貸借に関して(専任媒介契約に関して)

質問

所有しているアパートから退去者が出たため、新規入所者を探している最中です。
アパートの管理をお願いしている不動産屋さんは夫婦で経営されており、お二人とも高齢です。以前から付き合いのある方で、今まで退去者が出た際も、新規入所者を探していただいたことがありました。
しかし、今回退去にあたって、店舗であったため、内装や壁面などの工事が１０か月ほどかかってしまいました。工事が完成したのちも５か月ほどまったく入居者が決まりませんでした。進捗状況をその業者に確認したところ、「専任媒介契約」を結んでいないので本格的には探せていないとの説明を受けました。専任媒介契約を結んだ場合は、アットホームなどを利用して広く募集をかけるとのことでした。
そのためその業者と専任媒介契約を結び、募集を開始していただきましたが、その後1カ月ほどまったく進展がありません。その業者にこちらから連絡したところ、「アットホームには登録していない」「アットホームなどを利用して募集するのであれば、印刷代や手数料などで別に3万円ほどの費用が必要」「アットホームにて募集すると、客付けした業者に仲介手数料がいってしまう」などの説明がありました。
こちらとしては、お世話になっている不動産屋さんなので、不動産屋さんがやりやすい方法で募集していただき、そのうえで入居者が決まればよいと思います。ただやり取りの中で不明な点があったので、以下教えていただきたく存じます。

１．アットホームなどを利用して広く募集すると、客付けした業者にのみ手数料が支払われ、現在専任媒介契約を結んでいる業者には支払われないのでしょうか。

２．不動産屋の方からみて、進捗状況などを確認される行為というのは、あまり快く思わないことがあるのでしょうか。

長い付き合いがあり、管理も行っていただいているので、良好な関係を続けていきたいと思っています。不動産屋さんからみて、私の行った質問や手続きが不快であったなら、しっかりと謝りたいと考えています。
ご教授のほど、お願い致します。

回答No.2

god-only-knows · ベストアンサー

不動産業者の者です。

ご参考下さい。

まず、私が認識しているのと「ご質問者様」及び「不動産業者」さんの認識が違うのですが・・・。

賃貸の場合、仲介手数料は基本的に（居住用以外はこの方法以外の手数料計算方法が有るので）
月額賃料の1カ月分（+消費税）と決められています。

媒介が専任であるか一般であるかは関係ありません。

そもそも原則として、賃料の1カ月分（+消費税）の内
50％（+消費税）を借主
50％（+消費税）を貸主
が負担するのが原則です。

但し、事前に借主に事前に了解を得る事で仲介手数料の負担を
100％（+消費税）を借主
0％を貸主
に変更する事が出来ます。

昨今、貸主様側から仲介手数料を頂かない場合が多く
上記の通り、借主の全額負担が一般的になっていると思います。（地方では分かりませんが）

アットホームを流すと言う事は、他の不動産会社にお客を探してもらうと言う事です。
レインズ（不動産会社しか見れないインターネットサイト）の登録も同様です。
つまり借主からもらう手数料を
(1)募集依頼している不動産屋
(2)お客さんを連れてくる不動産屋で
分ける事になります。（こういう場合折半が多い）
賃料が幾らか存じませんが仮に
10万円だと仮定して
(1)5.25万
(2)5.25万
の収入となります。

さて、実際に手数料が折半で割に合うかと言うと・・・
厳しいでしょうね。

ではどうするか？
(2)の手数料を10.5万にする事が多い。（お客さんを付けてもらう為には仕方がない）
そうしますと(1)の不動産屋さんの利益が無い（笑
それどころか赤字ですよね。

さて、どうしましょう。
解決法はここには記載しません。（書きにくいので・・・
（前にも言ったように「専任」・「一般」は全く関係ありません）

＞２．不動産屋の方からみて、進捗状況などを確認される行為というのは、あまり快く思わないことがあるのでしょうか。

逆でしょう。あえて専任媒介と言うなら不動産業者の義務として2週間に一度以上の頻度で募集状況を貸主に伝えるべきではないでしょうか。

弊社の賃貸物件で「専任媒介」はありません。募集依頼は全て一般扱いです。
事実上、専任（他の不動産会社では募集しない）と言う物件も有りますが、それでも媒介上は一般媒介です。

＞長い付き合いがあり、管理も行っていただいているので、良好な関係を続けていきたいと思っています。不動産屋さんからみて、私の行った質問や手続きが不快であったなら、しっかりと謝りたいと考えています。
ご教授のほど、お願い致します。

質問者様の行動は正当な権利であり、全く謝る必要はありません。
店舗がどのような物件か存じませんが、保証金や賃料が相場にあっているか近隣の物件と比べてみて下さい。
（本来、このような行為も不動産会社の仕事だと思いますが）
成約しない物件の3割は相場感の間違いと募集方法の不足でしょうから。

