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【重要】突然の退去勧告！ゲストハウスでの生活が危機に！
- ゲストハウスに突然の退去勧告が届き、困惑している。
- オーナー変更により、ゲストハウスの運営が終了することになった。
- 賃貸と同じような法律が適用されるのか、保証なしで退去しなければならないのか不明。相談先がなく困っている。
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>センターの方も専門家ではなく、これ以上のことはわからないので、弁護士さんに相談する方がいいと言われました。 消費者生活センターは主に消費者契約法に対する相談先ですので、借地借家法についてはそれほど専門知識を持たないかもしれません。宅建協会の方がそのあたりは詳しいでしょう。後は役所の宅建担当部署（東京都なら住宅局）ぐらいですかね。 でも、質問のケースはかなり複雑なので、弁護士さんに相談するのが一番ですね。でも弁護士さんの場合は有料ですね。 役所で無料の法律相談をすることもありますが、これは特定の期間だけ行っていることが多いので急ぎの場合は利用できません。安いのは弁護士会でおこなう法律相談で３０分程度５０００円程度です。 ただし、３０分間しかありませんので、要領よく相談する必要があります。利用してもいいアドバイスがもらえなかったという人もよくいますので。 資料と聞きたいポイントを絞って相談に行くことをおすすめします（多分ポイントとしては借地借家法が適用になるのか、なる／ならない場合はどうすればよいかだと思います）。 ＞、『定期借地借家法』であれば、『延長届』という形での契約更新はない・・・ 確かにそうですね。私も定期借家とは文面からして当てはまらないように思います。 ちなみに、借地借家法上は、更新を約束して定期借家契約を結んだ場合は、定期借家の本来の目的からはずれているので、定期借家契約ではなく一般借家契約と見なされるようです。 ＞これは、『間貸し』での契約ということになるのでしょうか？あと、『間貸し』という形の契約だった場合は貸主はいつでも退去通知ができ、退去に関する保証も必要が無いのでしょうか・・・ 間貸しとか、契約書のタイトルとかはあまり重要ではないです。実態が一番重要です。 間貸しでも構造上借地借家法の適用になる場合もあります。借地借家法が適用になるかならないかは大きなポイントです。借地借家法が適用にならない場合は、以下のサイトの「一時的な使用目的の契約」の部分をみればわかりますが、借り主保護はなく、あくまで契約に従って契約解除されるだけです。 http://www.judanren.or.jp/chuo-event/teisyaku/a107.html 契約に途中解約条項があればそれに従いますし、違約金の取り決めがあればそれに、なければ損害賠償請求となりますが、損害の額、その理由などは契約を解除される側（質問者）に証明責任があります。 おそらくこの場合は引っ越し代などは損害として認められないと思います。 ＞、『貸室契約書』ではなく、『賃貸借契約書』といものを結ぶはずだし、 一時使用目的の場合、『貸室契約書』と書くこともあるようです。おそらく建物と書くと借地借家法の適用になりそうなのでそれを避けるためにしてありそうです。 http://www.kcc.zaq.ne.jp/dfcqm603/p4-17.htm しかし、たとえ一時使用目的の建物として賃貸契約を結んでも、一時使用目的が社会的・合理的にわかるものでなければ、一時使用目的の契約として認められず、借地借家法の適用になるケースが多いそうです。 契約書に「一時使用目的である」ことが明記されなければ、借地借家法が適用になる可能性が高くなります。 なお、この一時使用目的というのは、普通借り手側が一時使用をするためのものです。貸し手側の理由により一時使用目的とすることはほどんど認められないようです。また貸し手側理由の場合はその期間がはっきりとわかるようになっていなければならないようです。 http://www.zennichi.or.jp/i/QandA/chintai_QandA_0163.html なお、逆に貸し手側の理由による場合は、定期借家制度を利用すればよいですから。 借地借家法は借り手保護が強力な法律です。 原則として大家から退去を求めるには６ヶ月以上前の申し出と大家側の正当な事由が必要です。 これを逃れるには以下の方法があります。 １）定期借家契約 ２）取り壊し予定の建物 ３）一時使用目的 定期借家契約ははっきりとそうであるような契約をしていなければ、有効ではなく一般借家契約となります。 ２の場合も単に取り壊すことが理由では認められず、役所などにより土地が収用されることや土地が借地であるため借地契約が切れることにより建物を取り壊さなければならないときしか利用できません。 ３の場合も合理的理由により社会的にはっきりと一時使用目的であることが明らかでなければ、一時目的だと契約しても借地借家法が適用になります。 http://www.repros.jp/knowhow/knowhow_kamei/post_460.html ゲストハウスは昔は旅館業法に基づく業者が行っていたことが多かったようです。その後、外人向けのものが増えました。これはワーホリのように期間が決まっているため、一時使用目的であるとして、借地借家法が適用になりませんでした。 一番怖いのは構造上借地借家法の適用物件でないことです。 でも、私の推測ですが、貸し主はおそらく一時使用目的だとして契約をしているつもりなのだと思います。 しかし、一時使用目的が明らかであったとは言い難い状態にあると思います。つまり借地借家法が適用になる可能性が高いと思います。 一時使用目的だ借地借家法はかからないと言われたら、どうして一時使用だといえるのかと聞くとよいでしょう。 しかし、借地借家法が適用になると半永久的に立ち退きをさせることができない可能性もあります。その場合相当費用もかさみます。だから相手も必死ですので、借地借家法がかかるケースとはなかなか認めないでしょう。 裁判とかすればかなりの確率で勝てるような気もしますが、弁護士を雇う余裕が質問者にはないでしょう。 また、話し合いではおそらく契約期間中の確保や８月を年末とかまでの延長は、難しいと思います。 不動産会社に仲介手数料無料で次の住まいを紹介してもらうこと（仲介手数料の値引き）、後は引っ越し代程度を捻出してもらうことなどが落としどころのように思います。 あとは、そのゲストハウスの人全員で改めて消費者生活センターに相談に行くというの１つの手ですね。 苦情が多い物件なら英会話のノバなどのように重要な案件として処理される可能性があります。 最後に、立ち退き問題は結構回答がつくのですが、それにしては、この質問に対しては他の回答者がいません。 ここには、私からみて本当のプロと思われる回答者もおります。その方たちならもっと適切な回答が得られたかもしれません。 古い質問に新たな回答がつくことはあまりありません。 この質問は一度締めて、７日の説明内容をまとめて改めて、質問を立ち上げる方がよいと思います。 その際にはタイトルにゲストハウスとは書かない方がよいでしょう。 多分ゲストハウスと書かれていたので、あまり興味を持つ人がいなかったのだと思います。 タイトルの例「８月までに退去しろと言われました」など
その他の回答 (6)
>裏道があるのだとしたらそれがどういったものなのか気になります… 借地借家法にかからない方法がありました。 それは一時使用が明らかな場合です。 借地借家法 （一時使用目的の建物の賃貸借） 第四十条 この章の規定は、一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合には、適用しない。 建設工事の期間だけの住まいとか、工事業者の事務所などに借りる場合などによく使われる方法です。長期出張の場合に利用することもあるようです。 この場合は、民法の範囲になります。 ただ、一時使用が明らかでなくて契約したのなら、普通に借地借家法の適用になると思います。 契約時点で一時使用が明らかだったかどうかが争点になります。 また、借地借家法が適用できなくとも、契約期間を保証しないのだったら、契約相手である不動産会社（最新の契約書にそうなっているので）は違約金や損害賠償を責任を負うと思います（契約に中途解約の条件がある場合を除く）。 ＞告知義務違反となり不動産会社、現所有者双方罰せられる・・・ 宅建業法違反の場合宅地建物取引業者は行政処分されますが、賃貸契約の貸し主は別に罰はありません（罰というのは普通刑事事件を起こしたものに対してで、借地借家法、消費者契約法などは違反しても刑事事件にはなりません）。 民事上の責任を負わされるだけです。
お礼
