不動産賃貸業の節税

質問

不動産賃貸業を営む者（個人）です。
事業規模は貸店舗、アパート等で年間収入6000万円、所得はその3分の2くらいになり、税金は賃貸料の３ヶ月分くらい納めています。
数年前に税務署の調査で、管理を業者に任せていたところ専従者給料を否認、交際費、車輌費等も否認されました。支払利息も少なくなってきましたし、償却も年々少なくなってきました。このままでは税金ばかりが増えていきます。何か節税方法はありませんでしょうか。
また、管理会社、事業会社の設立について顧問税理士に尋ねると、いくつかやり方があるが、譲渡所得税がかかったり、管理費はそう高くは取れないよ等、メリットはあってないようなものだといわれましたが本当でしょうか。そのあたりも詳しい方いらっしゃいましたら教えて下さい。

回答No.3

tuki-1

税金の面については、siyunoponkyさんに詳しいので、経営面について述べたいと思います。
　「償却も年々少なくなってきました。」とあるので、内装などの設備がかなり古くなりつつあるように思います。
　全ての設備が古くなってしまうと、新しくするのは時間がかかりますし、そのような場合には賃借人が少なくなっており、資金的にも大変だと思います。
　資金的に余裕のある今のうちから，設備を順次新しくしておいた方がいいとおもいます。

回答No.2

bungy1234223

大変ですね。長文失礼します。

＃１さんのアドバイスは分かりやすいですね。
リンク先を見ると、
「支払う地代が固定資産税の２．５倍でないと賃貸借にならず、使用貸借になる」
というのも興味深いものでした。大変ためになりました。

さて、税務署は「土地持ちの資産家」や「代々続く農家」から、
いかにして「合法的に土地を手放させるか」という事を考えているように見えます。
首都圏や大都市圏、２３区などは普段からマメにパトロールをして、
アパートマンションはもちろん、月極駐車場からガレージ、物置に至るまで、
うっかりしていると課税されます。しかもモメると遡って課税されます。
地方であっても、相続の際にガレージなどが狙い打ちされているようです。
ガレージもカーポートはセーフですが、
コンクリ基礎や屋根付きは「建物」として課税されます。
登記していなくても、容赦しません。
税務署だけでなく、地方税事務所（東京は都税事務所）も数年毎にパトロールしています。
地方税事務所は、税務署とは別に、道路認定の無い細い路地（私道）まで、
路線価を持っています。（地方税事務所の係長談）

特に「借地権の贈与認定」は税務署の伝家の宝刀で、
子が親の敷地に家を建てた際などにも、コレを持ち出して後から課税したりしています。
その対抗策が「土地の無償返還に関する届出書」なのです。

以下、税務署のお姉さんに聞いた話です。
税務署には判定のためのフローチャートがあり、
それを元に「借地権の贈与」の判断をします。
例えば親所有の土地に子がマンションを建てる場合、
子が法人（同族の事業会社）を設立し、親と法人で土地の賃貸借の契約を結びます。
法人は親に固定資産税相当分の（一般より安い）地代を払い、
店子からの家賃は法人がプールします。
子は法人から給与を貰い、さらに親の所得が低ければ、
親を扶養家族にすることも可能です。
この地代が、
＞支払う地代が固定資産税の２．５倍～
で判定されて、「賃貸借」または「使用貸借」となるようです。
この違いは相続税にも影響するので、かなり大きい問題だと思います。
詳細は＃１さんのリンク参照。
このケースでは、土地の賃貸借の契約書（コピー）と
「土地の無償返還に関する届出書」を税務署に提出すれば、
まず「借地権の贈与認定」がされることはありません。

例えばすでに建物がある場合は、土地の権利はそのままに、上物だけを法人に売却して、
これを法人が管理すると節税になります。
が、
不動産賃貸業は、お分かりのように驚くほど経費を認めてくれません。
そこで資産家は、意図的に「赤字事業（小売業などの趣味の世界）」を
上記の法人に混ぜて、経費を認めさせて、節税しているようです。
実際に赤字事業を抱えることは合法です。
こうする事で、全額ではないにしろ、
車両費や交際費を経費に食い込ませる事が出来ます（全額ではなく一定の金額）。
不動産賃貸業は、安定期は売上が伸びても税金がかかりますし、
大規模修繕では大きなお金がかかります。
ですから、思ったよりも割に合わないと、大家さんが異口同音に言います。
礼金ナシが一般的になり、荷物を残して出て行く「悪い夜逃げ」も頻発しています。
大家さんが自ら出張所で
「自己破産して夜逃げした人」の住民票を抜いている姿を眼にしました。

