賃借人募集時の広告宣伝費について

質問

現在所有物件を賃貸に出そうと不動産屋に募集（専任媒介扱い）かけてもらったのですが、３ヶ月近く経っても客付けできずにいたので、所有物件と同マンションの部屋を多数扱っている他の業者にお願いしたところ１週間で客付けしてもらえました。こちらの業者も専任媒介扱いです。
（専任と一般の違いを理解していなかったのでお願いするときにこの違いは特に気にしていませんでした）

すぐに募集の打ち切りしてもらうために、賃借人が見つかった旨を客付けできなかった不動産屋へ報告したところ、広告宣伝費を請求されました。
もちろん納得いかないのでまだ支払ってはおりませんが。
確かに客付けするためにチラシや現地での案内をしていただき感謝してはいるのですが、この業界成功報酬が基本であると思うのです。実際のところどうなんでしょうか？　支払う義務があると思われますか？　

よろしければご意見お聞かせいただけると助かります。

回答No.2

kita52326

事実経過内容の補足をいただいたので、回答を修正いたします。

■媒介の契約書がなかったこと
　宅建業者は売買・交換の媒介契約を締結した場合は、遅滞なく契約書を作成して依頼者に交付することになっていますが、
　 貸借の場合は交付の法的義務はありません（宅建業法34条）。
　 但し重要事項として説明する義務があり(35条)、契約の更新に関する事項は35条に含まれます。
■他社に媒介依頼したのは３ヶ月以上経過してからであること
　媒介契約の有効期間は３ヶ月以内で定め、更新は依頼者の申出によってできるとされています。
　 予め更新に同意するという約束は無効です。

契約書がないのは違法ではありませんが、説明もなかったとすると一般媒介であったのか専任媒介であったのか、
さらには依頼があったのかどうかすら不明瞭ですね。
どちらにしてもすでに期間が満了していたわけですから、「勝手にやってただけじゃないか」ということができますので、
仰るとおりのご主張で問題ないと思います。

媒介契約は契約関係が不明瞭でトラブルが多発したため、法改正により売買・交換は書面交付が義務化されたのですが、
貸借仲介は相対的にはトラブルが少ないと判断されたためか何故か除かれた経緯があります。
但し旧建設省も標準媒介契約の約款などを出しており、ほぼ書面交付するようになっているかと思っておりました。

最初のご質問文で、他社に媒介依頼したのが３ヶ月内と読み取っていましたので、全く逆の回答になりましたことご理解ください。

お礼

回答ありがとうございました。
不安が多少解消したように思います。
これらの話を踏まえて、業者さんとの問題解決に頑張りたいと思います。

回答No.1

kita52326

専任媒介と一般媒介の違いは理解されたと言う前提でよいのでしょうか。

専任媒介期間中に成約しなければ報酬を支払う必要がないのは仰るとおりですが、その期間中は他の業者の媒介で契約させないという前提があります。
専任媒介契約を複数の業者と重複して契約することは違法ですので、
他の業者が媒介した場合は違約金を、あなたが自ら見つけた相手と契約を結ぶ場合も媒介契約の履行に要した費用は支払う必要があります。

他方、依頼事項の処理の状況について不動産屋⇒依頼主への報告は、専任媒介契約では２週間に１回以上することとなっていますが、こちらの報告はきちんとありましたでしょうか。

もしなかったのでしたら、どちらも契約に違反していることになりますが、
チラシや現地での案内を実際にやっていて感謝もされているのであれば、
営業活動をやっているということはご存知だったのだと思われます。

法的に争った場合の結論がどうなのか確信はありませんが、
専任媒介期間中に他社に媒介させた行為と、営業行為はそれなりに行っていて報告を怠った行為を勘案した場合に、
不動産屋への支払いは全く不要ということにはならないように思います。

参考URL：

http://www.homenavi.or.jp/sumikae/keiyaku.html

お礼

回答いただきましてありがとうございます。

専任媒介の違いの詳細は理解していませんでしたが、おそらくそうであろうというイメージはしていました。
ただ、大家業が始めてなのに『専任媒介』で募集をかけるとの不動産屋の説明もありませんでしたし、『専任媒介』とはどういうものかという説明もありませんでした。先方もこちらが全くの業界素人であることは理解していたと思いますので、説明の義務はあったのではないかと思います。

また、依頼して（初広告を打ってもらって）から３ヶ月以上経過して別業者に依頼したので仮に専任契約していたとしても期限切れの無効になるのではないかと思うのですが。（もちろん更新の意思は伝えてありませんし、契約書面もありません。すべて口頭での依頼です）

不動産屋からの報告も定期的（2週間）には連絡がなくあまりに不安になったのでこちらから連絡していたという状況です。

それを加味してもこちらには不利な状況でしょうか？