自営業をしている場合の立ち退き料に関して（店舗としての契約はしていません）

質問

アパートの一室を使用して、自営業を営んでおります。事務所ではなく、接客業の形態です。

　この度、建物の老朽化を理由に立ち退くように通告されました。一年半前から借りており、借りてから二年に当たる、これから半年後に取り壊すということです。保障などはするからと大家さんに言われましたが、詳しいことまではまだ話がありません。調べたところ、六か月分の家賃、引越し費用、引越し先の敷金、その他雑費は慣例として認められているということらしいですね。

私が教えていただきたいことは、

(1)「六か月分の家賃の保証」とはどのようにされるのでしょうか？（立ち退かなければならない物件の家賃を今後六ヶ月払わなくてもいいことなのか、それとも引越し先の家賃を六ヶ月出してもらえるということでしょうか？）

(2)店舗としての契約ではなく、大家さんが「営業しても別にかまわないよ」といってくれたので、一般の賃貸契約を結んだ上で営業していますが、店舗契約と違って何か保障に関して不利になることはありますか？

(3)これは(2)と関係するのかもしれませんが、営業しているので多少それにあった内装、部屋のサイズにあった家具、カーテン、その他を購入しています。一年ほど前にこの物件を借りたのですが、住み始めてから二年で取り壊すことが分かっていれば、この物件に決めなかったはずです。契約期間は確かに二年ですが、この点はクレームをつけることができますか？また、雑費として保証される際に、いくらか内装にかけた金額も保証してもらえるでしょうか？

長文になりましたがよろしくお願いいたします。

回答No.3

mu128 · ベストアンサー

（１）「６ヵ月分の家賃の保証」というのは、まだ実際に提示されたわけではなく、質問者さんが調べたことなのですよね？　それでしたら、いろいろな意味があります。中には質問者さんが思っているように、現在住んでいるところの家賃を免除（又は減額）する場合もありますし、家賃６ヵ月分を立退き料として支払うという場合もあります。おそらく、後者の方が多いかと思いますが、その場合に基準とする家賃は引越し先の家賃ではなく、今住んでいるところの家賃です。それでないと、引越し先の物件を高級なところに引っ越せばその分を貰えるということになってしまいます。あくまで、立退き料を出す場合は、今住んでいる所と同じような条件の物件を探すということが前提となっております。
また、他の意味では、引越し先の物件が前の物件よりも少し高い場合には、その差額を支払うという意味もあります。（あまり差があるとダメ）
（２）居住用の物件であり、特別に許可を得ているので、営業するから家賃が他の部屋よりもかなり高額ということでなければ、私もその分は請求されない方が良いかと思います。
（３）「２年で立退きされるとは思ってもいなかった」という意味で、多少の立退き料の増額は可能かと思います。内装などは少しは交渉の余地があるかもしれませんが、予想外の費用までは厳しいでしょう。「営業として使っていいよ」と言ったことが、「内装もしてもいいよ」とはなりませんし、やはり特別に許可してくれたということもあるので、あまり強く主張することはやめた方がいいかもしれません。

契約は定期借家契約というものではありませんか？　老朽化でもう壊さなければならないような物件ですと、今後の立退きのために、定期借家契約で契約することが多くなってきます。その点も確認するようにして下さい。

補足

契約書の表紙には「建物賃貸借契約書」と書いてあります。定期借家契約かどうかはどこで確認すればよいですか？

回答No.4

mu128

その契約書によっても違いますが、契約期間についてはどのように記載されていますか？　期間満了になったら「自動更新」なのか「更新手続きをとる」のか、「原則契約終了で退去しなければならないが、甲乙合意の上で再契約できる」とか書いてあると思います。３つ目のだったら定期借家契約でしょう。
また、「借地借家法３８条の規定」とか、「同法２６条・２８条・２９条の規定は適用しない」とか書かれていたら定期借家契約です。

ただ、質問者さんが知らないのであれば、違うと思いますよ。定期借家契約の場合は、契約時に「この契約は原則として期間終了時に当然に解除となり、借主は退去しなければならない。そのまま入居を継続するためには、再契約をする必要がある・・・」といった内容の説明をしなければなりません。その上で、借主の署名と押印が必要ですから。

しかし、契約時に書類関係に何の説明もされずに、また全く確認もせずに、署名捺印をしていたのなら、承諾したものとなってしまいますので、そういう場合は、契約書を全部読み直してみて下さい。

お礼

丁寧な回答ありがとうございます。

　どうやら、契約書を確認したところ、通常の賃貸契約のようです。好意で貸していただいているので、確かにあまり無茶なことは主張できませんね。通常の立ち退き費用を前提に、多少の増額が可能かどうか常識の範囲内で話し合ってみたいと思います。

回答No.2

bouhan_kun

大家の好意で営業の許可を得てるようなので、あくまでも契約内容に沿って、居住物件並みの要求をすることが人の道だと思います。
古い物件を好意で事業に貸してもらって、で、立ち退きとなれば休業補償等まで要求するのはどうかと思いますということです。

回答No.1

hatatahi

内容を読ませて頂いて気になることは、居住用の物件を店舗として使用していることです。
　店舗使用を了解してもらったときに、ちゃんと書面による合意をされましたか?　本来家主の了解が無ければ、これは重大な契約違反です。
　家主さんは保障をすると言っておられるので、それを盾に争ってこないと思いますが、そのあたり踏まえて頂いて交渉されたら良いと思います。
　（1）については、一般的に6ヶ月の間に移転先を見つけてくださいとの事であれば、明け渡しまでの家賃免除だと思います。
　普通移転先の家賃保障は、現在の賃料と移転先の賃料の差額を一定期間補償する場合が多いと思いますので上記の内容では判断しにくいです。
　（2）は冒頭の部分が気になります。
　（3）については、冒頭の件もありますので、交渉は強くされない方が良いと思います、家主に不動産業者等が、「これは契約違反だと攻めていけば費用が少なくてすむ」などと入れ知恵されでもしたら元も子も無いようになるかもしれませんよ。

補足

契約書を確認したところ、営業を許可する旨が明記されていました。