semi-zzz様 いつもご回答いただきありがとうございます！本当に心強いです！ No.5でいただいたご回答と、No.6のご回答、あわせてお礼申し上げます。 また、色々と調べていただき本当にありがとうございました。 また新たな契約形態が出てきて勉強になります。 ただ、今日消費者生活センター（センター）へ再度電話をかけた際、ちょっと気になったことが…。 昨日送った『契約書』についての解答です。結論としては、『借地借家法』『定期借地借家法』どちらも言い難いとても微妙なラインだということでした。 『借地借家法』に当てはまるのであれば、『貸室契約書』ではなく、『賃貸借契約書』といものを結ぶはずだし、『定期借地借家法』であれば、『延長届』という形での契約更新はない・・・ センターの方も専門家ではなく、これ以上のことはわからないので、弁護士さんに相談する方がいいと言われました。 ただ、延長届けとして来年の8月まで契約している以上、その期間は保障されるので、『借地借家法』に当てはまらなくても今回の件は契約違反となり、なんらかの保障請求はできるかもしれない・・が、これもなんともいえない・・・ということでした。 ＞別個の契約の場合、１つの住戸を２人が借りているので、構造上借地借家法の適用にならない これは、『間貸し』での契約ということになるのでしょうか？あと、『間貸し』という形の契約だった場合は貸主はいつでも退去通知ができ、退去に関する保証も必要が無いのでしょうか・・・ もしそうなら、今回の件は『間貸し』として契約されていたから、不動産会社が突然退去通知をしてきた・・・どう思われますか？ ＞契約時点で一時使用が明らかだったかどうかが争点になります。 これはゲストハウスへ入居する際の「契約期間」というのがあてまりますか？（延長届けを出す前） 『貸室契約書』の中に、「賃貸借の契約期間は表記のとおりとする」となっています。 一時使用の目的では入居していません。現にこちらの住所で住民票も取っています。 semi-zzz様にいろいろとアドバイスいただいたことをまとめ、今週末の土曜日にある説明会で設問攻めにして見ます！ どうしてもタダで出て行くのは嫌ですし、8月末で退去なんてどう考えても無茶な話ですから! semi-zzz様本当にありがとうございます！
訂正＆補足です。 ＞そして「所有者代理人」として、その不動産会社名が記載、その下に「借主」として私の名前が記載されたものです。 ＞その書類は、契約延長期間（平成18年8月6日～平成19年8月5日）と、「貸主」として不動産会社名が記載され、「借主」として私の名前が記載されたものです。 ＞契約が５月に行われていますので、その時点で説明がなければ、管理会社＝宅建業者（賃貸の代理をするには宅地建物取引業の免許が必要です）は宅建業者は告知義務違反となるでしょう。。 もし、９月が猶予期間の期限とすると、５月の時点では所有権が新オーナーに移ったことになります。 この時点で元のオーナーは契約者にはなれません。この時点で元のオーナーはオーナー変更の連絡をする必要があります。 またもう１つ問題があります。契約時点で不動産会社が貸し主になっていると言うことです。 これはいくつかの状況が考えられます。 １）不動産会社が新オーナーになった ２）不動産会社が新オーナーの代理人になった（記載ミス） ３）不動産会社が新オーナーと賃貸契約を結び、又貸しをした ４）不動産会社が新オーナーに無断で契約した １なら、新オーナーが契約者本人ですので、中途解約は認められないです。 ２も、代理人がなした行為は本人がしたのと同じ効果を持ちますので、新オーナー自身が契約者になったのと同じことになります。これもまた中途解約は認められません。 ３は微妙です。 又貸しが新オーナーに承諾を得ていれば、転借人に対しても新オーナーは責任がありますので、中途解約は出来ません。 又貸しが無断で行われた場合は、契約違反として賃貸契約が解除される可能性がありますが、今までの事情からして、転借人が正当な貸し手と信じるに値する状況にありますので、保護される（居住権が認められる可能性が高い）と思います。 ４の場合は、新オーナーに何かを求めることは難しいですが、この場合は、不動産会社の詐欺になると思いますので、損害賠償などが出来ると思います。 以上のように猶予期限が来た場合でも、居住権が認められるか、損害賠償請求が可能と思います。 ＞もしも、告知義務違反だった場合、宅建協会？ ｏｒ 警察？ どちらに通報するべきでしょうか？ 詐欺になる場合は、警察です。 宅建業法違反は役所の宅建担当部署です。 但し、これらは刑事罰・行政指導の問題ですので、消費者を直接は救ってくれません。 但し、行政処分を受けると営業上問題になりますので、業法違反が明らかな場合は、「役所に行くという」と不動産会社はおれることはよくあるそうです。 ＞＞文書で契約が残っていれば、あまり影響はないかと思いますが、 日本の法律では、契約は口答で成立することになっています。 契約とは賃貸契約だけでなく、今後退去に対する話し合いに出される条件なども全て含みます。 例えば金銭を支払うので８月で退去して下さい等という話が出るかもしれません。 口答だと破られる可能性もありますし、その場だけの発言で逃げる可能性もあります。 ＞『賃貸借契約』とわざわざ書いているのですから、やはり借地借家法に該当するのでは？と考えるのですが、どう思われますか？ 少なくとも契約解除が簡単に出来る「使用貸借」ではないですね。 ルームメイトとは共同で１つの契約として２ｋを借りているのでしょうか？ それとも、別個の契約で借りているのでしょうか？ 別個の契約の場合、１つの住戸を２人が借りているので、構造上借地借家法の適用にならない可能性もあります。 ＞大家の正当な事由が不十分な場合は、立退き料をいただけます（額は交渉しだい）。 この部分は定期借家の場合は当てはまりませんが、契約内容を見ると定期借家の形式を持っていないように思います。 もしかしたら定期借家契約はあまり普及していないので、不動産会社が定期借家に詳しくなかっただけかもしれません。 結構業者でも間違った取り扱いをすることが多いようです。
>もし抵当権に基づいた競売で落札された後、現所有者から『新所有者へ９月に物件を引渡すから退去してくれ』との要求は、無効ということでしょうか？ 競売による落札者が決まって、建物の所有権が買い受け人（落札者）に移転したときから６ヶ月の明け渡し猶予があります。この期間は法律上質問者に権利があります。 ただしこの期間中も契約家賃相当の額を新オーナーに支払う必要があります。支払いをしないと家賃滞納に準じる状態になりますので、追い出されますので注意してください。 支払い先が不明な場合は法務局に家賃を供託することをお勧めします。また猶予期間を過ぎると使用損害金などを請求されることになります 一般論として使用損害金は家賃の２倍程度です。 ＞その猶予期間が６ヶ月目にあたる８月末。とうことはないでしょうか？ 所有権の移転がいつ起きたかはわかりませんが、９月が立ち退きの猶予の期限となると、所有権の移転は、３月頃にされたことになります。 契約が５月に行われていますので、その時点で説明がなければ、管理会社＝宅建業者（賃貸の代理をするには宅地建物取引業の免許が必要です）は宅建業者は告知義務違反となるでしょう。。 また、現オーナーも消費者契約法によっても告知義務違反でしょう。 悪質な場合は詐欺罪になるかもしれません ＞引渡し以降（８月末）退去が済んでいない場合、当物件を不動産会社が管理継続できるか不明とのこと… 管理会社は現オーナーと委託契約を結んで窓口になっているだけです。新オーナーとは契約しなければ、無関係になります。 ＞今管理している不動産会社が継続管理しない場合、私たちに不利益が起こるのでしょうか？ 文書で契約が残っていれば、あまり影響はないかと思いますが、口頭で約束したものは正しく引き継がれないと思いますので、口頭での説明などについては、反故される可能性があります。 また今までの打ち合わせも正しく伝わらない可能性もあります。 所有権が引き渡された後なら、新オーナーが質問者と賃貸契約を結んでいる人になりますので、直接交渉してもかまわないと思います。 ＞その内容によっては当てはまらないということなのですね？ 管理会社は契約の代理人になっていますので、宅建業の免許を持つ会社と思われます。宅建業者は宅建業法によりいろいろ規制されていますし、借地借家法についても詳しいはずです。 それに反して、ずさんな契約をしているように思われます。 私は専門家でも不動産業者でもないので、借地借家法や宅建業法をかじった程度です。もしかしたら私の知らない方法で、借地借家法に適用にならないような方法があるのかもしれません。 もう１つの相談先があります。それは管理会社が加盟している宅建協会です。いくつかの団体があるので、管理会社が加盟しているものを調べる必要があります。 それと競売の場合は、退去は仕方ないですが、それ以外の方法によって所有権が移転した場合は、契約は有効です（借地釈迦法が適用される場合）。その場合、契約期間まで住む権利がありますし、大家の正当な事由が不十分な場合は、立退き料をいただけます（額は交渉しだい）。
お礼
