農家住宅の所有権保存登記

質問

今年、市街化調整地域に自分名義の農家住宅を建築しました。表示登記は行いましたが保存登記は行っていません。農家住宅は売買が不可なので、保存登記は必要はないでしょうか？また仮に、10年後に保存登記を行う場合（十年後も税制が変わっていないと仮定して）固定資産税評価額が低くなり、今、保存登記を行うよりも登録免許税が安く済むのでしょうか？
ご回答よろしくお願いします。

回答No.5

dr_hiroshi

＞相続を受けた時点で保存登記すれば良いわけですね？
また、妻が保存登記してなければ子供への相続はできないということですか？

法定相続人がどんどん増えていきます。
相続人が増えるほど、口数も増えます。
相続登記は次世代までほってくものではありません。

お礼

度重なる回答ありがとうございました。

ANo.4で大体疑問が晴れたような気がしたのですが、残念ながらANo.5でまたよくわからなくなりました。
結局、私が想定しているようなケースでは、どの時点で保存登記をすることをお勧めなのでしょうか？

とりあえずこの質問は締め切り、もう少し自分で調べてみます。
何度も回答してくださいましたdr_hiroshiさん、ありがとうございました。また、montebiancaさんもありがとうございました。

回答No.4

dr_hiroshi

＞私が保存登記しなければ、私の死後、相続人が相続人の名義で保存登記できる、ということですよね？

正解です。
あなたが死亡すれば、法定相続人が代表して保存登記を行います。
http://tokagekyo.7777.net/echo_t1_reg/1214.html

＞仮にそれが10年以上先で、その時点で建物の評価額が新築時の半分以下になっていれば、登録免許税もそれに応じて少なくなると考えてよいのでしょうか？

表示（表題）登記のみで、１０年先に保存登記をしたいと言う意味？
考え方は正解です。
新築時した年中は固定資産評価額（価格通知書）は存在しませんので、法務局の備え付けの価格のm2単価で評価額が決定されます。
ちなみに、横浜
↓
http://houmukyoku.moj.go.jp/yokohama/static/sintikutatemono3.htm

なお、固定資産税は、１月１日が基準日ですので年中に建築しても、その年中は評価額が存在しません。
評価額が決定し、証明が発行されるのは次年度以降になります。
また、評価替えは、３年に一度実施されます。
丁度、本年度が評価替えの年度でした。
評価替えにより、理論価格と再建築価格を机上計算し再建築価格が下回れば「減価」、上回れば「据え置き」になる理屈です。
３年に一度の評価替えで評価額が半分以下になるかどうかわかりませんよ。

お礼

度々の回答ありがとうございます。
単純に余命を考えれば、
数十年後に私が死亡して妻に相続、
その数年後に妻が死亡して子供に相続という可能性が高いですが、
その場合、妻が相続を受けた時点で保存登記すれば良いわけですね？
また、妻が保存登記してなければ子供への相続はできないということですか？
いずれにしても、登録免許税が1.5/1000に減免されるということで、1年以内にあわてて保存登記するよりも、私の死後、妻に保存登記してもらう方が登録免許税が安くなる可能性が高そうですね。

回答No.3

dr_hiroshi

＞やはり自前のお金で建てた人は保存登記しない人が多いんですね？

うちは、１５年度に新築して表示すらしてません。

＞妻子等に相続するような事態

保存しないと移転登記ができません。
当然、相続も移転登記です。
http://www.kawado.jp/qanda/touki/hozonn_t.html
免許税は、該当する家屋は
所有権保存登記 4/1000 → 1.5/1000 になります。
http://www.city.yokosuka.kanagawa.jp/sidouka/kaoku.html

なんか、表示（表題）したのが失敗みたいですね？

お礼

回答ありがとうございます。

ご紹介のページは知っていました。
>所有権保存登記の申請者は不動産登記法で決められています。原則として、表題部（表示登記の内容を記載している部分）に所有者として記載された者が単独で申請します。但し、表題部に記載された所有者が既にに死亡している場合は、相続人が自分の名義で所有権保存登記を申請することができます。

これの意味することは、私が保存登記しなければ、私の死後、相続人が相続人の名義で保存登記できる、ということですよね？仮にそれが10年以上先で、その時点で建物の評価額が新築時の半分以下になっていれば、登録免許税もそれに応じて少なくなると考えてよいのでしょうか？

補足

>なんか、表示（表題）したのが失敗みたいですね？

すみません。意味がわかりません。

回答No.2

montebianca

保存登記（権利登記）はしてもしなくても自由です。
表示登記のような義務はありません。
保存登記ですが、あくまでも第3者対抗要件なので税金とは関係ありません。
新築時から（未登記物件として）固定資産税も課税されますし、不動産取得税も課税されます。
中古になって権利登記すれば安くなると言ったものではありません。

お礼

回答ありがとうございます。

質問が分かりにくく誤解を招いたようです。
不動産取得税の話ではなく、築年数が経てば、所有権保存登記の登録免許税の計算式の評価額の部分が安くなり、その結果、所有権保存登記の登録免許税が安くなるのではないかということを知りたかったのです。

登録免許税＝評価額×４／１０００

回答No.1

dr_hiroshi

＞表示登記は行いましたが保存登記は行っていません。農家住宅は売買が不可なので、保存登記は必要はないでしょうか？

表示（表題）登記は、不動産登記法でしなければならないと言っていますが、保存登記の義務はありません。
保存登記する人は、金融機関から借金する人のみです。

＞また仮に、10年後に保存登記を行う場合（十年後も税制が変わっていないと仮定して）固定資産税評価額が低くなり、今、保存登記を行うよりも登録免許税が安く済むのでしょうか？

保存登記をしようがしまいが、固定資産（地方税法）には影響しません。
借金なしで建てた人は、未登記家屋です。

お礼

回答ありがとうございます。

>保存登記する人は、金融機関から借金する人のみです。
やはり自前のお金で建てた人は保存登記しない人が多いんですね？
仮に何年後かに妻子等に相続するような事態になったとして、保存登記してなくても不都合はないのでしょうか？

補足

>保存登記をしようがしまいが、固定資産（地方税法）には影響しません。

「家が古くなってから保存登記する場合、保存登記の登録免許税が新築のときよりも安くなりますか？」という質問です。
ややこしい質問ですみません。