店舗契約の入居前解約可能ですか？

質問

義妹（台湾人・弟の嫁）がスナックを経営するとの事で家賃６万円の物件の保証人になりましたが・・印鑑を押してから物件を見に行ったら、トイレと壁の修繕がかなりかかります。しかも退去時の買取請求には応じないとの事にビックリ！自分の落ち度とはいえ１０月の家賃サービス・１１月から入居の契約を今から解除したい。まだ書類は渡してありません。保証人を降りたいです。可能でしょうか？お願い致します。

回答No.3

coffeecan

>　抵当物件で、根抵当となっておりまして

この物件の場合、妹さんのご商売が軌道にのる乗らない以前に問題があります。

物件貸主（オーナー）が何らかの理由で抵当権設定された債務を返済できなかった場合、
抵当権者（銀行？ノンバンク？）が物件を競売にかけることが考えられます。抵当権設定後の店舗賃貸借契約のため、借主は競売落札者に権利対抗できず、出ろといわれたら最長でも6ヶ月以内に出て行かなくてはなりません。その際敷金保証金などのオーナーにたいする債権は競売落札者に引き継がれずに、かなり不利になります。
（担保物権および民事執行制度の改善のための民法等の一部を改正する法律　平成15年8月1日法律第134号）

もし妹さんの商売が繁盛した時にこんなことになったら、かなりの痛手ですよね。

このことを事前に説明を受けなかったと主張し、契約の白紙解除（契約をなかったことにして、払ったお金をすべて返してもらう）をお願いしてみてはいかがでしょうか。

>　退去時の買取請求には応じない

応じるほうが今は珍しいです・・・
そのため、実際にトイレなどを使うことになる次のテナントさんから造作費を負担してもらう「居抜き」という方法で造作費の回収を図る方法はあります。ただ、この場合居抜きによる賃借人募集中期間の家賃を負担させられることがほとんどのため、撤去費用との天秤になります。

回答No.2

mu128

保証人になることと、退去時の修繕による買取請求に応じないこととは、あまり関係ないことと思います。それは、貸主と借主の間での問題です。質問者さんからみれば、借主が家賃を滞納して退去した場合に、その買取請求費用があれば自分の負担も減るのでは・・という意味で質問されているかと思いますが、そのような約束（買取できないという約束）ですとそれはできませんし、できないことが普通です。

そのような大修繕をしたら、退去時に元に戻すか又は貸主の許可を得てそのままにしておくか、ということになりますが、そのままにする場合は、それにかかった費用は請求できない、という契約が多いです。その費用を貰いたいということになってしまうと、「では、原則通り元に戻してください」と言われます。元に戻すということになっても、その費用はかかりますし、その費用は当然借主負担です。なので、これは一方的に借主不利な特約ではありません。

それでも保証人を降りたいということでしたら、そのことを義妹に話して契約自体を白紙にするか、保証人をやめたいことを貸主や不動産会社に相談してみるしかないでしょう。ただ、その場合は、義妹の方は他の保証人を探さなければならないし、探すことができなければ、契約はダメになってしまいます。妹さんが真面目な人間であれば、協力してあげてはいかがでしょうか？

ただし、保証人になる条件として、家賃の支払いが１ヵ月でも遅れたら連絡をくれることは要求してもいいでしょう。店舗の場合、家賃が遅れるということは経営状態が悪いことになります。早くその状況を把握できれば、対処も早くすることができ損害を少なくすることができます。
また、できれば、保証人にも条件付で契約解除ができる規定をつけてもらってもいいと思います。例えば、２ヵ月分家賃を滞納した場合に保証人からも契約解除できるようにしてもらえば損害を最小限にすることはできると思います。（このように、保証人にも契約解除できる権利を与えることが法的に可能かはわかりませんが、個人的にはそのような約束事はしてしまっても良いと思います。それでないと、保証人の責任が無限に大きくなってしまう危険性があります。）

保証人になってあげては・・・とは言いましたが、保証人の義務を理解した上で判断して下さい。ここでも、結構、保証人になったことによる相談が多いのでそれも参考にしてみて下さい。（それを見ると嫌になってしまうかもしれませんが）

やはり嫌だということでしたら相談するしかありません。が、修繕したところの買取請求がされないからという理由では、受け入れられないものと思います。そのような契約内容はほとんどの物件でつけられていますし、違法性も全くありません。また、弟さんや義妹の方とも関係が悪くなってしまうこともあります。その点も考慮して判断するようにして下さい。

お礼

今日、不動産仲介者と話しをして、解約の手続きをするようになりました。ただし、礼金・敷金の２４万円が戻ってくるかは今後話しをする事になりました。抵当物件で、根抵当となっておりまして、一切保証人の私には告知されていませんでしたが・・はんを押した落ち度もありますので、仲介業者によくお願いをしておきました。
ありがとうございます。まだまだツメないといけませんが、何とか難を逃れられると思います。

回答No.1

m_inoue222

大家してます

＞印鑑を押してから物件を見に行ったら
＞まだ書類は渡してありません
＞保証人を降りたいです

今がどういう状況なのかが判りません

・何の書類を渡していないのでしょうか？
・何の書類を渡しているのでしょうか？