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賃貸契約における、賃借人に退去を勧告した場合の退去費用等について質問さ

賃貸契約における、賃借人に退去を勧告した場合の退去費用等について質問させていただきます。 現在も第三者を介して交渉を進めているのですが、多数のご意見をお聞きしたいのです。 こちらのサイトでしたら、法律にお詳しい方が目にする機会も多く、よりよい意見が聞けるだろうと思い、投稿させていただきます。 何卒よろしくお願いします。 早速ですが現在、築年数20以上の物件を借家として貸しているのですが、その物件を今回売却することになりました。 幸いにも、近隣のお住まいの方が購入を希望されたのですが、物件の詳細として、現在も賃貸契約を結んでいる賃借人がおり、そのオーナーになるという条件が含まれています。 ですが購入後、その物件を庭として利用されるようなので、賃借人には退去をしてもらい、購入する際にその退去を前提とした取引をしたいということなのです。 そこで、その旨を賃借人に伝えると、300万円という退去費用を要求されました。長年賃貸契約を結んでいるので(20年以上)、居住権(賃借契約による、借主の住む権利を総称していると理解しています)が発生しており、第三者によると、300万円はまだしも200万円は退去費用として有り得るそうです。 ですが、この多額の退去費用発生に納得ができません。 というのも、賃借人はその退去費用を目当てに、長年に亘り賃借契約を結んでいた意図がみえるのです。 理由として、約10年程前に退去費用100万を提示し退去を申し出た際、その値段では応じれないということで、この話はなかったことになり、それ以降も賃貸契約は続き、今に至ること。 また、現在その物件に家財だけをおき、賃借人は住んでいないようです(約1年間前から)。 それに加え、退去の話を賃借人と直接した際、現状誰も住んでいないのでは住居の管理ができないのではと伝えると、「あんな家は燃えてしまえば良い。」と言っている。 私としては上記の理由から、借主が用途を無断で変更した・信頼関係が失われるような行為を賃借人がした、それに家屋も老朽化していることを加えて、退去費用が発生しないように退去を勧告できないかと考えています。 その際、半年から1年という猶予期間を設けて、敷金は全額返還するつもりです。 これは正当な事由による退去勧告にあたるでしょうか?、また、他に何か良い手はないでしょうか?、長くなりましたが、何卒ご意見ご感想をよろしくお願いします。

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  • kamaryu
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>法的には正式な書面等に因る退去勧告日から半年間の猶予期間を置いた場合は,借手側が生存権を脅かされる程の理由が無い限り、一切の退居費用を払う事無く退居させられる。 ハズなんですけど… 居座られたら裁判所から「強制執行」の許可書(命令書?)を貰って相手の留守を狙って荷物を運び出してしまうとか… 上記のことは、家主側にどうしても使用する必要があるとか、このままでは危険なほど老朽化している場合に限りますし、その場合には借り手側の生存権がうんぬんと云うような理由は必要ありません。 また、裁判所の強制執行の許可は競売ではありませんので裁判が必要です。 >因みに売却等による理由は正当な理由になりますから、その辺は自信をもって主張して下さい。 この売却による理由も正当事由とはなりません。 オーナー変更での売却が普通ですが、この賃借人はたちが悪そうなので退去してもらったほうが良さそうですね。 契約書の解除条項に以下のような分はありませんか? 貸主に連絡もなく長期間不在にした場合・・・ 貸主に無断で用途を変更した場合・・・etc と云うよう条文があれば解除を要求することが出来ますが、賃料を滞りなく支払っている賃借人を追い出すことは大変難しいことです。 お金を出すか、裁判するか・・・賃借人にも相談してみては如何でしょうか? 貴方が無理なら弁護士に交渉を頼むとか・・・ これほどまでに、賃借人の居住権は強いのですよ。

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質問者からのお礼

kamaryuさん回答いただき、ありがとうございます。 この質問を投稿後、把握できた事情がいくつかあったので、それを踏まえてまずお礼と、ご迷惑かと思いますがこの件に関してお話をさせていただきます。 >上記のことは、家主側にどうしても使用する必要があるとか、このままでは危険なほど老朽化している場合に限りますし、その場合には借り手側の生存権がうんぬんと云うような理由は必要ありません。 また、裁判所の強制執行の許可は競売ではありませんので裁判が必要です。 家屋の老朽化については、まず築年数は40年程だということと、現在お風呂の給湯器の故障により使用ができないようで、給湯器の修理は不可能であり、リフォームレベルの修繕が必要だということです、賃借人が業者を呼び状況を確認したようですが、修繕するには至らず、また家主に修繕依頼の連絡もありませんでした。 簡単にwebで検索したのですが、木造家屋の寿命は20~30年だそうですね、そうすると寿命を約10年も過ぎており、また阪神大震災という大きな地震も経験しているので、今度また大きな地震が起きた際倒壊しないか、それに放火にあい周辺住宅に燃え移らないか、と近隣住民の方に迷惑をお掛けしないかととても心配です。 住人が居ないので自然・火災保険も掛けれない状態です…。 裁判について、起こせば必ずしも私共にプラスに働くとは思えませんので(費用や時間が掛かる、それに必ずしもこちらが勝つとは限らないと思います)、なかなか行動にまでは移せません。 >この売却による理由も正当事由とはなりません。 オーナー変更での売却が普通ですが、この賃借人はたちが悪そうなので退去してもらったほうが良さそうですね。 契約書の解除条項に以下のような分はありませんか? 貸主に連絡もなく長期間不在にした場合・・・ 貸主に無断で用途を変更した場合・・・etc 契約書なのですが、以前の大家(私の祖母にあたります)が途中から、古い物件なので契約書など書類は不要だと賃借人に口頭で伝えていたようです、なので有効な書類は今ありません…。 >お金を出すか、裁判するか・・・賃借人にも相談してみては如何でしょうか? 貴方が無理なら弁護士に交渉を頼むとか・・・ これほどまでに、賃借人の居住権は強いのですよ。 今回の物件に、今も日常生活を送られている方に退去をお願いするのなら納得できます。ですが、居住をしているわけでもなく、その権利を盾に多額の費用を要求しているように思え、このままその要求に答えお金を渡してしまえば、泣き寝入りであります。 きちんと賃貸契約を結び、更新していなかった私共も悪いのですが、はいそうですかとお金を渡す気にはなれないのです。 現在も多方面にご意見を伺っておりますが、こちらの言い分を通すには弁護士に正式に依頼しないと、実現は難しいですね…。 長くなりましたが、この度はご意見を頂戴し、誠にありがとうございました。

