立退き料を払えないといわれ困っています。

質問

現在分譲賃貸のマンションに住んでいます。
3ヶ月前にオーナーからローンが払えなくなったため、立退きを要請されました。
（仲介会社からの連絡でした。後の交渉もすべて仲介会社としています。）
新居の敷金等の費用、引越し代を立退き料として支払うので、できるだけ早く出てほしいとのことでした。
最初は3月末と言われましたが、それは無理なので今月の半ばまで待ってくれるならその条件で出ますと答え、オーナーにも了解をとりました。
物件を探している間も、週に2、3回仲介会社の方から「物件は見つかりましたか？オーナーにその都度報告するように言われている」と催促をされ、息詰まる思いをしながらもやっと自分たちが気に入る物件を見つけました。
仲介会社に物件が見つかったことを報告し、敷金等かかる費用を請求したところ、今週月曜日か火曜日にに振り込むので契約して下さいという話だったのにお金が振り込まれず、火曜日になってオーナーがお金がないから払えないと言っていると連絡が入ったのです。
こちらとしては到底納得できるものではなく、仲介会社も謝るばかりで話が先に進みません。オーナーは着信拒否をしているらしく、連絡も取れない状況だと言われています。
契約金の支払い期日が来週月曜日、引越しを来週末に控えどのように仲介会社と交渉していくべきかわからなくなっています。

乱文で申し訳ありませんが、お知恵を貸して下さい。
よろしくお願いします。

回答No.7

mu128

しつこく投稿してしまい申し訳ございません。

敷金は２ヵ月分で、原状回復で１ヵ月となっているということは、どんなに綺麗に使っても１ヵ月分は取られてしまいそうですね。そうすると、今住んでいる敷金の１ヵ月分は諦めてしまうということになるかもしれません。そうすると、今の部屋の敷金２ヵ月分と新規で借りる物件の敷金礼金と引越し代が貰える予定だったのですね。立退き料としては妥当な金額ですが、貰えなければ意味がありませんね。

ところで、他の方々の回答で気になった点がありますので確認しておきます。
まずは、移転先の契約が成立しているか否かの点です。これは、私は今までの内容を読む上では、契約は成立しているものと感じます。契約金の支払いを今度の月曜に控えているということは、質問者さんの「借りたい」という意思表示に対して大家さんが「貸します」と返せば、その時点で成立します。それでなければ、契約金の支払いを請求することは考えられません。一般の方は、契約書に署名捺印をして契約金を支払うことで契約が成立していると勘違いされていることが多いのですが、そうではありません。つまり、契約が成立している以上、これでキャンセルしたいと申し出ても、それは借主側からの「契約解除」であり、そのため、仲介手数料や礼金は請求されることになり、もし、契約規定に短期間で契約解除の場合は違約金を払うということがあれば、その分も支払う必要があるのです。
例えば、まだ不動産業者から重要事項説明を受けていないのであれば、それを理由に撤回はできます。しかし、ここまで話しが進んでいながら撤回されると、今後、その不動産会社が管理する物件は二度と借りられなくなるでしょう。その契約しようとしている物件が気に入っているのでしたら、しっかり事情をお話して、その業者の善意・好意に期待するしかありません。

もう１点ですが、仮に借りている物件が競売される時のことですが、これは、その物件についている抵当権や差押登記、それから質問者さんとの賃貸借契約の契約期間と契約開始時期によって全く違う処置がなされることになります。場合によっては、たった１日違うだけでも、保護されるかされないかが正反対になるケースもあります。６ヵ月後に退去することを必要とし、敷金も前の貸主に請求することもできないケースが多いです。そのために、登記の現状を知っておくことは重要なことです。これは、今回の部屋を退去しても、今後、賃貸物件に住む予定でしたら知っておいた方が良いことです。例えば、今回のように、貸主の経済状況が悪くなったと言われたり、売ることを考えているようだったり（売るということは経済状況が危ういこともある）、立ち退きの話がでた場合には、登記を確認するようにして下さい。それによって、被害をなるべく少なくする対策ができます。この点についての問題は、不動産会社に勤務している者でもうっかり誤解してアドバイスしてしまうことがあるほど複雑なものです。一人の人が誤解してアドバイスしてしまい、結果、安全と思っていたことが非常に危険な状況だったということもあるかもしれません。こういった問題が今後あったら、複数の人に相談された方が良いかと思います。