semi-zzz様 こんなに早くご回答いただけるなんて！感激です！ semi-zzz様のアドバイスのおかげで、益々希望の光が見えてきました！ ＞所有権が買い受け人（落札者）に移転したときから６ヶ月の明け渡し猶予があります。 落札者が決まってから6ヶ月間は、今までと同様に月々の家賃を支払えば、住み続けられる。もし、8月末が6ヶ月間の猶予期間終了日だったとしても、告知義務違反となり不動産会社、現所有者双方罰せられる・・・ やはり、どちらにしても今までアドバイスをいただいた内容を整理して事の経緯を考えてみると、今回の退去通知は不当なものだと改めて怒りがこみ上げてきます。 もしも、告知義務違反だった場合、宅建協会？ ｏｒ 警察？ どちらに通報するべきでしょうか？ ただ、semi-zzz様が仰いますとおり、不動産会社はその道のプロなのに本当にずさんな契約をしているなと思います。（不動産会社のHPを確認すると、宅建協会加盟企業でした）裏道があるのだとしたらそれがどういったものなのか気になります… 六法全書が必要でしょうか…とりあえず7日の説明の内容をよく聞いてみようと思います。 ＞文書で契約が残っていれば、あまり影響はないかと思いますが、 この契約というのは、私が不動産会社に提出した契約書や延長届けに該当しますか？ あと、不動産会社と新オーナーが契約しようがしまいが、借主にはあまり関係ないように思えます… もし、新オーナーに当物件が引き渡されるといわれる8月末に不動産会社を解さず、新オーナーが退去通告して来た場合はどうなるのでしょうか？ でも正当事由が無い限りは賃貸契約解除とはならないので、8月末に強制退去なんてことはないですよね？ あと、実は消費者生活センターに相談した際、『宅建協会』へ相談するように言われ、今日電話してみたんです。 ですが、電話に出られた方は、私の質問の仕方が悪かったのか、もっと話がこじれるようなら電話してきてください。との答えだったんです…あまりにもそっけない対応でした… あと、先ほど不動産会社からの『退去通知』をよくよく見返してみると、『賃貸借契約を平成19年8月末日を持ちまして終了とさせていただきます』と記載されていました。 『賃貸借契約』とわざわざ書いているのですから、やはり借地借家法に該当するのでは？と考えるのですが、どう思われますか？
>『借地借家法』に適用されるのでは？ 多分なりそうですが、ルームメイトとの契約関係がよくわかりませんので、はっきりとは言えません。 ＞この文章にあたる契約書は下記に当てはまりますか？ 消費者生活センターに契約書を持参してみてもらう方がよいと思います。 書かれた文書だと定期借家としての形式を整えていないと思いますが。 ＞さらに、『抵当権』というものが設定されている場合があるので、その場合は「速やかに退去しなければならない」「立退き料もなし」という話もききました。 抵当権というのは一般的にはその建物を建設する資金を借りるときに、借金のかたとして、できあがった建物を抵当に入れます。 抵当権と居住権は先に契約された方が優先されますので、先に述べたように建物建設時に抵当権の契約が行われることが多いので、一般には抵当権の方が優先されますが、上記の話は抵当権により競売された場合についてのお話です。 また抵当権に基づく競売によって落札した人から立ち退きを要求する場合、立ち退き料は不要ですが（敷金がある場合の返還もない）、６ヶ月の猶予を与えられることになっています。つまりどんな状況でも半年は住むことができることになっていますので、８月というのはおかしいと思います。 なお、抵当権がついていても、普通に売買された場合は当てはまりません。 消費者生活センターに相談した方がよいでしょう。
お礼
semi-zzz様 いつもご回答ありがとうございます。 本当に毎回ご丁寧に対応いただき感謝いたします。 ＞消費者生活センターに契約書を持参してみてもらう方がよいと思います。 早速、semi-zzz様にアドバイスいただいたとおり消費者生活センターへ相談電話をかけてみました。 ただ、契約書を見ていただきたかったのですが、平日は勤めておりますので、直接センターへ足を運ぶことが出来ません。 なので、FAXを送って契約書を見ていただくように頼んでみました。明日、回答をいただけると思います。 相談員の方も、２ヶ月で退去というのは、どの法律にあてはめてみてもおかしい話と仰っていました。 ＞抵当権に基づく競売によって落札した人から立ち退きを要求する場合、立ち退き料は不要 では、どのような経緯で新所有者へ物件が引渡されることになったのか、不動産会社へ確認が必要ですね。 あと、もし抵当権に基づいた競売で落札された後、現所有者から『新所有者へ９月に物件を引渡すから退去してくれ』との要求は、無効ということでしょうか？ というのも、不動産会社とメールでやり取りした中の内容を見直してみると、不動産会社と契約している現所有者が『新所有者への物件引渡しが９月の為８月末までに退去して欲しい』と言っているようです。 さらに、引渡し以降（８月末）退去が済んでいない場合、当物件を不動産会社が管理継続できるか不明とのこと… ですが、これは新所有者と現在住んでいる私達が直接交渉ということはできないのでしょうか？ 今管理している不動産会社が継続管理しない場合、私たちに不利益が起こるのでしょうか？ ＞６ヶ月の猶予を与えられることになっています その猶予期間が６ヶ月目にあたる８月末。とうことはないでしょうか？ でも、その場合でも、延長届を出した時点（去年）でお知らせする義務があるはずですよね？ ＞多分なりそうですが、ルームメイトとの契約関係がよくわかりませんので、はっきりとは言えません。 この契約関係は不動産会社へ確認しないとわかりません…。 その内容によっては当てはまらないということなのですね？ 何度も質問してしまってすみません。 本当に助かっています。 再度アドバイスをいただけたら幸いです。
＃１です。 借地借家法の適用になるには、構造上独立した部屋でなければ、適用になりません。借りているスペースが壁で区切られ他者が勝手に出入りできないような構造であることが条件です。 一般借家契約の場合、原則として大家は更新を拒絶することができません。更新を拒絶するには、大家に正当な事由が必要です。 大家に正当な事由がなければ、大家の意志にかかわらずそのまま刈り続けることができます。 オーナーの変更は正当な事由には当たりません。正当な事由はいろいろな状況を総合的に加味して判断されます。正当な事由を補足するものとしていわゆる立ち退き料が発生します。完全な正当な事由というのは、行政などの指示など特殊な場合をのぞけばありませんので、通常立ち退き料が発生します。 一方定期借家契約の場合は、更新がないことが条件の契約です。そのため期間が来たら契約は正常終了します。このときには大家に正当な事由などは不要です。そのため立ち退き料は発生しません。 ＞契約も3ヶ月以上からの契約だったので、 一般と定期の違いは他にもあります。 一般借家契約では１年未満の契約期間は無効となっています。定期借家契約ではもっと短い期間で契約することが可能です（だからマンスリー、ウィークリーのような契約が可能）。 契約期間が３ヶ月から行われているということは定期借家契約の形を取っており、契約期間が終了すると再契約の扱いをしているのではないかと思います（定期借家契約には延長とか更新はなく再契約扱いです）。 定期借家契約の場合は契約期間が来たら再契約が行わなければ、立ち退かなければなりません。立ち退き料も発生しません。 しかし定期借家契約では原則として途中解除をすることはできません。つまり契約期間の満了を待たずに退去を求めるならそれは契約違反です。 定期借家契約の場合は、今年の５月末に再契約をしているので、来年の５月まではそこを使用する権利が質問者にはあります。法的残留することは質問者に可能です。 勿論合意によって契約を途中解除することは可能です。 ５月末まで居座るか（ただし立ち退き料は無し）、条件によっては退去する、その選択肢を質問者は持っています。 一般借家契約の場合は、定期借家と異なるのはいたい期間だけいられることになります。 多分定期借家契約の形を取っていると思いますが、文書でそれとわかるような契約にしてなければ、たとえ定期借家契約で契約したつもりでも、法的に一般借家契約の扱いになります。
お礼
semi-zzz様 再度、ご回答いただきありがとうございます。 とてもわかりやすい内容で本当に助かります。 大変恐縮ですが、再度アドバイスをいただけませんでしょうか？ ＞多分定期借家契約の形を取っていると思いますが、文書でそれとわかるような契約にしてなければ、たとえ定期借家契約で契約したつもりでも、法的に一般借家契約の扱いになります。 この文章にあたる契約書は下記に当てはまりますか？ ■貸室契約書 こちらのゲストハウスへ入居する際に、交わしました。 その契約書には「契約期間」として当初入居する3ヶ月間の期間が記載（平成18年5月7日～8月6日）、 そして「所有者代理人」として、その不動産会社名が記載、その下に「借主」として私の名前が記載されたものです。 ■延長届 契約期間が満了になる1ヶ月前くらいに提出しました。 その書類は、契約延長期間（平成18年8月6日～平成19年8月5日）と、「貸主」として不動産会社名が記載され、「借主」として私の名前が記載されたものです。 