住宅ローン借り換えについて

質問

同じような質問がいくつかあったのですが、
状況によって答えは変わってくると思うので、
新しく質問させていただきました。

1年半前に2400万の住宅ローンを組みました。
3年固定で金利1.35％（優遇終了は2008年2月）
現在の残高　約2100万

ゼロ金利解除を受けて今後の金利上昇が予想されるので
長期固定に借り換えた方が絶対安心と思うのですが
正直迷っています。
迷っている理由は
(1)借り換えするのに新たに数十万の諸経費がかかってしまう。
→借り換えにかかる費用を繰り上げ返済にまわす。
(2)次の更新時に仮に金利が５%を超えても返済不可能ではない。
→実際は短期はそこまで上昇はしないのではないか
と思っていること。

ただこれは素人の考えなので、専門家の方の意見を
伺いたいと思っています。

ちなみに我が家の経済状況は
主人の年収　約530万
私の年収　　約350万（現在産休中だが4月に復帰予定）
子供2人（３才と０才）
ボーナス払いはしていないので
ボーナスから少しずつ繰り上げ返済はしていこうと
思っています。

アドバイスのほどよろしくお願いいたします。

回答No.5

kanehachi · ベストアンサー

＃２です。
借り換えの損得計算は大雑把に

借り換え前の支払利息額＞借り換え後の支払利息額＋借り換えに要する諸費用

となる金利・期間です。

借り換え後の金利に変動がないもの（つまり固定金利同士の借り換え）であれば明確に計算可能です。
固定変動金利型では、各固定期間毎に利息差を計算して
その合計が借り替え諸費用と比べてどうか？
という事になります。

具体的な計算式は複雑になるので割愛しますが、

住宅ローンの色々な計算ソフトが出ていますので
探してみてはいかがでしょう。
銀行HPにも借り替えシミュレーションのページがあります。
私は細かい条件設定がしたかったので下記のHPのを少しいじって使いました。

参考URL：

http://www.vector.co.jp/soft/win95/business/se358326.html

お礼

お礼が遅くなってすみません。
いろいろと考えた結果、
借り換えしないことにしました。

金利上昇の不安はありますが、
次の更新の時までに、
少しでも繰り上げ返済していきたいと思います!!

たくさんのアドバイスありがとうございました！

回答No.4

amondyuru

先の予想はつきませんが、今後下がることもないでしょう。
　優遇期間が終了したときに、新たな固定金利期間を選択すると思いますが、それと借り換えローンの金利を比較しましょう。
　後は1年半後の金利上昇ペースを予想して加算すればより現実的です。
　借り換え費用は登記費用が２５万位で後は、保障料です。
　各銀行基準金利よりも低いキャンペーン金利を適用しているケースがほとんどです。
　同じ銀行で新しい金利を選択するよりも低い金利で借り換えできる場合が多いので諸費用と相談してみてください。
　返済ペースから見ると借り入れ期間は１０年くらいですか？それならあまり借り換えを気にする必要はないかも知れませんね。
　私は当初3年固定でしたが、金利の変動を気にするのがいやで全期間固定金利に変更しました。

お礼

アドバイスありがとうございます！
回答者様は借り換えをされたのですね。
確かにこれから何回も更新のたびに不安に思うよりは
借り換えをしたほうが安心ですよねぇ・・・

うちの借り入れ期間はまだまだありますが、繰上げ返済しながら返しているので一年半で多少残高は減ったかなと思います。
某銀行で借り換え費用を計算してもらったら約60万でした。
繰上げ返済用の貯金があるので支払いは可能ですが、繰り上げ返済して元金を減らしたほうが得かなとも思い迷っています・・・

10月に金利が上がるようなので、それまでにはどうするか決めたいと思います。

回答No.3

mkp

はじめまして（＾○＾）

私も新築するにあたり、某銀行で住宅ローンを組みました。
２８００万の借り入れで３年固定の変動型です。
金利は１．１５％でした。（０金利解除のちょっと前でしたので）
こればっかりは賭けですね・・・
この時期は長期固定の方が良いと言う方も沢山いましたが
専門家の方のアドバイスで、返済の余裕が有るならば、低金利で繰り上げ返済し、元金を減らす事がいいと教えていただきました。こんな低金利は２度と無いかも知れませんとの事と、安心を求めるなら長期固定をオススメしますとの事でした。
主人は、それを聞いて即決でしたよ（笑）
家もボーナス返済はしないので、それを繰り上げ返済に充てたりしようかと思っています。