私としては、もし、移転先の撤回が無条件で可能だったら、戦って欲しいという気持ちがありますが、質問者さんの気持ちが最優先です。このまま引っ越すことになったとしても、今後は、このことが必ず役に立つ時がくるはずです。同じ状況になった時に素早く適切な反応ができます。ここで質問できることも知ったし・・・。信じることはとても良いことですが、時と場合と相手によって判断するべきですね。私も不動産業者と貸主の立場でもありますので、このようなこともあるのだなと勉強になりました。

お礼

再度のご回答本当にありがとうございます。

非常にありがたいです。本当に感謝しております。

↑の回答者様でも書かせていただいたのですが、昨日司法書士の方に相談にのっていただきました。これからどのように交渉をしていけばいいかも教わりました。

新しい物件は、司法書士の方のお話でも契約が成立していると考えた方がいいとのことでした。短い時間の中ででしたが、私たちも納得できる物件を選んだと思っていますし、今回のことで私が体調を崩したこともあり、高い授業料ですが自腹を切ってでも引越しをして、新しいスタートを切ったほうが方がいいと主人と話し合って決めました。

この判断を黙ったままで、司法書士の方に言われたことを踏まえて、仲介業者に話をしたところ、仲介業者の態度が少し変わってきました。
オーナー負担分を仲介業者が立替える方向で話が進むようです。

どのような結果になるかはまだわかりませんが、無知をさらけ出してしまった私に、たくさんのアドバイスを下さった回答者様に本当に感謝しております。きっとこの経験が必ず役に立つと私も思います。

気持ちを切り替えて引越し準備頑張ります。

あたたかいアドバイス本当にありがとうございました。

回答No.6

1katyan

別にあわてて出て行く必要はないでしょう。
そのままでもオーナーチェンジは可能です。
ヨーク考えてください
売るということはお金が入ってくるんですよね？
だからないわけじゃない。

契約期間が３年以内の場合には「短期賃貸借」として特別の賃借人保護があります。競落時の賃貸借契約が満了するまではその賃貸借契約は有効になるのです。

となってるらしい。後何年ありますか？そこまでは住めるらしいです

今のオーナーでも半年前に退去するようにいわなくてならない。だからあわてないでください

もしなんなら１年待ってもらい　家賃は無料プラス引越し代　最初の入居する分はもってもらう。普通住んでいるなら　その分はもらってるはずです

後必ず役所や弁護士無料相談に行くこと

お礼

ご回答ありがとうございます。

ご丁寧な回答、本当に感謝しております。

昨日司法書士の方に相談にのっていただきました。
これからどのように交渉していけばいいか、教えていただきました。

そのことを踏まえ仲介業者に話をしたところ、仲介業者の態度が少し変わってきて、どうやらやっと向こうもきちんと話をつける気になったようです。

引越しするかしないか、主人ともよく話し合いました。
今回は自腹を切ってでも引越しをしようと決めました。
とても高い授業料になりそうですが、今回のことで私が体調を崩したこともあり、新しくスタートを切ったほうがいいだろうと。

仲介業者もオーナー負担分を立替えるという話で進んでいるようなので
その結果を待ちたいと思います。

今回のことは、私たちが無知だったことで話がややこしくなりました。
でもこうやってご意見をいただき、勉強させていただいたことで、必ず
役に立つと思っています。

本当にありがとうございました。

回答No.5

mu128

いーえ。私の書き方が悪かったですね。私は、私が提案した方法を質問者さんが実践した場合のことを仮定として回答しただけであって、質問者さんが実際に今の段階で家賃を滞納しているということを言っている訳ではありませんので、誤解のないようにお願いいたします。