そして、今年の5月末に再度『延長届』（平成19年8月6日～平成20年8月5日）を提出しました。 さらに、『抵当権』というものが設定されている場合があるので、その場合は「速やかに退去しなければならない」「立退き料もなし」という話もききました。 しかし、『定期借家契約』でも『抵当権』が行使されたとしても、『延長届』を提出（この場合、1回目の延長届け＜平成18年8月6日～平成19年8月5日＞を提出した際）に、8月末に退去しなければならない旨をお知らせする義務があるはずですよね？ ということは、通知義務違反にはならないでしょうか？ その際には、不動産会社か、その物件の所有者（前所有者？次の所有者？）なりに何らかの保証を求められないでしょうか？ 昨日、不動産会社からこの件について以下のようなメールがありました。 >>新所有者への物件引渡しが９月のため８月末までの退去をお願いします。 引渡し以降で退去が済んでいない場合、(当不動産会社)の管理が継続できるかはまだ不明になっております。退去時期を１0月末まで延長をしてほしいということで交渉していく予定でおります。 今週末に不動産会社の社長直々に個別に説明があるそうなのですが、女1人で丸め込まれそうですごく不安になっているところです。 何度もお手数をお掛けしますが、アドバイスをお願いいたします。
補足
semi-zzz様 すみません。 いただいた回答で補足です。 >借地借家法の適用になるには、構造上独立した部屋でなければ、適用になりません。借りているスペースが壁で区切られ他者が勝手に出入りできないような構造であることが条件です。 私が住んでいるゲストハウスは、一般的な2階建てアパート（全14世帯位？）で、間取りは２Ｋタイプに2人で入居しています。 部屋はそれぞれ鍵のかかる個室です。 バス、トイレ、キッチン、冷蔵庫等が共同使用となっています。 なので、傍から見ると二人暮らししてるように見えると思います。 ですので、『借地借家法』に適用されるのでは？ と考えているのですが、いかがでしょうか…
宿泊施設なので、借地借家法か旅館業法のどちらかが適用になると思います。 旅館業法ならホテルと同じある階になりますが、業者がその認可を受けているはずですので、それを受けていないのでしたら、借地借家法の適用になると思います。 借地借家法が適用になるなら、オーナーが変わっても契約を引き継ぎますので、契約途中の解除は原則できません。だからその場合は期間の延長や契約違反に関する損害賠償請求が可能と思います。 ただし、借地借家法の適用になるとしても、定期借家契約扱いになっていると（ゲストハウスとはマンスリーマンションなどはこのような契約になっていることが多いようです）、契約期間が終了した場合は、６ヶ月以上前に契約が切れることを連絡する必要がありますが（ただし契約期間が１年以上になっている場合のみ）、一般借家契約にある立ち退きに関する保証はないですね。
お礼
semi-zzz様 ご丁寧にご回答いただき、本当にありがとうございました。 とても参考になりました。 ここで出てきた法律のことを少し調べて、今回の事例と見比べてみました。（あくまでも素人判断なので間違っているかもしれませんが…） ・旅館業法…不動産会社の会社概要を見ると旅館業の認可は受けていないように思えますし、契約も3ヶ月以上からの契約だったので、旅館業法には当たらないようです。 ・定期借家契約…これも1年単位で延長届けを出しているので、通常の借地借家法が適用されそうです。 また、ルームメイトがその不動産屋に『退去する際の違約金はいくらですか？』と聞いたところ『それはありません』との答え。 借地借家法が適用されるようなら、違約金は当然発生しますよね？ 今週末、個別に説明をするそうなので、semi-zzz様から教えていただいた内容などを合わせて理論武装して挑みたいと思います。
お礼
semi-zzz様 ご回答いつもありがとうございます。 また、対処方法のアドバイス、大変参考になりました。 明日の不動産会社の説明会に向けて、今までいただいたアドバイスの数々の内容をまとめています。 いろいろとシュミレーションして不動産会社となんとかいい方向に向かうように交渉してみます！ semi-zzz様のおかげで本当に勉強になりました。 また新たな問題が出てくると思います。 再度、質問のタイトルを変えて掲載させていただきます。 どうぞよろしくお願いいたします。このたびは本当にご助力いただきありがとうございました。