住宅ローン 変動 か 10年固定

質問

住宅ローン の 変動 と 10年固定の選択で悩んでおります。

下記それぞれの条件でどちらが有利かご意見をいただきたく
よろしくお願いいたします。

借入金額 2700万円
借入期間 35年
（８つの疾病保障付き）

(1)【変動】
現在の店頭金利・・・・・・・ 2.725％
金利優遇幅・・・・・・・・・・・ ‐1.900％（ずーっと変わらない優遇）
現在の適用金利・・・・・・・ 0.825％

(2)【10年固定】
現在の店頭金利・・・・・・・・ 3.500％
金利優遇幅（当初10年）・・・・・・ ‐2.１50％
現在の適用金利・・・・・・・・ 1.350％
（10年目以降の優遇 ‐1.900％）

皆様のご意見頂けたら幸いでございます。

回答No.3

NPAsSbBi

> ・10年固定から変動への変更は10年固定終了時に可能です。
> 　この場合、適用される金利は変動の店頭金利から－1.900％となります。

10年固定なので、11年目から自動的に変動金利に移行します。
この文章を見ると、10年固定金利の内容を正しく理解されていないような気がします。

10年固定は、最初の10年の金利が1.35%で固定され、11年目から変動金利になるので、
例えば11年目に変動金利が今と変わっていなければ、
それまで1.35%払ってきた利息が0.825%に下がることになります。
変動金利がじわじわと上昇し、10年間で1.35%を超えた場合、11年目からの金利は
それまで10年間変わらなかった1.35%から上がることになります。

変動金利が10年間で0.825%から1.35%まで上昇して追いついた時点でチャラになるかと言うとそうではなく、
1.35%より低い金利で支払っていた頃に減らした元金分があるので、
10年間で1.35%よりもうちょっと金利が上がっても、変動の方が有利となります。

今の変動金利0.825%が10年後に1.5%とかまで上がっている、という未来を想像してみるに、
常識的に考えて、そんなことはあり得ない、と私は思います。
従って、私の選択肢は、変動一本です。

回答No.2

tibitama

こんにちは～

変動→固定　　固定→変動　　は変更できますか。
変動金利の上昇率の上限はどうなってますか。
金利が上がった場合、変動が１０年固定に追い付くには何年ぐらいかかりますか。
繰り上げ手数料はいくらになってますか。

こういうのも合わせて考えられるといいと思います。書かれてないのでどうかなと思いまして。

　ちなみに私なら、繰り上げ返済の手数料の額に寄りますが、高額な支払いが難しいので変動にして安くあげます。固定と悩んでるってことは、固定の高めの金利で月々払えるってことですよね。
なら、固定で借りて支払ってるつもりで、差額は貯金します。その額が普段の生活に響かないなら時期を見て繰り上げ返済にして期間を短くして利息を減らします。

回答No.1

tibitama

こんにちは～

変動→固定　　固定→変動　　は変更できますか。
変動金利の上昇率の上限はどうなってますか。
金利が上がった場合、変動が１０年固定に追い付くには何年ぐらいかかりますか。
繰り上げ手数料はいくらになってますか。

こういうのも合わせて考えられるといいと思います。書かれてないのでどうかなと思いまして。

　ちなみに私なら、繰り上げ返済の手数料の額に寄りますが、高額な支払いが難しいので変動にして安くあげます。固定と悩んでるってことは、固定の高めの金利で月々払えるってことですよね。
なら、固定で借りて支払ってるつもりで、差額は貯金します。その額が普段の生活に響かないなら時期を見て繰り上げ返済にして期間を短くして利息を減らします。

補足

早速のご回答ありがとうございます。
変動を選択して、差額を貯金（繰り上げ）するというのは確かに賢い方法ですね。
参考にさせていただきます。

不足していた情報について明記いたします。

・変動から10年固定への変更はいつでもできます。（手数料5250円）
　この場合、適用される金利は10年固定の店頭金利から －1.900％となります。

・10年固定から変動への変更は10年固定終了時に可能です。
　この場合、適用される金利は変動の店頭金利から－1.900％となります。

・変動金利を選択した場合、金利は年２回見直しになりますが５年間は返済額は変わりません。
　（変動した金利に応じて、返済額の中で 元金と利息の割合が変わります。）
　５年目以降の返済額の上限は１２５％です。

・変動の金利が0.525上がると、６年目以降は１０年固定の返済額を上回ります。

・繰り上げ返済手数料は一律21000円です。

以上です。よろしくお願いいたします。