私は、その仲介業者もグルになっていると思いましたが、そのまま住むことをアドバイスしていることから、違うかもしれませんね。（それか、もう、引越しを中止するわけにはいかないことを知っていてそのようなことを言っているのかもしれませんが。）
しかし、本当に引越しをやめてしまうと、移転先の物件の不動産業者や大家さんに迷惑をかけることになってしまいます。逆に、そのまま、今のところに住んでいても、ストレスはたまるかもしれませんね。ご主人さんと相談して、全てにおいて一番良い方法を考えてみて下さい。

今後は、立退き料などの交渉等は、必ず書面にするようにしましょう。もっとも、書面にしたところで、今回のような場合には、あまり効果がないかもしれませんが、証拠を作っておくことは重要なことです。

ところで、敷金は何ヵ月分預けていたのでしょうか？　また、今、部屋の状況はいかがでしょうか？　契約書には、原状回復義務のことはどのような規定がありますか？（結構汚れていればまだいいかもしれませんが、綺麗な状態ですと、本来返却されるはずの敷金を諦めなければならないというリスクもあります。）

お礼

再度のご回答ありがとうございます。

本当に感謝しております。

こちらこそすみません。間違って解釈してしまいました。。

敷金は2ヶ月分預けてあります。
部屋は夫婦2人での生活ですし、特に傷をつけたり汚したりということはありません。
（お聞きになりたいこととずれていたら、申し訳ありません）

契約書には原状回復義務は1ヶ月分、それ以上の超過分は支払い義務を負うと記載されています。

最初のお話では敷金は全部返します。と言っていましたが、先ほど確認すると少しにごされたので、やはりすべて書面にのこすようにしようと
つくづく思いました。

主人ともよく相談して一番納得できる方法を考えます。

本当にありがとうございます。

回答No.4

kita52326

通常の賃貸借契約を締結して居住されている前提で考えます。

◆借家人を退去させて、空家の状態で普通に売却したいという貸主の考えのようですが、
　約束された資金の提供がないのでしたら、
　引越先をキャンセルし、現住居に継続して居住する方向で考えて良いと思います。
　賃借人がいる状態でも売却は可能ですし、
　賃借人はその物件を占有していれば購入者に対しても賃借権を主張することができます。
　http://www.8111.com/info/term/system/word_dtl.php?id=000422

◆但し、貸主がローン返済不能になり債権者からの申立てで公売・競売となって、
　第三者に落札されると、いわゆる「ごね得」の占有屋を排除するために、
　落札者が改めて賃貸借契約を結ぶ考えがなければ、
　賃借人は６ヶ月以内に退去する必要があることになっており、この場合は立退料はもらえません。
（６ヶ月の猶予期間を行使しない代わりに引越代をもらうような交渉は考えられます。）
　　http://allabout.co.jp/glossary/g_estate/w005389.htm
　　http://www.osaka-ja.co.jp/ja/hokubu/sisansoudan13.html

◆引越先の候補物件は、契約締結前で、費用も支払っていないようですから、
　事情を話してキャンセルを申し出れば全く問題ないと思います。
　文句は言われるかもしれませんが、契約成立を証明するものがありませんし、
　重要事項の説明もまだでしょうから、まだ法的に契約が成立したとまでは言えません。
　（「借りたい」と言っただけでは契約は成立しません）
　金銭の請求があっても原則応じる必要はありませんが、
　契約書に印紙を貼って押印までしてしまった、とかいう実損があればその分の補償はしてあげれば良いでしょう。

　引越業者はキャンセルを申し出の時期が遅いと、キャンセル料が発生するので早めに連絡しましょう。
　　http://www.hikkoshi-o.com/contents/faq.html

◆あとは、改めて貸主と交渉して立退き条件を決めて、
　今度はスッポカシのないように（業者にお金を預けさせるなど）して、仕切り直ししたらいかがでしょうか。
　貸主が協議に応じなければ、継続して住まわれればよいでしょうし、
　万一、競売になった場合には、６ヶ月の猶予期間を活用して、良い条件で引越をされたらよろしいかと思います。

◆そもそも、ゴタゴタからは早く手を切りたいのでしたら、ご自分の費用で　引っ越してしまう考えもありますが、
　あとから、お金を払わせるというのは非常にたいへんなことですし、今預けている敷金の返還も、
　あまり期待できないだろうと思います。

