- ベストアンサー
農地を購入して宅地に、登記の流れを教えてください。
農地（田）を購入して宅地造成後、住宅を建築予定です。 現在、土地の売買の契約書を交わし、農地法５条申請を役所に提出したところです。 ５条申請許可後の土地に関する登記と土地代金の支払い等の流れを教えてください。 造成、地目変更登記、所有権移転登記、土地代金支払いについての順序
- kitatenzin
- お礼率100% (9/9)
- 賃貸・アパート
- 回答数4
- ありがとう数6
- みんなの回答 （4）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
農転が下りたら所有権移転はできますが、地目変更は造成するか家が建つなど実際に見た目が宅地にならないとできません。 したがって、農転が下りたら代金支払いと同時に所有権移転（地目は田のまま）、その後、造成完了後あるいは建物竣工後に地目変更という流れになります。（その他の条件は考えないとして）
その他の回答 (3)
- 63ma
- ベストアンサー率20% (265/1321)
登記手続きの流れは、皆さんにお任せするとして、心配な点が二つほどありますので、老婆心ながら書かせていただきます。 １、田んぼを宅地造成との事ですが、水をひき柔らかい土壌になっていますので、充分に土壌改良をしませんと地盤沈下を起こす心配があります。 ２、農地（田）使用の土地ですから、上・下水道、ガス（プロパンならＯＫ）、電気等のライフラインの心配です。（施設経費も含めて）
お礼
貴重なご意見有り難うございます。 造成には安易に安価な業者に依頼することなく、造成の手法も考慮しつつ信頼のおける業者に依頼したと思っています。
恐らく契約は条件付（5条許可）売買だと思いますが流れとしては、 5条の許可→所有権移転登記&代金支払い（これは同時）→造成→住宅建築→地目変更 という感じです。
お礼
ご回答ありがとうございます。 この流れで、登記書類を作成していこうと思います。
- rise_against
- ベストアンサー率37% (92/247)
地目変更で手っ取り早く宅地にするには 建物の基礎ができた状態で登記をすると早いですよ。
お礼
ご回答有り難うございます。 基礎の段階で地目変更できるんですね。参考になりました。
関連するQ&A
- 農地の宅地造成について
現在、一戸建てを建てる為に土地を探してる者です。 先日、不動産業者からの仲介で土地の案内を頂きました。 物件広告には、都市計画：市街化区域、用途：第一種住居、地目：『宅地』となっており、現況は造成工事中です。 以前の土地状況を知りたかったので、仲介業者で登記簿を取り寄せてもらったところ、現在の地目が『田』のままでした。 広告と登記簿で地目が違う事を指摘したら、何ら悪気もない素振りで「契約が決まったら転用手続きしますよ」との事。 また、宅地造成の許可をとってあるかどうかについても「仲介なので今すぐには分からない」と言った返事。 そのくせ（３区画売り出してるのですが）「一区画はもう売れて、残りもお客様の他にもう一組検討中ですよ」との事。（自分からすれば造成許可下りたかどうかも分からない土地が良く売れたなと・・・） そこで質問なのですが、 一、農地転用の手続きは期間的にどれ位かかるものでしょうか？ 二、地目が「田」のままでも、宅地造成の工事許可は下りるものなのでしょうか？造成工事を実際にしているという事は下りたと思っていいものなのでしょうか？ 以上の二点ですが、詳しい方いらっしぃましたらご教示お願いいたします。
- 締切済み
- 賃貸・アパート
- 農地転用の届出と登記について
市街化区域で農地を買い、住宅を建てる場合の質問です。 農地転用（農地法５条）の届出書に住宅建築のためと記入しました。 さて所有権移転登記についてですが、農地転用の届出（農地法５条）の受理証がないと登記ができないと聞きました。そして地目が農地のままで司法書士は所有権の移転登記をし、家が建つときに土地家屋調査士が地目の変更（農地→宅地）を行なうとも聞きました。 もし以上が事実とすれば届出は単に所有者が変わる旨（農地法第3条第1項）だけを届け出て司法書士が登記をし、所有者が変わって住宅を建てる時におもむろに農地転用の届出（農地法４条）をして土地家屋調査士が登記をしてもよいと思います。 もちろん２度手間であるのは承知です。 ちょっと回りくどくなりましたが、要するに農地法５条の届出は２度手間を避けるためだけに存在すると理解していいのでしょうか？ よろしくお願いします。