３年間でどれだけ元金を減らすか。これがキーポイントになってくるようですよ。
アドバイスになれば良いのですが・・・

因みに家の収入は質問者様とほとんど変わりませんよ（＾▽＾）

お礼

返事が遅くなってしまい申し訳ありませんでした。
アドバイスありがとうございます。

私も最初に3年固定を選んだのは、回答者様と同じように、
低金利でなるべく繰り上げ返済をしようと思ったからです。
今のところは子供にかかる費用も少なく、月々の返済も少ないので、まだ繰り上げ返済の余裕はあります。
しかし、今後の金利の動向がわからないということが不安でもあります。
知り合いの話だと10月に金利が上がるみたいなので、
それまでには決断しようと思います。

お互いローンの返済がんばりましょうね！

回答No.2

kanehachi

借換えに掛かる諸経費以上に今後の金利上昇に
よって支払利息総額が増える、とお考えでしたら
借換えをする方が良いのですが、こればっかりは
賭けみたいなものです。
次回金利更新時も心配ですが、例えば30年ローンの場合
3年固定でつなぐとすれば全部で9回の金利見直しがあります。この間の平均金利が全期間固定の金利よりも低ければ結果的に安く借りられたという事になります。
（ゼロ金利自体異常な事ですからこの可能性は低いと思いますが・・・）

質問者様の場合、5%を超えても支払可能な状況ならば、ボーナスだけでなく、5%で借りているつもりで、月々の余裕資金も積極的に繰上返済に回されるほうが良いでしょう。繰上返済は借入の初期段階にできるだけ多く返してしまう方が効果が高いです。

仮に金利に急激な上昇があったとしても、
繰上返済によってもともとの元金が減っていれば
返済額は当初の条件ほど増えません。

繰上返済手数料とのバランスも考える必要がありますが、数十万円ずつでもこまめに返済する方が数百万円貯めて一気に返済するより利息削減効果があります。
もちろん、一旦返してしまったお金は戻ってこないので
ある程度の必要資金は残しておきましょう。

お礼

返事が遅くなってしまい申し訳ありませんでした。
アドバイスありがとうございます。

確かに長期固定にしてしまえば、毎月の返済額は変わらないので、
短期固定で更新ごとに不安を抱えるより安心ですよね。
ちなみに借り換えしたとして、3年固定の金利が何％を超えたらどれくらいのメリットがあるのかということは計算できるのでしょうか？もしそのような計算方法があれば教えていただければ幸いです。

とりあえず、回答者様のアドバイスにあった借りているつもり貯金を始めて、＋ボーナスを繰り上げ返済に充てていこうと思います。

回答No.1

noname#20102

金利の動向は専門家でもわからないと思います。
一年半後に5％を超えないとはいえません。
(バブル期には変動金利が固定金利を上回ったこともありますから)

奥様の4月からの就労が確実であるなら、年収880万に対して残高2000万くらいですね。
それならば借り換えしなくて大丈夫ではないでしょうか。
むしろ、お子さんが小さい今のうちに、そして3年固定終了時までに、大きく元金を減らすことが肝心だと思います。
お子さんの教育費などはまだ少し先のことですし、今のうちに少し無理をしてでも繰り上げ返済に全力を注いで、元金を減らしておけば金利上昇にも耐えられると思いますよ。

お礼

お礼が遅くなってしまい申し訳ありませんでした。
アドバイスありがとうございました。

金利の動向が誰にもわからないので
やっぱり賭けですよねぇ。
今のところは子供にかかる費用も少ないので
なるべくボーナスは繰り上げ返済にまわそうと思っています。
知り合いの専門家の話だと10月に金利が上がるとのことなので、
それまでもう少し考えてみようと思います。