　私なら、とりあえず引越を中止します。

お礼

ご回答ありがとうございます。

ご丁寧な回答に感謝しております。

おっしゃる通りの賃貸借契約です。
現住居に居住して、一旦仕切り直すということもできますね。

引越し先の物件は確かに契約前です。
せっぱつまっていたので、少し契約日を早めていただいた経緯があるため、キャンセルするのはどうだろう？と思っていました。

確かに今でさえこんな感じなので、あとからお金を払わせるのは無理だろうという気もします。

自分たちでもわからなくなってきていたので、違う視点からのご意見は
とても参考になります。

頭を整理して、冷静に考えたいと思います。

本当にありがとうございました。

回答No.3

a7m7t7y

災難お見舞い申し上げます。
率直な感想ですが、この仲介業者は信用できないというのが私の感想です。

＞3ヶ月前にオーナーから、立退きを要請されました。仲介会社からの連絡でした

不動産に精通している者なら特別な特約が無い限り最低6ヶ月前の予告をするというのは常識的に知ってると思いますが、、、

＞週に2、3回仲介会社の方からに催促をされ、息詰まる思い

普通、管理しているぐらいでそこまでしません。立ち退き後、貸主との間で何らかの利益提供の話があると考えるのが普通です。

＞オーナーは着信拒否をしているらしく、連絡も取れない状況だと

着信拒否なら番号を変えて連絡してみる勤務先に連絡するとか、当然、住所も知っているはずですので、訪問するとか謝罪するぐらいならやるべき事があると思います。

＞後の交渉もすべて仲介会社としています

貸主の代理として話をしている立場なのですから、とり合えず立ち退き料を立て替えて支払ってもらえないかと交渉してみたら如何でしょう。
そうしないと引越しに支障が出ると強気で言いましょう。（怒って）
立替に応じ無い様であれば、今後は貸主と直接話しをする必要があると思います。連絡先・住所は、契約書・重説に書いてると思います。

脅す訳では、無いのですが、
急いだ方が良いです。貸主は夜逃げをする可能性があります。
最悪の事を考えながら行動すれば、冷静に対応できるはずです。

個人的には、こんな縁起の悪い家主の物件はすぐにでも出て縁を切った方が良いと思いますよ。

お礼

ご回答ありがとうございます。

ご丁寧な回答に感謝しております。

6ヶ月前の予告のお話は私も知っていましたし、仲介会社も例がないとは言っていました。このままだと自己破産になると言われたようです。

それでこのままかかわるのは嫌だと思い、向こうの提案に乗ってしまったわけです。

私も仲介業者は信用できなくなっています。言葉は悪いですが、オーナーとグルになってるんでしょうね。
なのでオーナーが払えないなら、お宅が払って下さいと強く交渉して
いますし、オーナーと話したいからと電話番号を聞いても教えてもらえません。住所は契約書に書いてあるので直接行かないとだめなんでしょうね。

オーナーはやっぱりお金を払えないから、今まで通りなにもなかった事にしてそのまま住んでくださいと言い出したそうですが、正直かかわるのはもう嫌なので出ていくつもりでいます。

最悪のことを考えながら冷静に行動、対応していきたいと思います。

本当にありがとうございました。

回答No.2

nornor1999

立ち退かなければいいんじゃない？

お礼

ご回答ありがとうございます。

おっしゃるとおりかもしれません。
ただ、このまま住んでもまたこういうことがまたおこるかもしれないと思うと、住み続けることがいいとは思えないので。。。

冷静に考えて見ます。

回答No.1

mu128

それは難しい問題ですね。私なりに考えた方法としては、
（１）移転先の物件の不動産会社に事情をお話して契約の保留か撤回ができるかを確認。
（２）それができれば、そのまま今のところに住み続ける。
（３）それができなければ、法務局へ行って登記簿の確認。差押登記があれば、立退き料や敷金返却を諦めて引越しする。
（４）差押登記がなければ、仲介業者へそのまま引越しせずに住むことを言う。（実際に引っ越したとしても。）もしかすると、オーナーが我慢しきれずに入金してくるかも。その間、家賃を支払わずにおく。オーナーからも入金がなく、支払うと約束された金額分の家賃相当分に近くなったら、どうしようもないので、正式に契約解除して明け渡す。この間、その部屋はただ単なる荷物置き場になってしまいますが、オーナーからの連絡を待つためです。半分、嫌がらせのようなものです。

