住宅ローンの見直しについて

質問

こんにちは。住宅ローンの金利があがっているようなので
今後払っていけるかどうか不安です。

約３年前に新築一戸建てを購入し、３５年で２９００万円のローンを組みました。財形住宅融資で金利は１．６９％です。（５年固定の変動金利です。）

順調に繰越返済をして３年で９００万円返済しました。
現在は月々６万７千円の支払いです。（ボーナスなし）

主人は３１歳で手取り年収が約４５０万　私は専業主婦です。
１歳の子供が１人います。
貯蓄額は２００万円です。

この３年間は私が働いていたなどで繰越返済できましたが、来年以降はなかなか
返せるあてがありません。

２年後には金利も改定され今よりあがると思います。

住宅ローンの見直しを検討したほうがいいのでしょうか？

回答No.2

noname#35582 · ベストアンサー

＃１です。
お礼をありがとうございました。

回答によっていくつか疑問を生じさせてしまったようですので、解説をさせていただきます。
なかには、金融機関での「前提条件」のようなものもありますので、一般の方からすると「なぜ？」と感じてしまうことかもしれません。

> 「年収450万円で450万円は手元にもらえませんよね」といのはどういうことなのでしょうか？実際の手元にもらえた金額が約450万でした。
ごめんなさい。これについては「手取り」というところを見落としました。
ですが、３点注意していただきたい点があります。
・「手取り」の中には、交通費・通勤費が含まれていないか。
・「残業」の割合はどうか。
・「ボーナス」の割合はどうか。
という点です。
いろいろお話を伺っていると、企業の手当ての出し方には様々なパターンがあるんですね（問題になっていた公務員の訳の分からない手当てほどではありませんが）。
特に「交通費・通勤費」がバラエティーに富んでいます。
通勤経路を申請してその１か月定期相当分を上乗せして支給する－というところですとその分は差し引いていただくべきなので。
たま、６か月定期券の現物支給や定期券購入領収書と引き換え－というところでは無理ですが、通勤経路を申請してその１か月定期相当分を上乗せして支給する－というところですと、徒歩や自転車を活用して「浮かせている」という方も多かったんですよ。
そして、浮いた分を生活費や小遣いに充当するんだそうです。

また、超過勤務手当てや休日勤務手当て（いわゆる「残業代」ですね）で年収を保っていらっしゃる方が多いのに驚かされました。
普通、残業代は月によって上下する「不確定収入」ですから「もしゼロだったら」を想定していただくべきなんです。
税込み年収が600万円程度の方なのに、１か月の残業代が10万円超という方もいらっしゃいまして、「残業が減ったら生活できない。」とおっしゃりつつ、3,000万円を超える住宅ローンを組まれるんです。
数字上は問題ないので住宅ローン審査には通ってしまうのですが、このパターンの方は、結構数年で「返済が苦しい…。」と相談にいらっしゃることが多いです。
これまではともかく、この先「ホワイトカラー・エグゼンプション」が変な形で導入されたら…と考えると…。
実は、私も昨年マンションを購入しまして、住宅ローン返済の真っ最中なんです。
もともと、さほど残業をしていませんでしたので、残業代は年間で30万円にも満たない程度でしたが、万が一を考えて極力残業をしないようにし「基本給だけで」を試しています（笑）

「ボーナス」も不確定収入なので、似たようなものなのですが…。
平成15年4月1日に厚生年金保険に総報酬制が導入されましたよね。
それ以前は、賞与についての保険料率が低かったので、企業によってはこれを考慮して「月給を薄く、賞与を厚く」というところもあったんです。

ご質問者さまの場合は、「ボーナス返済なし」という賢明な選択をされていますし、おそらくボーナスは「余裕資金」とされていたことと思います。
それもあって繰上返済ができたのだと思います。

> あと、「１か月生活するのに12万円必要と考え、家族が１人増えるごとにプラス８万円…と考えます（年齢は考慮しません）。
ご質問者さまのお宅の場合は、12万円＋８万円×２＝28万円になりますね。」といのもよくわからないのですが、そんなに必要でしょうか！？
> 我が家の家計簿ではそこまではいかないですし、「12万円＋８万円×２＝28万円」といのはなぜ2倍なのでしょう？？あまりこういう関係は苦手で理解が悪くもうしわけないのですが・・・。
ご質問者さまのご家族は、「主人は３１歳で手取り年収が約４５０万　私は専業主婦です。１歳の子供が１人います。」なので、３人家族ですよね？
ですから、12万円＋８万円＋８万円＝28万円です。
まず生活の基本は１人です。基本額は12万円とするんです。
そして１人増えて２人になると12万円×２人ではなく、一緒に生活していれば共通利用できる部分がありますので、２人目は８万円と考えて12万円＋８万円。
２人目以降人数が増えても＠８万円は変わりません。
ですから、ご主人を基本として12万円、配偶者としてご質問者さまが生活に加わられたのでプラス８万円、お子さまがお生まれになられたのでさらにプラス８万円という計算です。
基本以外の８万円で計算する人間が２人なので８万円が２倍（＝８万円＋８万円）されます。
それとも３人家族というのは、私の質問文の読み違いでしょうか？
（12万円＋８万円）×２　ではありませんよ？

