住宅ローン

質問

マンション購入にあたり住宅ローンを勉強中です。
◆融資希望額　1800万（入居は来年秋）夫年収500万　妻年収350万

　共稼ぎで現在子供はいませんが、子供を希望しておりその場合妻は退職の予定です。ただ年齢的に39歳（二人共）とあまり猶予がない為、もし授かれなかった場合は共稼ぎのままとなります。
　一応自分なりに考えてみたのは、フラット35で1000万を30年＆変動で800万を10年位のミックスです。妻に収入がある間もしくは子供ができても小さい間にということ、できれば定年までに返済したい、変動金利のリスクなどを考慮して最初の10年を負担大目に考えてみました。
　妻が退職した場合と金利上昇の場合の支払いが可能かをみるために、住宅金融機構のフラットのシュミレーションで、融資1800万　年収500万　フラット3.5％　変動を4年間2.5％5～10年を4％とおいて見てみました。毎月の支払いが13万弱で返済率30％程になりましたが、不可能な額ではないかなと・・・。実際の借り入れ金額や、フラットと変動の割合などはまだまだ考慮中ですが、何分知識不足な為ご意見お聞かせ頂ければ有り難いです。
　あと当初共同名義での購入を考えておりましたが、妻が退職すると贈与扱いになると最近知りました。勤続か退職かが定まらない状況な為、どうするのが良いか迷っております。その辺りも何かご意見頂ければ幸いです。
　長文になりましたが宜しくお願い致します。

回答No.1

Domenica · ベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

> 妻が退職した場合と金利上昇の場合の支払いが可能かをみるために、住宅金融機構のフラットのシュミレーションで、融資1800万　年収500万　フラット3.5％　変動を4年間2.5％5～10年を4％とおいて見てみました。
いろいろ頑張って勉強なさっているようですね。
名義に関しては、個人的には『単独名義』にされた方がいいと思います。
単純に『面倒が少ないから』というのが理由ですが。
将来的に、繰上返済などを奥さまの資金でされた場合に、その分を持分変更の形で移されればいいのではないかと思います（確実に奥さまが『出した』分について奥さまのものに変更する訳です）。

ご質問者さまの場合、一番のネックは『入居は来年秋』という点ですので、金利を現在よりも高めに設定してシミュレートするのはいいことです。
ただ、そのパターンですと、民間金融機関の超長期固定の方が金利が低くなるのではないでしょうか？
あえてフラット35を選ばれる理由はどのあたりからでしょうか？
繰上返済の手数料の安さでしょうか？保証料が無料の点でしょうか？

> 毎月の支払いが13万弱で返済率30％程になりましたが、不可能な額ではないかなと・・・。
フラット35（返済期間30年　3.50％（全期間固定）　元利均等償還　ボーナス返済なし）の毎月の返済額44,904円
銀行（返済期間10年　2.50％　元利均等償還　ボーナス返済なし）の毎月の返済額75,416円
で、12万円ちょっと、返済負担率28,8％と出ましたが、何か設定が違っていますかね？
他に借り入れがなく、クレジットカードの保有・利用も一般的ならば、ご主人だけでも充分審査に通ると思いますので、収入合算や連帯債務などはやめておかれた方がよろしいのではないかと。
ただ、住宅ローン控除のことを考えると、双方でローンをお借入になりたいのでしょうけれど…。

私も住宅ローン返済中で、借入額が1,800万円だったんです（平成17年の借り入れ）。
年収は600万円程度（私は独身女性・ご質問者さまよりちょいと年上）で、ご質問者さま宅の合算収入よりは少ないですが、返済に無理はないです。
全額20年返済の金利タイプは10年固定（適用金利2.00％、固定期間終了後も全期間1.00％優遇）を選択しました。

お礼

ありがとうございました。

補足

ご丁寧な回答を有難うございます。ご意見心強い限りです。

共同名義に関してはおっしゃる通り、控除という利点のみで迷っております。面倒は少ないに越した事がないですし、子供も欲しいので単独名義に気持ちは傾いております。

フラットを選ぶ理由は？とのことですが、正直まだ勉強不足で銀行の超長期固定とフラットの差があまりわかっておりません。繰上げ手数料や保障料、団信の差などについてはとりあえず理解したつもりです。余裕を見て金利を3.5％とおいたので、変わらない利率になっているかもですが、自分的にはフラットの方が相対的に金利が低く感じた為フラットを選びました。ただ、フラットの金利が安く感じるモーゲージなどではあまりミックスプランというのを見かけず、大手銀行などですと確かにフラットと超長期の利率は余り差が無く感じられるので、頭が混乱しています。（なにぶんこの機会まで知らなかった単語ばかりで・・・）
まだマンション申し込みを済ませたところで、販売会社とローンについての話などは一切しておりません。通常提携ローンを薦められるとのことですが、それまでに自分なりに考えたローンを出しておこうと思っています。

回答No.2

marpull40

返済は固定資産税や住金の場合、火災保険等を強制的に掛けさせられるはずです。
金額があわせて年間十万単位でかかりますから気を付けてください