（１）の可能性は低いと思いますが、親切な業者さんでしたら何とかしてくれるかもしれません。その場合は、いずれ引越しすることにはなりそうですので、引越し先はその業者さんを通して決めてもらうという条件を付ければどうかなと思います。
（２）この場合でも、一安心せずに今後の対策をすることは重要なことです。そのためには、（３）の法務局で登記簿の確認をしておいた方がいいです。
（３）の法務局へ登記簿を確認というのは、オーナーの経済状況の深刻度を知るためです。例えば、抵当権がついていて差押登記がされていると、その抵当権の設定日によっては質問者さんはかなり不利な状況になってしまうかもしれません。今後の対策を考える上では、調べておいた方がいいです。このようなケースだと、実際には、オーナーからは立退き料を貰うどころか預けたはずの敷金も戻ってきません。諦めてしまうのが良いかもしれません。
（４）差押登記がなかったり抵当権設定の日の関係によっては、そのまま住み続けるようにすれば良いかと思います。（実際には住んでいなくても。）そうすれば、オーナーから、立退き料の入金があるか、それとも、家賃を払うように言ってくるか反応があると思います。そうしたら、「連絡取れるのではないですか？　約束されたお金をもらえないと引越しできませんので、その金額になるまで家賃は払いません。」などと言っておけばいいでしょう。

今の時点ではほぼ移転先のキャンセルは不可能です。オーナーや仲介業者はそこを狙っているのかもしれません。オーナーはその部屋を売りたいと思っているのですが、入居者がいると売りにくいから理由をつけて退去させようとしているのでしょう。仲介業者は、連絡が取れないと言っているとのことですが、退去していないうちなら連絡がとれると思います。連絡が取れるまでは、荷物を結構残しておいて鍵を返却しないでおけば、何か対応があるかと思います。住んでいないからと言って、部屋を空けられた形跡があれば不法侵入と窃盗で訴えるとか・・・。仲介業者が、その移転先予定だった物件の不動産業者に本当にキャンセルになったのかを確認するかもしれないので、その場合は、キャンセルして他の人が契約したなどと芝居をしてもらうように頼むのもいいかもしれません。

立退き料についての約束した書面とかはありますか？　それがないと、もしかすると、オーナーは家賃滞納を理由に契約解除を要求してくるかもしれません。立退き料を払うと言ったのに・・・と反対したとしても、証拠もなく、仲介業者も知らないと言われればどうしようもありません。立ち退きの要請があった時点で相談されていれば、被害を少なくできたかもしれない、と残念に思ってしまいます。
本当に真面目で正直な人ほど、被害を大きくしてしまうものです。

お礼

ご回答ありがとうございます。

ご丁寧な回答、本当にうれしかったです。

伝わりにくい文章で申し訳なかったのですが、私たちは家賃の滞納を
したことはありません。
借りた時の仲介会社の説明は、オーナーはこの物件を買ったはいいが、交通の便が悪いので
別のマンションを新たに購入し、ここのマンションのローンを私たちの家賃で支払っているとのことでした。

間に仲介会社が入っているとはいえ個人の方のものなので、トラブル
があると面倒だなと思ったのは事実です。
なので借りるときに、個人的なことで迷惑はかけませんと言うことを
契約に付け加えてもらってから、こちらの物件を契約しました。

立退き料に関しての書類はありません。これは完全にこちらの落ち度です。

今朝になって、仲介会社から引越しをやめてこのままここに住んだら
どうですか？と連絡がありました。それがオーナーには一番打撃がある
と。仲介会社もこのオーナーに振り回されているので、何とかします
とは言うんですが、信じられなくなってきています。

今、私もストレスで体調を崩してしまっているので、主人はもうここを
出た方がいいだろうと言っています。

ここを知ったのはつい最近のことです。早く知っていればいろんな手を
打つこともできたのにとも思います。無知は怖いものです。

ご回答の件冷静に考えてみます。

本当にありがとうございました。