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 農地転用について
農地を宅地に転用する場合、手始めに地主（農業者）が５条申請にて農地転用許可を取得しますよね。その後土地売買により所有者変更し、新所有者が住宅建築後、宅地として登記。 上記のような事象は、大体分かるのですが、４条許可後の土地を購入する際はどうなるのでしょうか？ 調べた限りでは、４条許可に加えて３条許可の取得、つまりは５条許可と同じ意味にて申請しなければならないと解釈しているのですが、どうなのでしょうか？ それと、４条許可済の土地が造成されていれば、あとは前述したような方法で申請すれば、良いのでしょうか？何が言いたいかといいますと、売買目的の農地転用の際は５条許可がおりるまでは、造成すらできないと思うのですが、４条許可済の場合は造成済のものを３条申請にて転用できると解釈したためです。 具体的な段取りや方法を知りたいです。
- ベストアンサー
- 新築一戸建て
- 農地のままで贈与か宅地にしてから贈与か
現在建物を建築中の土地があります。 土地の所有者は、私と父の共同名義になっています。 父の持分は10％ほどで、現在地目は畑になっています。 今回家を建てる上で父の持分を私に贈与という形で手続きをしようと思っています。 不動産屋に現在贈与手続きをするとどうなるか見積もりしていただきました。相続税評価額は近隣の評価で計算していただいています。 項目として挙がっているのが、農地法5条届出申請費用、所有権移転登記費用、区画整理組合所有権移転申請費用、贈与税、不動産取得税です。 建物を建てる前に贈与手続きをすると、農地法5条届出申請費用がかかるといわれました。 家に帰ってからふと考えたのですが、 建物を建てたあと地目を宅地にすればこの費用がなくなるのではと思いました。しかし、畑から宅地に地目が変わると評価額が挙がるのではと も単純に思ってしまったのですが、路線価は地目によらないはず？ どちらにしても贈与手続きをするのは今年度内と考えています。 地目を畑から宅地に変えた場合、贈与税は換わるのでしょうか？ 評価額が大幅に上がって贈与税が上がる可能性があるならば、地目が畑のまま、農地法5条届出をしておいたほうがいいのかと迷っています。 よろしくお願いします。
- ベストアンサー
- その他（税金）
- 農地転用について教えてください。
農地転用について教えてください。 地目が畑の土地に賃貸アパートが建っており、それを収益物件で買おうと思っています。 その場合、農地転用で宅地にする必要がありますか。 売主さんが４条申請するといっています。 売主さんは、４条申請で宅地にした後に、決済・引渡しをすると言っています。 知人からは所有者が変わる場合は５条申請のはずだよと言われたのですが、 売主、買主にとって、有利不利とかってあるんでしょうか。 たとえば登記費用が変わるとか。 そもそも、４条申請で宅地にした後に売買って可能なんでしょうか。
- 締切済み
- その他（法律）
- 農地から雑種地に農転後の契約、その後に宅地へ？？
自分なりにも、いろいろと調べ読みあさっては見たのですが、お詳しい方御教授願います。 購入希望で買付証明済みの土地があります。 市街化区域にある１３０坪の土地のうちの、３０坪が農地のままである事がわかりました。 １００坪については、他の２区画と合わせた計３区画で開発許可が下りていて、 ３月下旬に造成工事が完了するのですが、宅地に地目変更は問題ありません。 開発許可を申請するにあたり、広さがオーバーした為３０坪分は一緒に申請出来なかったそうです。 今は地目が農地(田)になっている３０坪をこのままでは売買できないので、 仲介していただく不動産屋さんに代理人になっていただき、 ３条と５条により雑種地に転用してもらった後の契約になる流れだそうです。 道路の位置、土地の形状から考えると建物を建てる位置は その３０坪の雑種地にかかるのがベストなので、 造成と契約完了後に、改めて宅地にする為の地目変更の届出はできないかと考えいます。 ３月下旬に受け渡し後、７月くらいには着工したいので、それに間に合う様に出来たらなと思っています。 ８３条の違反転用なるものにならない様に、農地法の計画変更承認が必要になりますでしょうか？ 最初に雑種地にはせず、仮登記で契約し農地から直接宅地転用の届けをした方がよいのでしょうか？ どちらが受理されやすいのか、そもそも申請が可能なのか？ 可能であれば、どのタイミングで申請するのが良いか教えていただけると大変助かります。 素人ですので、認識に間違いなどありましたらお許しください。 本契約の返事を待ってもらっている状態なので、少々焦っております。 どうぞ宜しくお願いいたします。
