契約書の内容、解釈の仕方(超長文)

質問

いつもお世話になります。
今月末で賃貸マンション(2年9ヶ月、2DK)を退去することになりました。
入居時は礼金20万、敷金0円でしたので、修繕費は実費で払わなければなりません。
修繕費は高く取られるだろうとビビりながら検索したり契約書を確認したりしていますが、よくわからなくなってきました。
契約書には、
「第6条(礼金契約の時)
(1)(2)省略
(3)乙は、この契約が終了したときは、地帯なく目的物件を乙の費用でこの契約提携時点の原状に復し、甲に明け渡す。但し、日常生活による自然損傷および損耗は除く。」
「第20条(修理)
(1)目的物件が乙の責任に帰さない損耗によりその使用に支障を生じたときは、甲がその修理の義務を負う。
(2)乙の責任に基づく事由により目的物件が損傷、毀損したときは、乙がその修理の義務を負う。この場合乙は甲の指定業者で甲の指示によりこれを修理するか、或いは、これによって生じた損害を甲に賠償する。
(3)明け渡し時に発見した損害および契約違反による損害についても、乙は甲にその損害を賠償するものとする。
(4)省略
(5)乙の入居中における目的物件の下記の修理、補修、取替、調整、張替、紛失などに要する費用は乙の負担とする。壁、天井、床、畳、間仕切り、外回り道具、洗面所廻り、便所廻り、風呂廻り、玄関廻り、台所廻り、電気設備、給湯器、給排水、ガス設備、冷暖房機、鍵、カード類、ポスト類、備品、その他の付属設備。
(6)省略」
とあります。
特約事項には修繕費については書かれていません。
退去時にはこちらの過失による傷や痛みだけ費用を払うという解釈でいいのでしょうか？
子どもが落書きした壁紙と破いた襖、机と壁がすれて敗れた壁紙、枠から外れた網戸は納得しています。
壁紙は落書きや傷ができた部屋の全部の張替え費用を負担するのでしょうか？
契約提携時点の原状に復す、日常生活による自然損傷および損耗は除く、というのはどのようにすればよいのでしょうか？

回答No.4

MUNAgata

＞壁紙は落書きや傷ができた部屋の全部の張替え費用を負担するのでしょうか？

部屋全体ではなく、借り主の故意・過失で破汚損した部分のみです。
でも、落書きぎりぎりに壁紙を張り替える事はできないので、有る程度大きな面積になるかもしれません。
しかし、最悪でも落書きの有る面１面のみの交換となります。
また、その場合も修理費用全額ではなくて、原価償却した残存価格のみの負担でいいと国土交通省のガイドラインには定められています。
ガイドラインでは、６年経過で、残存価格は１０％になると定められているので、６年以上住んでいれば、かかった補修費用の１０％が質問者様負担となります。

＞契約提携時点の原状に復す、日常生活による自然損傷および損耗は除く

契約時点の原状に復すといっても、入居時に畳やクロスが新品であっても、退去時に新品にして返す必要はありません。
普通に使っていてできた汚れや傷(通常損耗)の修繕費は家賃に含まれているので、その修繕費の支払いを借り主が新たにする必要はありません。
「原状に復す」とは、借り主の故意や過失により破損させてしまった部分の修理を行うという解釈でいいと思います。

通常損耗の修繕費用まで借り主に負担させようとするような契約を結ばせる大家も多いので、良心的な契約内容だと思います。

(５)は確かに不明瞭で、分かり難い内容ですが、このような曖昧で、借り主に不利になるような契約は、仮に裁判になってしまった場合は無効となる事が多い様です。
普通は、これらの設備を普通に使っていて壊れた場合は、当然大家が負担して修理するものなので、万が一退去時に修理費を請求されても、拒否して構わないと思います。