聞いた話では、アパートを経営していて、
いったんは法人にした資産家が、再び個人事業に戻したという例もあります。
どうやら個人の時より法人の方が、税負担が重かったようです。
前述したように、税務署は「資産家の囲い込み（狙い撃ち）」をしているわけですから、
「特殊支配同族会社の役員給与の損金不算入」など、法改正も思いのままです。
今や「法人化すれば必ずメリットがある」というわけではなさそうです。
資産状況や、収入によってケースバイケースといったところでしょうか。
専門家とシュミレーションをして、どちらが得か相談されることをオススメします。

相続の際、
かなりの資産家は、亡くなったらすぐに預貯金の口座ロックがかかります。
この場合は税務署ではなく、国税が入る場合もあるそうです。
おそらく国税は、マークしている資産家が危篤になると、
情報を逐一チェックしているのでしょう。
そうでもしないと、「亡くなった当日に預貯金の口座ロック」をかけるのは不可能ですから。
「亡くなった当日に預貯金の口座ロック」なんて、
まず自己申告しないかぎり、一般人ではされません。
上記、すでに十年以上前の話ですが、
調査で乗り込んできたときは敷地の航空写真を手にしていたそうです。

聞いた話ですが、賃貸マンションを新築したオーナーが、
各戸のエアコンを固定資産として計上（減価償却）していなかったため、
過少申告となり、ペナルティを課せられたそうです。
「以前はそんな事は無かったのに、地方税事務所がうるさくなった」
と大工が言ってました。
以前は全て、当初の建築費に含めていても、何も言われなかったそうです。
このままだと、店子が使う玄関ドア、キッチンの流し台やコンロ、
給湯器やユニットバス、トイレの便器まで減価償却が必要になるかもしれません（笑）。
まあ「エアコンは贅沢品」ということなのでしょうが・・・。
でも、温水便座や共同のＢＳアンテナ、給湯器の「全自動お風呂沸かし」も、
彼らの論理で言えば、ひっかかってしまいそうな気がします。

「ある人はあるなりに、無い人は無いなりに、悩みがあるんだ」と、
亡くなった祖母が言ってました。
私のグチのような書き込みで失礼しました。
「法律は弱者の味方」ではなく、「知っている者の味方」です。
どうか、頑張って下さい。

回答No.1

siyunoponky

「管理会社、事業会社の設立について」も、「特殊支配同族会社の役員給与の損金不算入」などというえげつない改正があり、なかなか個人で節税策をとるのは難しくなっているのが実情です。

また、管理会社へ支払う管理手数料も、せいぜい８～１５％しか税務署は認めないと言われているようです。

「専従者給料を否認」と仰るのがどのような状況であったのか不明ですが、収入を減らせない以上、当たり前の話ですが、経費を増やすか、所得控除が増えるか、或いは所得の分散を図るかしかないことになりますよね。
質問者の方の色々な状況が分かりませんので、あくまでも私が見聞きした例の一つとして、参考にならないかもわかりませんが。

私の知り合いは、普段から見てもらっている税理士の勧めで建物のみを会社に売却し、収入は会社に集中させ、家族従業員への所得の分散という手段をとっています。大掛かりな修繕をひかえ借入をおこす問題等もあったので、必ずしも節税のみを目的にするものではなく、もともと営業している法人であるという点は、お尋ねの場合と違いますけれど。
これによって今までの所有者の不動産所得をなくし、代表者の扶養親族とすることによって所得控除を増やし、なおかつ固定資産税の負担を若干上回る地代収入に抑えることによって、税負担の増加はほとんどない見込に持っていきました。

土地の譲渡となると会社で用意すべき金額も莫大になりますし、譲渡所得も発生しますので、建物のみの譲渡であれば、知人の場合は譲渡所得も発生せず、なおかつ数百万の収入になりました。（ただし譲渡損の損益通産も出来ませんが。）

借地権の認定課税がされないように十分の注意が必要ですし、相続時の評価額との関係によっても税負担の多少、地代の設定が変わってきますので、税理士さんがどう判断するかですね。

「節税」で色々調べていただくか、おそらく「土地の無償返還の届出」で調べていただくと、考え方としてですが、色々な事例が見つかるのではないかと思います。（たぶん・・・）

一つだけ参考になりそうなところを。
http://www.cpainoue.com/mailmag/a_mg_tax2.html

ここの、１３９～１４１号、不動産管理会社（１）～（３）あたりは参考になりますでしょうか。
ただし今年の法人税法改正前のものですので、「特殊支配同族会社の役員給与の損金不算入」が考慮に入っていません。場合によっては税負担に関する計算は事情が違ってきます。

とにかく同族会社ですと、税務署にとってはかつての［Ｏ１５７］よりこわい［所得税法１５７条］があると言われていますし、不動産は金額も大きく、間違いは許されませんので、税理士さんと良く相談なさってみていただければと思います。

お礼

回答ありがとうございます。法人にしてもなかなか節税が難しいのですね。それと相続のときのことまで考えていかなければならないということを痛感いたしました。ありがとうございました。