農地の宅地造成について

質問

現在、一戸建てを建てる為に土地を探してる者です。
先日、不動産業者からの仲介で土地の案内を頂きました。

物件広告には、都市計画：市街化区域、用途：第一種住居、地目：『宅地』となっており、現況は造成工事中です。
以前の土地状況を知りたかったので、仲介業者で登記簿を取り寄せてもらったところ、現在の地目が『田』のままでした。
広告と登記簿で地目が違う事を指摘したら、何ら悪気もない素振りで「契約が決まったら転用手続きしますよ」との事。
また、宅地造成の許可をとってあるかどうかについても「仲介なので今すぐには分からない」と言った返事。
そのくせ（３区画売り出してるのですが）「一区画はもう売れて、残りもお客様の他にもう一組検討中ですよ」との事。（自分からすれば造成許可下りたかどうかも分からない土地が良く売れたなと・・・）

そこで質問なのですが、
一、農地転用の手続きは期間的にどれ位かかるものでしょうか？
二、地目が「田」のままでも、宅地造成の工事許可は下りるものなのでしょうか？造成工事を実際にしているという事は下りたと思っていいものなのでしょうか？

以上の二点ですが、詳しい方いらっしぃましたらご教示お願いいたします。

回答No.5

heiwaestat

「※建物がないと地目宅地になりません。」
建物がなければ地目が宅地にならないとはいったいどいうことでしょうか？世の中建物がない土地が宅地になっているのは山ほどありますが・・・。

回答No.4

dr_suguru

補足します。
＞農地転用申請（どなたかの回答にあるような届ではありません）
http://www.city.morioka.iwate.jp/15iin/noui/noui/0402todo.html
■ 市街化区域内の農地転用(農地法第4条，第5条届出)
　農地転用とは，農地を耕作以外の用途で使用することです。農地は農地法の規制を受け，農地転用する場合，農業委員会への届出または，県知事の許可が必要となります。都市計画法による区分によって異なり，市街化区域内の農地転用は農業委員会への届出，市街化調整区域内の農地については，知事の許可が必要となります。ここでは，市街化区域の農地転用届出についてお知らせします。

http://www.city.sakura.lg.jp/nouiin/original/nouiin/todokededocument.htm
農地法第4・5条の転用届出（市街化区域内農地）
「農地法第４条の転用届出」は市街化区域内にある自分の農地を住宅・駐車場など農地以外の目的に転用する場合に、「農地法第５条の転用届出」は事業者等が市街化区域内にある農地を転用のために購入したり、借用したりする場合に必要になります。
農業委員会に届出をしただけでは、土地登記簿の地目は変わりません。
転用後、法務局に地目変更登記の申請をすることが必要になります。

＞どなたかが回答されているのは、法律違反を承知で強行する場合です

市街化農地が「許可」とは知りませんでした。
その行政庁を教えてください。
電話で確認します。

回答No.3

0621p

一、市街化区域の場合は許可ではなく届出なので、特に問題がなければ２週間ほどです。
ニ、宅地造成の許可に地目は関係ありません。逆に言えば、宅地造成だけではなく開発許可に係る規模の場合は、開発許可がないと農地転用の届出ができません。宅地造成許可が必要なケースで工事しているならば、許可を取ってやているのでしょう。
地目の変更は、農地転用の届出の後、実際に現況が目的の地目に変わってからでないと、登記上の地目変更はできませんから、工事中の土地の地目は農地のままであって当然です。
その不動産屋の担当者が、造成や農地転用の仕組みについてよくわかっていないのでしょう。すでに工事しているということは、造成の許可も下りて農転の届出も終わっているのだと思います。

回答No.2

outerlimit

農地転用許可は　最短2ヶ月通常は3・4ヶ月かかります
←農地転用を許可する農業委員会の開催は月1回程度←農地転用申請（どなたかの回答にあるような届ではありません）提出後、農業委員会事務局・担当農業委員が現地を確認し、許可/不許可を判定、このときに造成工事が始まっていたりすると、保留・追加書類や誓約書等の提出を求められる（状況によっては工事中止や原状回復命令）

最低限　農地転用が許可にされていなければ　造成の許可はおりません

どなたかが回答されているのは、法律違反を承知で強行する場合です
工事中止命令や原状回復命令がでることが予想されます

回答No.1

dr_suguru

＞一、農地転用の手続きは期間的にどれ位かかるものでしょうか？

登記簿地目が田で現況が更地であれば、農地法の届出違反かもしれませんが、最寄の農業委員会に届出するだけです。
http://www.city.morioka.iwate.jp/15iin/noui/noui/0402todo.html
これだけのこと。

＞二、地目が「田」のままでも、宅地造成の工事許可は下りるものなのでしょうか？造成工事を実際にしているという事は下りたと思っていいものなのでしょうか？

地目田で、現況が、更地の場合

農地法の届出違反程度の話です。
あなたの県は何m2から開発許可が必要となるか知りませんが、開発許可は現況主義ですので、開発許可違反になるかも知れませんが、さして問題なし。

地目田で、造成前が田の場合
http://www.mlit.go.jp/crd/city/plan/kaihatu_kyoka/kyoka_seido/index.htm
4.規制対象規模を参考

県条例などで300m2以上、500m2以上、1000m2以上と定めることができる。
3区画の総面積が上記面積以上であれば、明らかに開発許可違反です。
ただ、3区画の敷地はヨーカン切ででしょ？
道路を入れる開発と違ってたいした問題じゃありません。

＞登記簿を取り寄せてもらったところ、現在の地目が『田』のままでした。

これは、5条の届出のみで、ほってあるからでしょう？
地目変更で、田→雑種地→宅地、むだ銭はつかいません。
田→建物完了後に宅地にするのが常識です。
※建物がないと地目宅地になりません。