アットホーム等の広告料について
仲介手数料とは別に特別広告料を貸主様から頂く事は違反ではない筈です。（媒介の種類は関係ありません）
この広告料は貸主（売主）が希望した場合のみで、事後承諾では駄目だと思います。
ところで、アットホームの効力はそんなに強くないと思いますよ。

追伸

この書き込みの後に更に何がしかのご質問が有る時は、募集を締め切らないでください。
時々ありますが、詳しく教えて欲しいとご返事が記載されていても
締め切る（又はベストアンサー等を選んでもかもしれません）と返事が出来ません。
何がしかの質問が追加である場合は、募集終了にしないでください。

お礼

仲介手数料の解決法は難しいですね。
貸主が直接媒介契約を結んでいる業者に、余分に手数料を支払うなどでしょうか？
この不動産会社はアパートに店舗として入居しており、管理も一括してお願いしているので、早く入居者が決まればいいと思いつつも、業者とも良好な関係を続けられればと考えている次第です。
ご丁寧に教えていただいてありがとうございます。
専門の方の貴重なご意見、大変勉強になりました。

回答No.3

god-only-knows

不動産業者の者です。

ご参考下さい

god-only-knowsです。

＞貸主が直接媒介契約を結んでいる業者に、余分に手数料を支払うなどでしょうか。

前回記載した通り、仲介手数料は法律で決められており、基本（居住用なら）
賃料の1.05カ月分がＭＡＸです。
それ以上を請求すると業法違反です。

仲介手数料は・・・
仲介手数料は・・・ダメです。

みなさんどうしてるのでしょうか？と言うと
仲介手数料は・・・ダメです。（笑
え、広告料は？
△です。（本来、貸主様からの要望で行う広告については、そのかかる費用を請求出来る）

この辺が業界のグレーゾーンですね。
仲介手数料は制限が有りますが、違う名目なら・・・

(1)募集する不動産会社にも利益が出るように配慮
　（そもそもインターネットなどで募集して早く決まれば、何カ月も空き室にするより得な筈です）
(2)募集している図面を見せてもらいましょう。
　（記載内容を確認して魅力ある図面にしてもらいましょう）
(3)フリーレントや敷金等の条件を追加や変更しましょう。

最後に
大変失礼な言い方ですが
私が不動産会社で「仲介」（賃貸）していると思うのですが
決まらなくても不動産会社は別段損はしないので動きがルーズになる場合が有ります。

でも損をするのは貸主様です。
物件が成約にならなくても固定資産税はかかります。物件も痛みます。

しっかりやらない不動産会社はあきらめて、新しい不動産会社に鞍替えするのも手です。
大手がいいとか地元密着が良いとかそういうものではなく、きちんとやる不動産屋さんを
みつけることです。

お礼

いろいろとご教授いただいて誠にありがとうございます。
細かい対処法まで教えていただき、大変勉強になりました。
慣れないことで困っていなので大変助かりました。

回答No.1

tetsuya543

１．アットホームなどを利用して広く募集すると、客付けした業者にのみ手数料が支払われ、現在専任媒介契約を結んでいる業者には支払われないのでしょうか。

現在専任媒介契約を結んでいる業者に仮に１０万円払うとすると、その現在専任媒介契約を結んでいる業者が客付けした業者にいくら払うかを決めるのが、一般的です。家主が、客付けした業者に払う金額を決めるのは、現在専任媒介契約を結んでいる業者からしてみるとやりにくいです。ようは、現在専任媒介契約を結んでいる業者のやる気次第って所です。不動産は信用商売なので、現在専任媒介契約を結んでいる業者がどれだけ、信用出来るかです。

２．不動産屋の方からみて、進捗状況などを確認される行為というのは、あまり快く思わないことがあるのでしょうか。

家主からすると、業者から、連絡がないとイライラする気持ちは十分わかります。業者からすると、ようは、めんどくさいだけです。（報告するのが）でも、心配なら、業者に問い合わせた方がいいです。
私からすれば、進捗状況を聞いて誠意ある対応がないなら、一般媒介に切り替えるか、ひたすら、他の不動産会社を回ったほうがいいですね。会社ではなく、対個人で、いい出会いを見つけた方がいいですよ。歩合給の会社が多いので個人の力が大きいです。

お礼

ご丁寧に教えていただいてありがとうございます。
私の説明が不足していた部分がありましたが、現在専任媒介を結んでいる業者は、該当するアパートに店舗として入居していただいており、同物件の管理もお願いしているため、他の不動産会社へ相談するのもハードルが高い状態です。
たしかに報告はめんどくさいですよね。あまり当方から仕事を増やすのも悪いとは思いますが、邪魔にならない程度に進捗状況を確認していこうと思います。
ありがとうございました。