下記ご参照下さい。
http://shikikinhenkan.web.fc2.com/

回答No.3

fukuryu-

原状回復に関する考え方について、東京都では、俗に「東京ルール」と言われる条例で定めています。
下記リンクをご参照下さい。

各補修箇所の単位として、畳、襖などは「１枚単位」クロス、床などは「１面単位」が妥当では無いかと思います。

先方の申し出に納得がいかないのであれば、東京都なら
都市整備局住宅政策推進部不動産業課
　電話　０３－５３２０－４９５４、５０７１～５０７３

他の道府県にお住まいであれば県庁に問い合わせれば同様の部署があるはずですので、そこで相談してみると良いでしょう。

参考URL：

http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2004/09/20e9h202.htm

回答No.2

mu128

契約書の規定で途中までは特に問題なさそうなものと思いましたが、２０条（５）が「何だ？」と思うほど問題ありそうですね。この（５）の規定がなければよかったのですが・・・。この規定がそのまま有効になってしまえば、いろいろ注文されれば払わなければならなくなります。ただ、一部有効な規定と考えられるものもありますが、無効と考えられるものも多くありますので安心して下さい。どの部分が有効か無効かはそれによって違ってきますので、退去時に何かこの（５）の規定により請求された場合には相談していただければと思います。

基本的には、質問者さんの考えているように、過失による損傷について払えば良いということになります。壁紙は落書きがあると辛いですね。その落書きがどの程度のものか？　全ての部屋に一部分しか落書きされていない場合は結構判断に悩みます。もし、部屋の壁紙が同じタイプのものでしたら、一部屋の壁紙を全部張替えして、その剥がした壁紙を他の部屋の落書きされた部分を張り替えるという方法をすれば、多少は安くなるかもしれません。こういった判断はその状況を見てみないと何ともわからないし、何よりも不動産会社や大家さんによっても判断が違ってきますので、立会い時によく確認してみて下さいとしか言えません。一応、基本的には、その落書きされた側一面は負担する必要があるかもしれません。（例えば、部屋の東側に落書きされたところがあれば、その東側一面を負担という意味です。それでないと、その部分だけ張り替えても目立つからです。）

自然にできた通常損耗などの問題は結構多いです。人によってその基準が違うため、同じレベルの損耗でも請求する人と請求しない人がいます。その点については、ガイドラインを確認すれば結構わかるかと思います。
これから退去の立会いをされるのですよね？　普通に住んでいればこのような汚れはつくだろうと判断できるものについて請求されそうになったら拒否するか、一時保留して誰かに相談するか、するようにすれば結構かと思います。少なくとも、（５）の規定は問題が多い規定であることを頭の中に入れておいて下さい。

お礼

回答ありがとうございます。
そうなんです、20条(5)がよくわからないのです。
落書きがあるのは1部屋だけです。
ボールペンでシャシャッと書いてあります。
南側と北側に落書きがあります(机のすれた傷も南側)ので2面貼り替えになった場合は仕方ありませんが、20条(5)により2DK全部の張替えなどを請求される場合が恐ろしいです。
退去の立会い後にまた相談させていただきます。

回答No.1

kohnewage

壁紙は落書きや傷ができた部屋の全部の張替え費用を負担するのでしょうか？
契約提携時点の原状に復す、日常生活による自然損傷および損耗は除く、というのはどのようにすればよいのでしょうか？

とありますが、不動産屋の方針によりますので、わからないですね。
本来なら全部直さなくていいようなところも全部直すのが決まりと押し切られるケースもあります。ただ敷金を取ってるケースよりは
金額が低めになりそうな感じがします。（大きな損傷でもあれば別ですが）私は以前退去時に仕事でいないなか婚約者である彼女にまかせてたらいいようにされてる風な内容で電話がかかってきたので、すぐに家に戻り（会社抜け出して）まくし立てて状態を修復しました。
なめられないためにも専門家に相談する方がいいかと思います。
参考までにここでトラブル検索が出来ます。
http://fudosan.2525.net/2005/07/post_49aa.html

お礼

回答ありがとうございます。
大変参考になりました。
貸主は「素人だから専門的なことはわからないだろうし上乗せしてやろう」と考えているに違いないと思っています。
そうでない場合もあるでしょうが、大変心配な気持ちです。