証書貸付での住宅ローン返済について

質問

友人からの相談なのですが。御主人が住宅購入の際、何度か転職をしたためローン審査が通らないからと銀行勤務の妹に言われて、もとは両親が住み妹がリフォームした中古住宅を　妹のローンを引き継ぐ形で購入したそうです。金額・内容も友人は聞いておらず御主人と義母・妹が決めてしまい、「妹が銀行勤めだから家を持てた。本当は嫁が援助して建てるべきなのに」と説明もしてもらえなかったのでローンがいつ終わるかもわからないので、最近もう一度聞いたらしく「証書貸付　代理業務貸付」という支払い計画書を一枚みせてくれました。住宅は築30年を15年前に半分だけ更地にして（古過ぎてそうしないといけなかったそう）台所とトイレまわりをリフォーム。今の支払い金額が資産価値に相当すると思えず、妹のローンの残りを払うという話だったのに支払い開始が平成13年と新しく、ローンを組みなおしたとしか考えられません。名義は妹です。しかし妹も両親の近くに家を建て、ローンが残っているはずです。住宅ローンは夫婦それぞれが組めるものなのでしょうか？妹の旦那さんと妹それぞれの名義でローンを抱えることに疑問を感じます。
契約の書類で貸付の詳しい内容の記載のあるものなど、詳しく知りたいのですがどうかよろしくお願致します。

回答No.2

noname#35582

＃１です。
お礼と補足をありがとうございました。

頭の中がやっとつながってきました…。（今頃）

> Ａさんのローン返済が妹のものではないかといわれました。
要するに、「家」についてリフォームがされているのは事実だけれど、そのリフォームのための資金は妹が「払った」ということしか分からない、ということですか？
そして、引き継いだという「妹のローン」が、その「家」のものか、「妹の家」のものか、妹の何のローンについての返済を行っているのか分からない、ということですか？

> (1)名義は父。現在Aさん（登記簿謄本は妹が持っている）
> 債務名義は妹のまま、実際の返済はＡさんが行っている形です。
> 親族間の売買ということになります。
Ａさんは父から「購入」して、所有者の移転登記を行った訳ですよね？
普通に考えれば、Ａさんは父に「代金」を払わなければなりません。
ですが、その「家」は妹が「費用を出して」リフォームをしています。
本来ならば、妹が費用を出した分、家の「持分」を妹に変更しなければ、妹から父への「贈与」があったことになる。
父からＡさんに所有者を変更した時にも、本来持分を持てる妹の持分をゼロにした。
…ということは、Ａさんは妹からその「あるべき」持分を「買い取った」ことにもなる訳ですね。
その買い取った代価＝「妹のローン」を引き継ぐ…ということですね。
実際には債務者変更が認められるのは難しいので、債務者名義は妹のまま、実際の返済はＡさんが行う…という形を採っている、と。

そして、
・15年前のリフォームについては、台所とトイレしかされていないと見られる（工事費も内容も聞いても答えてくれない…ということは、台所とトイレしかされていない…というのも推測ですよね）のに、債務残高が520万円もあること。
・その「家」の評価額は、建物と土地合わせて300万円しかないのに、その評価額以上の「返済」をしなければならないこと。
この２点に納得がいかないということですね。

でも、資産価値が債務残高を下回ることは普通に有り得ますよ。
それに、既存建物の一部を壊して更地にしていますよね？
ならば、除却費用を合わせて考えると、「リフォーム費用」は結構かかったと思いますよ。
建築関係に関しては私は素人ですが、「一部」を壊す訳ですから、外壁や柱も係わってきますでしょう？
それに、除却→更地化って、意外に費用がかかるんですよ。
また、リフォームをした場合、リフォームにかかった費用の分だけ担保価値が上がる訳ではありませんし、元の建物が古ければ償却年数をとっくに越えているということで価値は下がります（下手をするとリフォームをするよりも、建て替えをした方が結果的に「お得になる」ということすら考えられます）。
そして、妹がリフォームローンを利用しているとして、そのリフォームローンが「無担保」の場合、債務名義者である妹の返済能力がそれ以上と判断されれば、リフォームにかかった費用は借りられたでしょうから、「建物と土地合わせて300万円の価値しかないのに、520万円も残債がある。」というのは仕方がないような気がします。