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  • 回答No.3

業者してます。 恐らく正当事由にはあたらないでしょうね。賃借権は大変強力なものですので、今回の様なケースではおいそれとは解約できません。木造の建物であっても明らかに倒壊の危険性があるというのでなければ、難しいでしょう。 大家側の選択肢としては、単純に言って、 1.素直に支払って退去してもらう。 2.減額交渉の上で退去してもらう。 3.調停や裁判等の法的手段で争う。 といったところです。 残念ながらご質問の内容を見る限りは、裁判で争い、勝ったとしても判決の中に立退料の支払いが出てくる可能性がありますね。ただ借主が現在は居住していないのであれば、住んでいた場合と比べて減額の要素になるかもしれませんが。 信頼関係の破壊というのも質問内容からは認めてもらえないでしょう。単に気分を害したという程度ではとても無理で、賃料のそれなりの滞納や、部屋の管理に問題が問題があって度重なる改善要求にも拘わらず良くならない等、経済的な実害がないとまず難しいことだと思いますね。

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質問者からのお礼

turbotjcさん、遅くなってしまいましたが、回答ありがとうございました。 >恐らく正当事由にはあたらないでしょうね。賃借権は大変強力なものですので、今回の様なケースでは>おいそれとは解約できません。木造の建物であっても明らかに倒壊の危険性があるというのでなけれ >ば、難しいでしょう。 家の状態は、今すぐにでも倒壊しそうという状態でもないので、それを理由に退去は願えませんね…。 しかし、賃借人の居住権というのはこれほど強いものなのですね、今回の一件でそれを痛感致しました。 >大家側の選択肢としては、単純に言って、 >1.素直に支払って退去してもらう。 >2.減額交渉の上で退去してもらう。 >3.調停や裁判等の法的手段で争う。 現在も、業者さんに交渉を続けてもらっているのですが、退去費用を支払って退去してもらい、土地を売却するところに落ち着きそうです。 >残念ながらご質問の内容を見る限りは、裁判で争い、勝ったとしても判決の中に立退料の支払いが出て>くる可能性がありますね。ただ借主が現在は居住していないのであれば、住んでいた場合と比べて減額>の要素になるかもしれませんが。 退去費用の交渉をする際に、居住していない件を踏まえて退去費用の計算に役立たせて頂きます。 turbotjcさん、この度は回答頂き誠にありがとうございました。

  • 回答No.1

かなり昔の元不動産屋です 基本的に賃貸契約書を取り交わしていればその条項に沿って交渉すべきでしょう。 契約の内容に退居についての取り決めが無い場合は少々やっかいです。 お話を伺う限りだと、賃貸契約は口頭での契約と推測しますが… それでも、法的には正式な書面等に因る退去勧告日から半年間の猶予期間を置いた場合は 借手側が生存権を脅かされる程の理由が無い限り、一切の退居費用を払う事無く退居させられる。 ハズなんですけど… 居座られたら裁判所から「強制執行」の許可書(命令書?)を貰って相手の留守を狙って荷物を運び出してしまうとか… 因みに売却等による理由は正当な理由になりますから、その辺は自信をもって主張して下さい。 ※物件が古いならソレを理由にする事も可能です。

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質問者からのお礼

syuitilwoさん、回答頂きありがとうございます。 >基本的に賃貸契約書を取り交わしていればその条項に沿って交渉すべきでしょう。 賃貸契約書はあるのですが、有効だと思われる借主と貸主両方のサインがある契約書は、今は仲介不動産屋さんに預けているので、戻り次第その内容を確認してみます。 その契約書に、退去に関しての記載があれば良いのですが…。 というのも現在手元に、貸主のサインはあるが、借主のサインがない契約書があるのです、この契約書には、本物件を返還する場合の立退料は一切請求しないものとする、といった条項があります(第十三条 立退料の請求禁止)。 もしや、当初の契約には退去の際の立退料について一切触れていないので、そちらの契約書にしか同意をしてもらえなかったのでは、と悪い方にばかり考えてしまいます。 >それでも、法的には正式な書面等に因る退去勧告日から半年間の猶予期間を置いた場合は 借手側が生存権を脅かされる程の理由が無い限り、一切の退居費用を払う事無く退居させられる。 ハズなんですけど… 居座られたら裁判所から「強制執行」の許可書(命令書?)を貰って相手の留守を狙って荷物を運び出してしまうとか… 穏便に済ませられれば良いのですが、仲介業者さんの話を聞く限り、話し合いで納得してもらえるとは思えないのです…。 なので仰る様に、荷物を運び出してしまうという処置もやぶさかではないので、強制執行についてもよく理解し、慎重に交渉を進めていきたいと思います。 syuitilwoさんのご意見はとても勉強になり、また勇気付けられました、誠にありがとうございました。

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