２年固定の住宅ローンがもうすぐ期間終了です

質問

２年前から銀行で住宅ローンを２年固定の年１．５％で借りていますが、７月で固定期間終了になります。
なので、このまま短期固定でつなぐか、今後の金利上昇を考えて長期固定に変えるか迷っています。
最近、いろいろな銀行で、金利優遇キャンペーンで１０年もの年２．０％程度のものを目にしますが、これってやはり新規か借り換えでなければ駄目なんでしょうか？
通常の金利だと１０年で３.５％程度なのであまり魅力を感じません。他銀行に借り換えとなると保証料などで数十万円もかかるようなのでそこまでするメリットがあるのか考えてしまいます。
誰か同じような立場の方いらっしゃいましたらどうする予定か教えてください。

回答No.3

gamigami · ベストアンサー

3,200万円の借換ですか。2年では60万円ほどしか減ってないでしょうね。
さて、担保割れとは、保証会社ないし銀行があなたが担保にする土地建物がどれくらいの評価額になるか算定し、それが借入希望額に及ばないときのことを言います。
新築で購入された場合、もともと評価額が売買価格の７０％程度になってしまうので、自己資金を結構入れてないと担保割れになっていると思います。
最近では担保評価の300％迄融資してくれる場合もありますが、本人の返済能力に余裕がない限りなかなか応じてくれないというのも聞いてます。
また、フラット35については新規に購入・建築する場合は使えますが、今回のような借換の場合は使えません。
借換費用は概算ですが、融資に関して約70万円、登記で15～20万円程度必要です。これが何年でペイできればいいのかも考えどころですし、それだけの資金の工面も必要です。

お礼

評価額は売買価格の７０％ですか・・・。ちょっと厳しいですね。全部で借換費用は１００万程かかるということですね。このお金を繰上げ返済した方がまだいいかなという気もしてきました。やはり借換えはリスクが大きいようですね。もうちょっと様子を見てみようと思います。キャンペーンではなく通常の金利がもう少し下がってくれると嬉しいのですが。。いろいろとありがとうございました。

補足

すみません。金額を間違えていました。
１０００万と１２００万で合わせて２２００万の間違いでした。

回答No.2

gamigami

残債がいくらあるのかが鍵を握ります。
たった２年では残債がまだ多く残っていて担保割れで借換が難しい場合もあります。
また、残債が１，０００万以上、金利が１％以上変わらなければ、あまり大きな意味を持ちません。
借換の長期固定の場合、民間の住宅ローンしかありませんから、保証料、登記費用もかさむのでこのあたりも確認が必要です。

補足

最初に1000万借り、毎月約３万ずつ返しています。
元利均等方式なので、たった２年間では元本はほとんど減っていないのでしょうか。。。借換なら長期固定と考えているので今より金利があがるのは覚悟しています。すみません、素人なものでよくわからないのですが、担保割れで借換が難しいというのはどういう意味でしょうか？
また、土地と建物と分けて購入したので、ローンも２つ組んでいます。もうひとつの建物購入時のローンも同様に２年固定の年１．５％で、１２月に期間終了です。こちらは2200万借り、毎月45000円ずつ返しているので、残債は1000万以上なので少しはメリットがありますか？
あと、フラット３５は新規契約の方のみと聞いたことがあります。私が現在組んでいる金融機関ではフラット３５を扱っていますが今からでも利用できるのでしょうか？？

回答No.1

narashikamaru

こんにちは。
私の失敗談でよろしければ。
キャンペーン商品に手を出しました。
１０年固定で２.２％のものです。
銀行を変えたので、おっしゃるとおり借り換え費用に(借入金一千万円)三十万円ほどかかりました。
しかも繰り上げ返済しても期間短縮は選べない、と言われていまいました。
残りがおいくらかがわからないのでなんともいえませんが、銀行等のＨＰで試算などされてみてはいかがでしょうか？
ちなみに他の方のこの手の質問での人気商品はフラット３５なる商品でしたよ♪