住宅ローンの今後（借り換えの必要性）

質問

4月の住宅ローン金利が軒並みUPしている事で、現在借りている住宅ローンの今後について心配しています。
1年前に3900万円のローンを2年固定（0.8％）で組みました。2年の固定期間終了後も全期間マイナス1％優遇があるローンです。

当初長期固定を希望していましたが、優遇金利が-1％ある為、短期ローンの借り換えをしていった方が総支払額が抑えられるというアドバイスを販売会社の方に頂き、素人考えで金利上昇が4％位迄に納まれば優遇後の実際金利は3％程度で、短期の借り換えの方が良いと考え選びました。
（今思えば見通しが甘かったのかもしれません...）

期間35年支払いで組んで月々107000円程、ボーナス払いはありません。今後追加で住宅ローンに回せるのは2万円迄だと思います。

仮にその2万円を貯蓄に回しても繰り上げ返済の資金になるには時間がかかりすぎますが、少しでも貯蓄にまわし、今は優遇を生かして短期固定のローンでつなぎ、繰上げ資金を増やす考えがひとつ。

もしくはこの低金利のうちに借り換えするという選択ですが、再度保証料が必要ですし、なるべく長期の固定を希望しても、ローン残高から考えると選択年数の金利によっては借り換え審査に通らない可能性もあり、解決策になるか微妙です。

今後の金利上昇は誰しも予測ができないので難しいですが、やはり心構えだけはしておきたいと思いますので、借り換え時期のポイントなど今後のアドバイスを頂けたら嬉しく思います。

回答No.3

kanehachi

販売会社の説明は借り換えではなく、金利選択を繰り返すと言う意味ですね。確かに上手く金利の谷を渡っていければ総支払額は抑えられるでしょう。
ただし、「借り換えをする」ならばコスト（登記・保証料・手数料分）以上の支払金利軽減が見込まれ無くては総支払額は増えます。

ご質問は「今後、金利が上昇した場合の支払不能リスクを回避する方法」とお察しします。
総支払額が増えてしまうことを受容できるならば金利上昇局面の今、「なるべく早く」借り換えた方が、損害・リスクは最小限に留められると私は考えます。

最近では保証料０または内枠の金融機関もあって当初の借換コストは登記料＋手数料で４０万程度にできます。ただ、金利は基準金利＋0.2%程度高いので2年固定から全固定への切替で上昇も考えると月々の支払が現行＋20,000円では収まらないと思います。
シミュレーションを行ってみてはいかがでしょう

固定金利期間の選択は融資審査には関係ありません
（銀行の審査では返済負担が一番大きくなる条件、たとえば全期間固定で通るかどうかを審査します。）

お礼

うまく質問をまとめられずに書き込んでしまいましたが、まさに「今後、金利が上昇した場合の支払不能リスクを回避する方法」に対するアドバイスをお伺いしたいと思っておりました。本日借りている銀行に出向き確認したところ、その銀行では10年固定までしかないとのこと。このまま金利が上がる様ならやはり他行に借り換えを検討した方が安全かもしれません。ただ、やはり支払いがかなり増えるので、シュミレーションをしてじっくり考えてみたいと思います。ご丁寧なご解答をありがとうございました。

回答No.2

gamigami

質問自体(構想自体)が『絵に描いた餅』状態では？
金利：2.98％　借入金額：3,850万円　返済期間：34年　元利均等返済　ボーナス返済なし　
の場合、
月々の返済額は　約150,000円
質問では上限13万円とあります。
意地悪な言葉ですが、1年前はフラット35で2.3％程度でしたので、
その時点の数字(約135,300円)を提示されていても選ばれなかったのでは？

金利のリスクをあとから回避する手段は繰り上げ返済(返済額変更)しかありません。貯蓄に励む方が得策でしょう。
借り換えしても手数料＋保証料で80万円強、登記費用も20万円は掛かりますから。

お礼

御返事ありがとうございます！お恥ずかしながらまさに絵に描いたもちかもしれません…。今考えればフラット35はとても魅力ある金利ですが、今となっては…。本日借りている銀行に出向き確認したところ、その銀行では10年固定までしかないとのことでした。他行への借り換えのにはまとまった手数料・保証料等もかかるものが多いので、このまま短期ローンで綱渡り（苦笑）していくしかないのかもしれません。今はとにかく貯蓄に励み、じっくり検討したいと思います。ありがとうございました。

回答No.1

noname#39684

■最近は借り換え、借り換えと言っている方が目立ちます。これは非常に危険な兆候です。

■住宅ローンは、いつの時代も借り換えをしないのが鉄則だからです。

■これまでは史上空前のゼロ金利だったので、「借り換え」という言葉が出てきました。低い金利が当然と思っている方々が住宅ローンを組み、金利が「普通」くらいになっていくことにおびえて「借り換えでしのげるのでは‥」と焦っているのです。

■金利は今後どんどん上昇していきます。その証拠に長期ローンは短期ローンよりもずっと金利が高くなっています。それでも、今は10年先の金利よりはマシかもしれません。つまり、10年固定金利が3％で「高い」と思っても、2年きざみで1-2-3-4-5と進んでいくよりもよいかもしれないのです。

■特に、ゼロ金利時代に借りた方々は、月々の返済額の少なさにつられていますので、返済ペースはとんでもなく遅いのです。そのため、今後金利が高くなった時に払う利子負担が大きいままなのです。

■このような全体的な傾向から考えると、現在でもできるだけ長期固定を選ぶのがやはり原則です。最大長期のローン利率で返済ができない資金計画は、短期で目先の返済をしのいでもいずれ限界が来る危険性が大きいのです。

お礼

アドバイスありがとうございました。耳の痛いお話ばかりで、ただただ1年前の自分の見通しの甘さを反省しています。おっしゃるとおり金利が「普通」くらいになっていくことにおびえて「借り換えでしのげるのでは‥」と焦っている自分がなさけないです。今一度よく検討してみたいと思います。ありがとうございました。