不動産所得があるとかかる税金ってどのくらい？

質問

数年前、父親の家を遺産相続で譲り受けました。
この家を売るか貸すかしようと考えていますが、その際にどんな税金（もしくは費用）がかかるのか教えてください。
売却する場合、父親は2200万円で購入しましたが、現在は300万円程度だそうです。賃貸する場合は、リフォームが必要です。
私は自営業をしていまして、事業収入は消費税ギリギリの950万円程度です。もし、不動産所得が収入に合算されてしまうと消費税がかかってしまいますよね？　すると、税金やら費用やらが何かと上がってしまいそうでとても不安です。（消費税、所得税、住民税、国保、保育料まで計算すると損でない？）
売却できた場合は300万円、賃貸した場合は月4万円で計算するとどんなもんでしょうか？
よろしくお願いします。

回答No.3

moonliver_2005 · ベストアンサー

＞私は自営業をしていまして、事業収入は消費税ギリギリの950万円程度です。もし、不動産所得が収入に合算されてしまうと消費税がかかってしまいますよね？　

いいえ。事業者が事業として行う取引が課税対象となります。不動産所得は、事業所得と合算（所得通算）されて所得税額が決まりますが、消費税の課税対象収入には合算されません。

＞賃貸した場合は月4万円で計算するとどんなもんでしょうか？
年間収入48万円に対し必要経費を差し引いた額が不動産所得になります。必要経費としては建物の減価償却費、ローンの金利、固定資産税、不動産仲介業者に対する支払い、修繕費、などなどが認められます。

減価償却費は、取得価額（=購入価格2200万円-土地価格＋取得経費（不動産取得税、登記経費、仲介業者手数料などなど）を耐用年数で割った額が毎年の減価償却費になります。（定額償却の場合）

減価償却費とローン金利が効いてたいてい不動産所得は赤字になります。そうすると他の所得を減らす効果が生じて、節税できる場合が多くなります。減価償却費は計算上の経費ですから、所得が赤字でもキャッシュフローは普通はプラスにできます

＞売却できた場合は300万円、賃貸した場合は月4万円で計算するとどんなもんでしょうか？
A賃貸の場合
購入価格2200万円で投資したと考えると投資利回りは48÷2200=2.18％ということになります。家賃月４万円は安すぎますね。普通は投資利回りは５％になるはずですから、家賃は９万円位にはなるはずですが・・・。不動産屋をなるべく多く回って賃料相場をよくチェックすべきですね。

賃貸の場合は、家賃は預金金利や株の配当金みたいに毎年収入が得られるのがメリットでしょう。借り手が居る限り、他の所得ゼロになっても、病気や高齢化で働けなくなっても収入が得られます。

相続されたときの相続税評価額は幾らにしましたか？この価額を質問者さんの投資額と見ると利回りはもっとよくなるでしょう。仮に1100万円として、賃料９万円可能とすると投資利回りは年10%となり、純利回りは5%位になるでしょう。かなり有利な投資でしょう。株の配当金は良くて2%位です。預金金利はご存知でしょう

B売却の場合
相続税評価額を取得価額と計算するのが常識的ですが、確か相続の場合は、被相続人の取得価額を取得価格とする特例があるはずです。税務署に聞いてみてください。売却価格-取得価格-売却経費=譲渡所得となり、この金額に対し譲渡所得税が課せられます。どうもマイナスになりそうですね。ということは譲渡所得ゼロと私は予測します。

2200万円で買った不動産が300万円ですか。親子で通算すると1900万円の損失ということです。お父上がバブル絶頂期に買ったとして、普通は３分の１位が不動産価格の相場でしょう。ということは730万円位で売って人並みの損失でしょう。

この価格も不動産屋をなるべく多く回って中古不動産価格相場をよくチェックすべきですね。

C私の意見
「金持ちの父さん。貧乏人の父さん」という本（昔この種の本の中でベストセラーになった）を読むと、「売るべきではない。賃貸に出すべき」ということができます。

私は、この本を読む前、既に40歳頃から不動産投資はじめて今は５個の物件を持っています。これと年金、配当金で定年退職後の収入としています。

人間いつかは働けなくなります。年金なんか頼りにできるはずはないというのが、若い頃からの持論です。「働かざるもの食うべからず」の資本主義の原則に反するからです。

ただし例外があって、不動産とか株を持つこと、つまり資本家になると、働かなくても食うことができるわけです。資本主義社会ですから当たり前でしょう。質問者さんはまだお若いでしょうから、６５歳までに銀行預金、不動産、株式など金融資産、の３種類をためられるだけためないと・・・・

親の遺産ならなおさら売るべきではないでしょう。お父さんの大事なプレゼントと、私は思います。

私は自分の信条を述べています。これが質問者さんに良い結果をもたらすことを保証するものではなく、かえって悪い結果をもたらすかもしれません。投資は常にリスクを伴います。リスクについてはほとんど書きませんでしたが、ご自分でよくお考えになるか本を買ってよく自分で研究して下さい。

お礼

お礼が大変遅くなり申し訳ありません。
とても詳しく、またわかりやすくご回答くださり、どう言ってお礼しようか考えていたら遅くなりました・・・。

「父からのプレゼント」とは思ってもみませんでした。
ローンは保険で終わったものの、固定資産税や維持が大変で、早々に売るなり貸すなりしないとワリに合わないと考えていましたから。

もう少し自分でも調べてみて、（リスクの部分もしっかり勉強します）
不動産屋さんにも足を運んで、時間をかけゆっくり検討しようと思います。

不動産関係には大変お詳しいようですので、また機会があったらアドバイスお願いいたします。
本当にありがとうございました。

回答No.2

yossy555

建物の取得費によっては譲渡益が発生し、譲渡による所得税・住民税が課税される可能性があります。
もちろん、譲渡損失が生じれば、譲渡に関する税金は課税されません。
なお、建物は取得費＝購入価格ではないことに注意してください。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/3252.htm

住宅として貸す場合、その家賃収入については消費税は非課税となるため、事業収入が現状のままであれば免税業者です。
ただし、事務所等として貸す場合には消費税の課税対象となるため、事業収入と合算された金額が1000万円を超えれば課税事業者になります。

お礼

住宅→非課税、事業所→課税対象など、複雑ですね・・。
売るにしても賃貸にしても、もっと勉強しなきゃダメですね。
ありがとうございました。

回答No.1

ruto

>不動産所得が収入に合算されてしまうと・・・
　この場合、取得費は2200万円になり売却が300万円なら売却損は1900万円の損となり、税金はかからないと思います。

　もし、居住用なら、条件によりますが、損益の通算又は繰越通算できる特例があります。

お礼

ありがとうございます。
相続した不動産でも1700万円の売却損として認めてもらえるのは助かりますね♪
安心しました。