- 締切済み
- 不動産売買・投資
- 登記について
土地を購入し、家を建設予定です。もともと農地だったので、自分で農地転用申請をし、売買契約後、自分で所有権移転の登記も済ませました。 この後の登記も自分でしようと思っています。ローンの抵当権設定についても、自分で登記することについて金融機関の同意をいただきました。 現在、土地は３筆になっており、地目は田と畑です。工事は造成と水道の引き込みまで終わりました。建築確認の許可おりました。 そこで質問ですが、今の段階で地目変更の登記を行い、できれば同時に合筆の登記も行っておこうと考えています。この方が、個人でする作業なので、この後の表題登記や保存登記と一緒にするより煩雑にならなくて良いかなと素人の思いつきです。このたびの震災で建築着手がストップしてしまい時間があります。 しかし、登録費用や税金、その他支障がないかアドバイスをお願いいたします。
- ベストアンサー
- 新築一戸建て
- 市街化区域内の農地の、転用及び転売について
質問させていただきます。 市街化区域内に、A所有の農地（登記上：畑、現状：農地でもない土地）があり、それを不動産会社Bが買い受け、現状のまま、住宅を建てる目的のCに転売したいと思っております。 Cが建築用に買い受けるため、Bは極力、造成費用や手続きを負担したくありません。 これをスムーズにするためには、どのようにすればよいのでしょうか？ 司法書士や宅建主任者に聞いても人によって意見が異なり混乱しております。 どうか知恵をお貸しください。 ※今現段階で把握している手続きを記載しておきます。なお、素人として記載しておりますので、間違っている箇所があれば教えていただきたいです。 １．農地法5条申請（目的：住宅建築）で許可がおりても、AからBへの取引においての所有権移転は地目「畑」のまま移転で、その後、Bが建築をする準備（水道をひっぱったり造成したり）をしたときにBが宅地へ地目変更ができるようになる。 ２．よって、Bが宅地にする準備をしない限り、Cに農地のまま転売は不可能となる。Bが建築するという目的で提出しているため、B自身が建築の準備等せずに既存の農地法の許可をCに対して流用できない。 ３．そこで考え、Bとしても造成費用を負担したくないので（本来Cが建築に際してするものなので）、農地法5条申請の目的を「資材置き場にするため」に変え、AからBへ畑のまま所有権移転をし、資材置き場である準備（多少造成費用がかかる）をし、Bが地目を雑種地に変更し、それをCに転売することを考える。１の準備よりも楽なのかどうかは不明。 ４．現実的に、農地転用で許可がおりていて、所有権移転後に、地目変更するときに誰がみにくるのか？また、宅地に変える、雑種地に変えるときには、どういうチェックが入るのか？ ５．上記１から４の前提となりますが、そもそもAからB、BからCへの農地法の許可を添付しての所有権移転（地目変更を含む）を法務局に同時に提出できる方法はないのでしょうか？ 仮に上記１から４のような手続きを踏まざるを得ない場合、Bが資材置き場か宅地の準備をしたあとであれば、地目変更とBからCへの所有権移転は同時に可能なのか？
- ベストアンサー
- 不動産売買・投資
- 不動産登記 地目変更
不動産登記についてですが、 約4年前、地目変更をする必要があり、地目が畑になっていたため市街化区域でしたので、農地転用5条届出で駐車場として利用していました。 ですが、地目変更の登記までは変更することを忘れていて、まだ畑のままになっていました。 今回、駐車場の土地に建築許可申請をとり、基礎工事までが終わり、融資の関係で宅地として地目変更登記を申請したのですが、 農地転用が駐車場の目的となっているため、登記を受理できないと言われました。 結果的に、目的を居宅として農地転用4条届出をし、その届出書を添えて、登記することになりました。 自分としては、当初、駐車場として農地転用はありましたが、建築許可申請を受け、建築をし基礎工事完了の時点で、登記ができると思っていたのですが、やはり無理だったのでしょうか？
- ベストアンサー
- その他（法律）
お礼
有り難うございました。 この流れで、登記の書類を作成していこうと思います。