> そんなに必要でしょうか！？我が家の家計簿ではそこまではいかないです
１人の「生活費」というのは当然に各個人・各ご家庭によっても違いますし、お住まいの地域によって格差が生じるものです。
金融機関で返済能力を見る場合には、「我が家の家計簿の内容」まで考慮して返済能力を判断することはせず、その全国平均値を12万円や８万円として、それで見ているんです。
また、この12万円や８万円は、「消費支出」のみを計上している訳ではありません。
保険や貯蓄なども平均値から加味されていますし（逆に言えば、「平均家庭ならば」「この程度の貯蓄があって当然」、「この程度の保険を掛けていて常識」と考えられているとも言えるんです）、毎月の支出のみならず年に１度とか半年に１度の支出などを月割りして加算してあります。
要は何にしても「平均」なんです。
「平均」ってアテにならないとはわかっていても、「平均」から判断せざるを得ないので…。

とりあえず、平成19年１月～３月の財形住宅融資の金利は「2.08％」と発表されていますね。
ちょっと専門的な話になってしまいますが、この先の「金利」を考えるうえでどうしても外せないことですので、２年後の金利見直し時までに少しずつでいいのでご家族で勉強をなさってください。
そこまでされずとも、新聞を読まれる際、経済面で次のような言葉に目を留めるようにしてください。
今年７月14日の【金融政策決定会合】で、日銀は（一般に言われる）【ゼロ金利解除】を発表し、それまで0.001％程度だった【無担保コールレート（オーバーナイト物）】の【誘導目標】を0.25％程度に引き上げました。
同時に、平成13年9月19日以降、0.10％だった【基準割引率および基準貸付利率】（これは、従来「公定歩合」と言われたいたものです）を0.40％としました。
公定歩合が0.50％だった頃の財形住宅融資の金利の最高は「3.35％」でした。
ですから、現段階においても、財形住宅融資の金利は「3.35％」になる可能性があるとも言えるでしょう。
さらに、日銀による【追加利上げ】が来年早々にも行われるのではないかと言われています。
来年の【金融政策決定会合】のスケジュールは、
・１月17日（水）～18日（木）
・２月20日（火）～21日（水）
・３月19日（月）～20日（火）
・４月９日（月）～10日（火）
・５月16日（水）～17日（木）
・６月14日（木）～15日（金）
です。
金融政策の変更を決め、発表になるのは【金融政策決定会合】の２日目になりますから、その頃のニュースは特に注意していてください。
「さらにその後にも追加利上げはある。」と言っている専門家の方もいらっしゃいますので、２年後までにどのようになっているかは分かりません。
とりあえず現在で見える財形住宅融資の金利の上限は「3.50％」だと思います。
バブル経済崩壊後もしばらく4.00％以上の金利を保っていましたから、今後２年間の経済情勢によっては分かりませんけれど、あと２年は1.69％という低金利が適用されるのは魅力です。
いくら先々の金利上昇リスクを懸念する必要がなくなるからといっても、債務残高がまだ多い段階で、全期間固定の高い金利の住宅ローンへの借り換えは、結構なデメリットになると思います。
かといって、金利の低い短期固定ならば、借り換えの意味がありませんから…。

初回返済日、現在の債務残高ほかのデータが分かりませんのではっきりとは申し上げられませんが、現在の返済額が67,500円程度ならば、金利が3.50％になると毎月の返済額は20,000円程度増えます。
さしあたっては、この差額の20,000円程度、毎月の貯蓄額を増額しておかれ、金利が上昇した時には金利見直し時に繰上返済分に充当されるとよろしいかと思います。
さらなる金利の上昇懸念が出てきた場合には、金利上昇によって見込まれる分の返済額の差額分だけ貯蓄を増額される…という方法を取られるのもよろしいかと思います。
本当は、預貯金ではなく、上昇後の予想金利よりも高い（平均）レートでの「運用」ができればいいのですが…。

お礼

早々とご回答ありがとうございます。
いつも詳しくご説明いただきとても助かります。

ode_an_dieさんのおっしゃるとおり手取り年収の中には残業代、交通費が含まれています。ですのでそれを除いて計算するとかなり苦しい状況です。とくに残業代の占める割合が高くもし今後残業代がつかなくなったりした場合を考えると恐ろしいです。
本当はode_an_dieのように残業なしで生活できるようにしなければいけないのですが・・・。

