住宅ローン借り替えたほうが得ですか。

質問

住宅ローンの残高が金融公庫に1250万　残り期間20年（金利2.6％　5年後から3.5％）共済に950万　残り期間16年（金利2.43％　変動）合計2100万円があります。A銀行から一本化して、借り換えを勧められています。(1)変動金利1.375％で1.75%優遇あり(2)固定金利型10年2.20％で終了後1％優遇有(3)全固定20年2.9％です。借り換え諸費用が52万円。今後金利は上昇する一方だと私的には考えています。どれぐらい上昇するかは誰にもわからないことですが、金融公庫が5年後には3.5%に金利上昇しますので、A銀行の金利優遇処置が魅力になるのか。借り換えをするべきか、そのままのほうがいいか。借り換えをするならどのケースがいいのでしょうか。家族構成は主人48歳、子供大学生１年生一人。子供が卒業する４年後には出費も減り、ゆとりが出ると思います。アドバイスお願いします。

回答No.1

oguro- · ベストアンサー

将来の金利のことは誰にも分からないのですが、そうは言っても何か想定してみないと、損得勘定は出来ませんので簡単に計算して見ました。

質問者様は今後金利は上がる一方と予測されているようですので、例として(1)(2)の間で推移すると置いてみました。
(1)毎年0.3％程度金利上昇し続け、ここ30年の平均金利である4.5％程度まで上がる。
(2)毎年0.5％程度金利上昇し続け、バブル期相当の7％まで上がる。
（ケース１；現状のまま）
全期間の月々の支払いを平均してみると、13.5～14.5万程度。（16年目まで。以後は7万程度）トータルの支払い額は3050～3150万くらいになりそうです。
（ケース２；変動金利）
期間は同じく20年とすると、借り替えた瞬間、月の支払額が2万円くらい安くなります。全期間の平均支払額は、月当たり11～12.5万、総支払額は2800～3100万くらいになりそうです。
（ケース３；10年固定）
20年のうち、10年が固定なので、変動は少なくなりました。全期間の平均的な支払額は月当たり11～12万円で、2750～2900万くらいの総支払額になりそうです。
（ケース４；固定）
11.5万円の月支払いで、約2800万円の総支払額になります。

上の試算は結構金利上昇をきつめに置いていると、個人的には思うのですが、それでも借り替えて損するケースは少なそうです。ここ４年間が苦しいのであれば、当初支払額の小さくなる選択肢は魅力的ですが、現状のローンが払えているのであれば、20年固定がいいのでは？
例えば、10年固定のものが、変動になるとき、金利が上がっていると支払いが増えますよね？そのとき、ご主人様は58歳です。ご職業にもよりますが、60歳を間近に控えて、ローンの支払額が増えるのは、得策とは思えませんが。

参考になれば幸いです。

お礼

ご丁寧に回答していただいてありがとうございました。総支払額の合計の比較と今後の金利上昇を見込むと２０年固定がよさそうですね。繰上げ返済も想定して検討してみます。大変参考になりました。ありがとうございました。