動産屋に電話1本入れてもらえば、後は自分が銀行と書類のやり取りをするから・・と言っていますが、それで済むものなのでしょうか? 実際に変えられた方、良ければお話伺わせてください。
- 締切済み
- その他(住まい)
- 銀行が職場に毎日電話してきます。
住宅ローン返済中の火災保険を解約して、新たに別の火災保険に入りました。公庫融資ではなく、質権設定もしていません。銀行が、新しく入った火災保険証券を送れと毎日職場に電話してきます。担当者が休みのときは、変わりの別の銀行員が電話してきます。どれ位続くと嫌がらせになるのでしょう。それとも、証券を送らない私が悪いのでしょうか。でも、職場に毎日では業務に支障が出ます。ちなみにローンはもうすぐ完済します。
- ベストアンサー
- その他(法律)
- 更新時に「賃貸保証料」を支払いたくないのですが。
来月、住んでいる賃貸マンションの1回目の更新があります。 それに伴い、先日不動産屋から更新費用の連絡が手紙でありました。 そこには ・更新料:家賃1ケ月分 ・事務手数料:5250円 ・賃貸保証料:21000円 ・火災保険料:20000円 との記載がありました。 ここで気になったのが、賃貸保証料と火災保険料です。 火災保険料は仕方ないと思ったのですが、 賃貸保証料が納得いきません。 2年間家賃の支払いに遅延はありませんでした。 また、保証人もいます。 入居時は賃貸保証料、火災保険料ともに支払いました。 契約書を見直してみましたが、更新についての記載は、 「更新料として、家賃一ケ月分と事務手数料として5250円を支払うものとする」 という記載のみでした。 この場合でも賃貸保証料は支払わなくてはいけないのでしょうか。 不動産屋に掛け合うときにどのように言えばいいのか アドバイスをいただけると幸いです。 どうぞ宜しくお願い致します。
- ベストアンサー
- 賃貸・アパート
- 質権設定って誰がするんですか?
職場の建物には保険がかかっていて、3つの銀行に対して質権設定されています。 少し前に保険期間が切れたので継続しなおしました。 その場合、質権設定の書類はどこが用意するんですか? 銀行?保険代理店?保険会社? 3つの銀行のうち2つに対しては質権設定がなされたようなんですが、あと1つに関しては銀行からも何も言ってこないし、代理店もなんだかいうことがわからないしで悩んでます。
- 締切済み
- 財務・会計・経理
- 火災保険請求権の権利質
火災保険のことで教えてください。現在自己所有の不動産に5億円の火災保険が設定されています。これは銀行に借り入れがあり、抵当権を設定しているため、担保不動産が消滅した場合に火災保険金請求権で優先 弁済を銀行が受けられるようにするために、火災保険金請求権を権利質とするために締結しているものです。銀行の借り入れは 一億くらいです。うちの地域の銀行は商工ローンといわれるくらい借入者に厳しく、借り入れ額も、担保評価もすごく過酷な銀行です。お聞きしたいのは火災保険契約の額です。一億の契約ですと、火災保険契約の支払額がかなり少なくなります。そして 権利質の役目も果たすことができます。さらに仮に火災保険額を100万円とするとさらに保険契約の支払額が少なくてすむことに なります。このような主張を保険会社に主張することは可能でしょうか?また火災保険契約をやめることはできるのでしょうか?
- ベストアンサー
- その他(法律)
お礼
回答ありがとうございます。 但し、まだ論点がずれていると思います。 銀行が使途不明の事業資金に融資するわけがありません。そのために事業計画を審査するのではありませんか? 火災は偶発的事象です。そのことを逆手にとって、保険金を再建/返済継続に回さないオーナーがいる可能性がある、だから質権を設定する、というのが銀行の主張でしょう。そのようなオーナーを見抜きリスクを回避する(そんなオーナーには融資しない)、というのが銀行のリスクマネジメントの本来の姿でしょう。それを一番安易に、全てのオーナーに「貸し剥がしに順ずるリスク」を要求する、そんな安易な仕事の進め方がおかしいといっているのです。銀行の商品(特に不動産賃貸貸付などは)はパッケージ商品ではありません。オーダーメイド商品です。オーナーの事業計画(最悪の場合でも事業を継続していくのか)をいかに自行の利益につなげるかが仕事です。 銀行は、一旦融資をした事案でも、リスク(火災という偶発的な事象)は起きると、債権の回収を最優先するのでしょうか(オーナーにとっては致命的なリスクとなります)?その後の得られるべき利益は二の次なのでしょうか?オーナーに事業を継続させて、当初通り返済させる、というのが普通ではないのでしょうか? 資金使途相違を意図的に創造するオーナーがいるとすれば、それは犯罪でしょう(火災→保険金を自由資金に。火災はあくまで偶発的事象で、これを意図的にするならば、それは「放火」でしょう)。オーナーが犯罪を犯すリスク、そこまで銀行が考えているとは思えませんが・・・ 繰り返しますが、私の融資は不動産賃貸業拡大のための初期資金調達です。それ以外の意図は全くないオーナーなのです。