> 建物だけだと5年前でも120万程度。
この価格は、固定資産税を算出する場合の「固定資産評価額」ではありませんか？
固定資産評価額と実際に売買される場合の取引価格（実勢価格）は異なりますから、これだけを基準に考えることはできません。
Ａさんは、できることならばリフォームにかかった費用の総額を妹さんに「返したい」と思っていらっしゃるのではないでしょうか。
ならば、Ａさんが「返したい額」で組みなおしても問題ないことになります。
ただ、そうするためには、妹は必要でもないローンを組まなければなりませんから、私は、妹はリフォームをするのにローンを借りており、その「借り換え」を利用したのではないかと推察するのですが。

その「家」のリフォームについて、リフォームローンを借りて、それが「有担保」ならば、登記簿謄本を見れば「債務」についてはある程度の確認ができますよ。
有担保でしたら「抵当権」が設定されますから、登記簿謄本にその旨の記載がされます。
登記簿謄本は「誰でも」（他人でも）取ることができますので、ご質問者さまが取ることもできますよ。
その建物がある土地を管轄している「法務局」に出向いて、費用を払うだけ、簡単なことです（70歳を超えている私の父でも１人でできたくらいですから）。
「登記済証（＝権利書）」はそうはいきませんが、債務名義が妹である以上、「登記済証（＝権利書）」は妹が持っているのが当然ですね。

回答No.1

noname#35582

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともある者です。

最初にすみません。
文章が読みづらいです…。
せめて改行を心がけていただけると助かりますし、読む気にもなると思います。
僭越ですが、少し質問文を整理させていただきますね。
私の解釈が違っていたら「補足」欄なり、「お礼」欄でその旨を言っていただけますでしょうか。

まず、ご友人のご主人（仮に「Ａさん」とさせていただきます）の「案件」ということでよろしいのですよね。

（ポイント１）
> 御主人が住宅購入の際、何度か転職をしたためローン審査が通らないからと銀行勤務の妹に言われて、もとは両親が住み妹がリフォームした中古住宅を　妹のローンを引き継ぐ形で購入したそうです。
Ａさんは住宅を購入しようと思ったが、「転職の回数、勤続年数の点から、おそらく住宅ローンを申し込んでも審査に通らないだろう。」と妹（銀行勤務）に言われた。
そこで、両親が住んでいる「家」を購入した。
その家はリフォームをしており、その資金は妹がリフォームローンを借りて充当した。
そのリフォームローンをＡさんが引き継いだ。
…ということでしょうか？
では…。
その「家」のもともとの「所有者（名義人）」は誰ですか？
「親」ですか？それとも「妹」ですか？はたまた、第三者で、その家は「賃貸」だったのですか？
「親」や「妹」であったとしたら、親族間で売買をしたのですか？
現在の「所有者（名義人）」は？
リフォームローンは、妹からＡさんへ「債務引受」が認められたのですか？
それとも、債務名義は妹のまま、実際の返済はＡさんが行っている…という形ですか？

（ポイント２）
> 金額・内容も友人は聞いておらず御主人と義母・妹が決めてしまい、「妹が銀行勤めだから家を持てた。本当は嫁が援助して建てるべきなのに」と説明もしてもらえなかったのでローンがいつ終わるかもわからないので、最近もう一度聞いたらしく「証書貸付　代理業務貸付」という支払い計画書を一枚みせてくれました。
Ａさんの妻であるご友人は債務の内容について一切知らされていないのですね。
そして、後日「支払計画書」を見せてもらっただけ。
…という意味でしょうか？

（ポイント３）
> 住宅は築30年を15年前に半分だけ更地にして（古過ぎてそうしないといけなかったそう）台所とトイレまわりをリフォーム。
リフォームをしたのは15年前。
その時点で築30年が経過していたが、住宅の半分を解体し、台所とトイレ周りのリフォームをした。
解体した部分は更地にした。
…という意味でしょうか？

（ポイント４）
> 今の支払い金額が資産価値に相当すると思えず、妹のローンの残りを払うという話だったのに支払い開始が平成13年と新しく、ローンを組みなおしたとしか考えられません。
リフォームをしたのが15年前（平成４年）なのに、見せてもらった「支払計画書」では、「支払開始」が平成13年になっていた。
…という意味でしょうか？

（ポイント５）
> 名義は妹です。
何の名義ですか？
家の名義ですか、ローンの債務者名義ですか？

（ポイント６）
> しかし妹も両親の近くに家を建て、ローンが残っているはずです。
> 住宅ローンは夫婦それぞれが組めるものなのでしょうか？
> 妹の旦那さんと妹それぞれの名義でローンを抱えることに疑問を感じます。
妹はその家に住んでいるわけではなく、近くに家がある。
その家は住宅ローンを借りて建てている筈である。
…という意味でしょうか？