あと生活費ですが、（12万円＋８万円）×２と勘違いしておりました。

「とりあえず現在で見える財形住宅融資の金利の上限は「3.50％」だと思います。」
少し安心しました。１０％とかにもなる可能性があると思っていたので3.50%だったら毎月の返済額が20000円増というのはなんとか乗り切れる額かなぁと思いますので・・・。

2年後の金利改定で今よりあがるのは間違いないですし、そのときのために差額分を貯蓄していくしかないなぁとおもいます。
今もそんなにゆとりはないですが、今後のためにもう少しきりつめて貯蓄額を増やしていきたいと思います。

どうもありがとうございました。

回答No.1

noname#35582

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。

ご質問文から計算しますと、繰上返済では期間短縮をされずに、毎月の返済額を減らされたようですね。
それともボーナス加算をされていて、ボーナス加算分に重点をおいて繰上返済をされたのでしょうか。
初回返済日と繰上返済の詳細な履歴（何年何月何日に何円繰上返済をし、その後の毎月の返済額がいくらになったか）が分からないので、ご回答は難しいのですが、金利と毎月の返済額から逆算すると債務残高は2000万円程度という計算になります（繰上返済の仕方によって、1700万円～1900万円という計算になりますが）。

財形は、民間金融機関の「固定金利選択型５年固定」と同じようなものですから、確かに、金利を読み、「金利上昇リスク」は念頭に置かなければなりませんね。

数字だけ見れば「苦しいはずはない。」になってしまうんですよね…。
例えば、当初借入れも、「借入額：2900万円　適用金利：年利1.69％　返済期間：35年」ですから、元利均等償還ならば、年間返済額は1,098,204円。
年収450万円で他に借入れがなければ、返済負担率は24.4％ですから。
現在も年間返済額は804,000円で、返済負担率は17.86％。

ですが「現実」を考えますと、年収450万円で450万円は手元にもらえませんよね。
職場にもよりますし、住宅ローン減税があるとはいえ、400万円強…でしょうか。
400万円として、ボーナスを考慮せず毎月按分して33万円程度。

住宅ローンを「現実」で捉える際の別の計算方法として、人が１人、１か月生活するのに12万円必要と考え、家族が１人増えるごとにプラス８万円…と考えます（年齢は考慮しません）。
ご質問者さまのお宅の場合は、12万円＋８万円×２＝28万円になりますね。
実は、手取りの給与月額から、この額を差し引いて得られた額までならば、「住宅ローンの返済に充当しても生活が苦しくならず、ある程度の余裕を持てる範囲」なんです。
ご質問者さまのお宅の場合は、オーバーしているんですよね…。
本当は、年収からボーナスを差し引いて、それを12で割った、実際の毎月の給与手取額で計算した方がいいんです。
ですから、現状でもあまり貯蓄を増やせないと思います。
年収450万円で余裕資金200万円は少な目ですものね。

ただ、住宅ローンの見直し…というか、現実には「借り換え」だと思いますが、それを考えるには、無理があると思います。
まず、余裕資金が少ないので、借り換えにかかる諸費用を払ってしまうとさらに余裕が亡くなる可能性。
次に、現在の財形が1.69％という低金利であること。
借り換えとなると、「固定金利」を考えられると思います。
残りの返済期間が短ければ固定金利選択型の10年固定などもいいかと思いますが（固定期間が５年以下ならば、財形と変わりありませんからね）、それでも適用金利は最低でも2.30％程度でしょう。
そうなりますと、毎月の返済額が上昇することになります。

実際生活をされて、毎月いくらまでならば、住宅ローンの返済に充てられますか？
それを考えてみてください。
「今よりも金利が上昇し、返済額が増えたら現状では無理。」ということならば、ご質問者さま自身が多少の無理をしても働いて収入を得るしかありません。
ましてや、お子さまがこれから成長していかれるのですから、はっきり言えば「お金はいくらあっても充分ではない。」と思います。

お礼

お礼が遅くなり大変申し訳ありません。
とても詳しいご回答ありがとうございました。
金融機関で住宅ローン担当をされていたode_an_dieさんがおっしゃるのですからとても説得力があります。
かなり不安になってきました。
ただ、「年収450万円で450万円は手元にもらえませんよね」といのはどういうことなのでしょうか？実際の手元にもらえた金額が約450万でした。手取り年収ということです。税込み年収は600万以上あります。

あと、「１か月生活するのに12万円必要と考え、家族が１人増えるごとにプラス８万円…と考えます（年齢は考慮しません）。
ご質問者さまのお宅の場合は、12万円＋８万円×２＝28万円になりますね。」といのもよくわからないのですが、そんなに必要でしょうか！？
我が家の家計簿ではそこまではいかないですし、「12万円＋８万円×２＝28万円」といのはなぜ2倍なのでしょう？？あまりこういう関係は苦手で理解が悪くもうしわけないのですが・・・。

でも確かに「お金がいくらあっても十分ではない」と私も思っていますので子供の手が離れたら職を探そうと思います。

アドバイスありがとうございました。