住宅ローンの１０年固定

質問

住宅ローンのキャンペーンで最初に大きな優遇（店頭金利より１０年間ー1.5％１１年以降ー0.4の優遇）の１０年固定（店頭金利3.75）を申し込みを考えているのですが、１１年後は変動金利に強制的になってしまうのでしょうか？
３５年固定も考えていたのですが、各銀行の金利の相場が2.9～3.2くらいで、１０年固定よりも大きな差があります。
１１年後は、ー0.4の優遇しか受けられないので普通に考えても金利が上がってしまうので、１０年経ったら他銀行への借り換えも考えております。３５年固定がこれからもっと下がってくれれば、３５年固定（フラット35）と１０年固定（最初に大きな優遇　みずほ銀行）のミックスでローンを組もうと思っています。
長文になってしまい申し訳ございません。
質問内容は、キャンペーンの１０年固定を組んだ場合、１１年目のローン内容は、変動金利に限らず、2・3・5・7・10年固定でも可能なのか？
他の選択肢として、１０年固定で組んで１１年後は金利が上がっていたと想定し、他の銀行への借り換えが可能なのか？
よろしくおねがいします。

回答No.2

noname#20102 · ベストアンサー

最初から借り換えをする予定でローンを組む事はお勧めしません。
借り換えほど無駄なことはないのです。
10年後に同じ銀行で固定金利にすることは可能です。
なのでできればそのほうがよいです。

＞３５年固定がこれからもっと下がってくれれば、３５年固定（フラット35）と１０年固定（最初に大きな優遇　みずほ銀行）のミックスでローンを組もうと思っています。

これは借り換えの話ですか？
フラットは借り換えには利用できません。
最初からフラットと銀行ローンのミックスで組んでください。
フラットと併用しているのに、途中で銀行ローンの短期固定の分だけ他行に借り換えというのも、できません。(抵当権の都合で)
私もフラットと10年固定の併用で借りていますが、10年固定の方を10年間でほぼ完済できる割合で借りています。
それが一番、お得です。
10年後にどれだけ残債を残すかを、シミュレーションしてみてください。
10年後の金利はどうなっているかわかりませんから。

お礼

回答ありがとうございます。
フラットでローンを組む場合は、eppさんと同じように最初から組もうと考えています。
eppさんが仰るとおり、借り換えを予定して借りるのは無駄かもしれませんね。
金利の低い１０年間で、出来るだけ多く繰り上げ返済をしたほうが利口かもしれません。
とても参考になりました。

回答No.3

devolatilizer

こんにちは。

HPの説明を見る限り、みずほ銀行ではその時点で変動でも固定でも可能のようです。ただ、11年目から-0.4%には現時点でのほかのオプションとの比較以外には意味は無いとと思います。10年後は別のキャンペーンが行われているはずですから。
2.25%でも35年ローンとすると、10年返した時点では、まだ2割程度しか元金を返していません。仮に3000万円借りると、2400万円がまだ残っていますので、現時点と状況はあまり変わっていません。変わっているのは借りないというオプションがないので、この時点で金利が上昇していた場合、返済額のアップに対応できるかを考えておく必要があると思います。仮に4%とすると、2割程度返済額が増えると思います。
２項目目のご質問は、単独で借りていれば借り換えは自体は問題ないと思います。しかし金利が今より上昇しているのであれば、借りなおしてもあまり意味が無いのではと思います。借り換えは金利が高い時に借りてしまった固定金利のローンから、金利が下がった場合に借り替えるというケースが普通で、当初固定期間の切れた当初固定は、リセット状態ですので、もとの銀行も含めてどこの銀行でも同じような変動・固定金利になっていると思います。

お礼

回答ありがとうございます。
確かに、１０年後でも元金の２割程度しか減っていませんでした＾＾；
１０年固定のキャンペーンの１０年間のうちに繰り上げ返済を５００万以上（目標）ぶつけたいと思います。

昨日から考えまして、ローン内容はフラットが２５００万で１０年固定が１５００万で組もうと考えています。
フラット35Sが９月２９日までの申し込みなので、間に合えば良いのですが・・・。
金利の状況にもよりますが、１０年固定の金利の低いうちに繰り上げ返済をするか。
フラット３５に繰り上げ返済をあてるか・・・。
ちなみに契約物件はフラット３５Sに適合していました。

回答No.1

X-trail_00

>キャンペーンの１０年固定を組んだ場合、１１年目のローン内容は、変動金利に限らず、2・3・5・7・10年固定でも可能なのか？
大抵の銀行では可能です。
>１０年固定で組んで１１年後は金利が上がっていたと想定し、他の銀行への借り換えが可能なのか？
可能です。返済遅れとかが無い限り。
ただし11年後の金利が5%くらいだったりすると優遇でも3.5%とかになります。
そういうリスクがあることを念頭においてください。
そうなれば借換をしても大幅に支払額は増えます。
借換しないと4.6％（0.4%優遇）なので借り換えしたほうが得に
なることは多いと思います。
今と一緒ぐらいの金利になっていることも有り得ない事はないでしょうが。

お礼

回答ありがとうございます。
金利の低いキャンペーンを利用して、最初の１０年間は余裕を持たせたいと考えております。
私は現在20代後半ですので、１０年後は今の所得より上がっていると思いますし、子供が１０年後は中学校へ進学していますので、妻にも働いてもらおうと考えています。
金利が、異常に上がらない限りは月の返済が多少上がったとしても良いかなと思っています。
他銀行への借り換えには、新たに保証料他諸費用が掛かりますが、0.4の優遇より他銀行の1.0くらいの優遇のほうが良いですよね。