（ポイント７）
> 契約の書類で貸付の詳しい内容の記載のあるものなど、詳しく知りたいのですがどうかよろしくお願致します。

さて、（ポイント７）については、「金銭消費貸借契約証書」を見ればわかります。
「金銭消費貸借契約証書」という名前の「証書」を使ってお金を貸し借りするので「証書貸付」と言うのです。
それを見れば、いつ、だれの名義で、いくら、どのような返済条件で借金をしているのかが分かります。

（ポイント６）については、「子」が「親」の居宅リフォームするための資金を借りることはよくあることです。
その場合、別に「子」がその「家」に住んでいなくても構いません。
特に「リフォームローン」ならば問題にもならないでしょう（住宅ローンでも対応可能ですけれど）。
「夫」にも、「妻」にも、それぞれ収入があるのならば、夫が自分たちが住む家の住宅ローンを借り、妻は実家のリフォームローンを借りる…ということになっていても、何の問題もありません。

おそらく、妹が借りているリフォームローンの債務名義変更すら、Ａさんでは認めてもらえなかったのではないでしょうか。
だから、ローンの名義は妹のまま、そして、実際の返済はＡさんが行うことによって、その家をＡさんのものにしてあげよう…ということではないかと思いますけれど？

（ポイント４）については、平成13年でしょう？
この年の３月に量的金融緩和政策が導入されていますから、債務者にとってより有利なローンに「借り換え」をされたと考えるのが妥当ですね。そうだとしたら賢明な判断でしょう。

ご友人にとっては、状況も詳細も教えてもらえず、（義母や義妹に）腹立たしい点もあるのかもしれませんが、私が捉えたカンジでは苦に病むような点はないような気がしますが…。

お礼

本当にありがとうございました。
今日、友人が金融関係の知り合いに連絡がとれて話ができたそうです。

Aさんのローン返済が妹のものではないかといわれました。

ですから証書の存在を教えていただのでしっかり旦那さんに聞いてみるそうです。

今読んでもわかりにくい質問なのに丁寧に教えてくださってありがとうございました。

補足

まず、確かに読みにくかったことと思います。
改行しているうちに何度も送れなくなり少し面倒になったせいも
あって・・・。
　そんな中お答えいただいて本当にありがとうございます。
ポイントのお答えの前に一点、この住宅の評価額についてですが
土地込みで300万(駐車場がとれず、面した公道が行き止まり）程度と
いうことが問題に関わっております。

(1)名義は父。現在Aさん（登記簿謄本は妹が持っている）
　債務名義は妹のまま、実際の返済はＡさんが行っている形です。
　親族間の売買ということになります。

(2)＞Ａさんの妻であるご友人は債務の内容について一切知らされていな　いのですね。
　そして、後日「支払計画書」を見せてもらっただけ。
　　言われている通りです。支払い計画書については一週間前に見せて　　もらったそうです。
(3)＞リフォームをしたのが15年前（平成４年）なのに、見せてもらった　「支払計画書」では、「支払開始」が平成13年になっていた。

　　ローン支払いの際に「リフォーム代金」支払いとも「住宅ローンの　残金＋リフォーム代金」とも聞いていません。
　　友人はその家に関わるローンの認識のようです。
　家は30年以上前に建てたそうです。　　　　　　　　　　　　　　　
　15年前のリフォームは建物が古くて台所とトイレしかできないという　ことでした。
　その部分は（工事費も内容も）聞いても答えてくれないということで　わかりません。　
(4)資産価値が土地込み住宅で300万ですが　土地は父名義のまま。
　借入額が520万です。
　　金額的にも疑問はあるのですが、ローンについては
　「妹のローンの残りを払う」という形なら、新しくローンを組んで
　払うよりも負担が少ないということで決めたそうです。
　　ですから、(3)にも関わりますが　Aさんの支払い開始と契約の日付　が同じなので　
　「新しく妹が組みなおしたローン」ということでないかと。
　建物だけだと5年前でも120万程度。
　このあたりの土地は坪単価7万を割っています。

(5)ローンの債務者名義が妹です。

(6)＞妹はその家に住んでいるわけではなく、近くに家がある。
　その家は住宅ローンを借りて建てている筈である。
　　そのとおりです。
　家は平成９年に建てています。
(7)ありがとうございます。そういった証書の存在が一番知りたかった
　ことでした。
　　はっきりと証書の名前を言わないと、一切はっきりしたことを教え　てくれないそうで、検索でもわからなくて困っていました。