住宅ローン残債６００万。借り換えするべきか？

質問

現在５年固定金利で1.95で借りていますが、今年の8月で特約期間終了となります。

この銀行では、現段階での5年固定金利は3.5と聞いています。夏頃には金利が更に上がるといったウワサも耳にしており、特約期間終了後の金利１％優遇などといった契約にはなっていません。

別の銀行に見積を依頼してみたところ、「借り換えをした方が得なのは明白」と言われましたが、残債が６００万と少ないだけに、諸費用２０数万円負担してまで借り換えをした方がいいものか、何か落とし穴があるのではと、迷っています。

詳しい方のご意見をお伺いできればと思います。

見積をお願いした銀行では、５年固定金利1.90、１０年固定だと2.5とのことですが、５年固定を選んで、残債が２００万位になったら全額繰り上げ返済を考えております。

○月々の返済額３万程度、ボーナス加算分１０万程度　と考えています。

○現段階で１００万程度繰上げ返済して借入額５００　万にしてもいいと思っています。

○諸費用は２０数万円との事。

よろしくお願いします。

回答No.3

wuzuo · ベストアンサー

こんにちは、見積もりを依頼した銀行は
現在の借入先では特別金利期間終了後５年間固定で３．５％になる。
という条件と比較して「借り換えをした方が得なのは明白」と
いったのではないでしょうか？

たしかに、５年間固定３．５％の場合はお得になりますが、
５年間固定ではなく、変動金利や１年間固定を考えた場合は違ってきます。

実際、残高と返済可能額を見る限り、変動金利でも問題がないように思われます。
これから３５年ローンを借りるという方に変動金利を勧めることは出来ませんが、
この場合は、返済期間が長くなく、額も少ないので金利が急上昇しても大きな損害は
発生しません。

さらに、変動金利は繰り上げ返済などの手数料も安くなるところが多いです。
１年固定の金利の方が安いのであればそちらを選択するのも良いでしょう。

とりあえず、現在借り入れている金融機関に、
固定金利終了後に変動金利を利用した場合どうなるかを聞いてみては如何でしょうか。
（金利が現行の場合、0.3%、0.6%、0.9%上がった場合のそれぞれの残高、返済額）

最後に、繰り上げ返済ですが、
大黒柱（共働きの場合は収入の多い方）に万が一があった時に必要な額は
必ず残しておきましょう。

お礼

５年固定のことばかり考えてましたが、現在の借入先で変動金利を考えてみる方法もありましたね。
変動金利は繰り上げ返済の手数料が安くなるところが多いんですね。是非、現在の借入先にもいろいろ聞いてみます！
ありがとうございました。

回答No.2

molly1978

残債600万円は、5年後金利3.5％なら約464万円、1.90％なら約419万円となります。残債500万円なら、金利3.5％で約345万円、1.90％なら約309万円となります。今の条件なら、手数料を払っても借り換えたほうが得だと思います。
ローンは少しでも早く返済すればするほど有利です。今100万繰上げできるならしたほうがよいと思いますし、返済金額も多くできるならしたほうがお得だと思います。

お礼

恥ずかしながら、今までは月々の返済金額は２万、ボーナス加算が１０万でした。
チビチビと返してきたので今のままだと残り１５年になります。
そこで返済金額は３万にしてもいいと思いました。
自己資金も投入して、あと５年で完済したいものです。
どちらにしても、見直しが必要ですね。
ありがとうございました。

回答No.1

kirara3970

FPです。「借り換えをした方が得なのは明白」
一般に言われているのは
1.金利差1％以上
2.残債1000万円以上
3.残りの期間10年以上
三つの条件がそろえば明らかといわれています。
ひとつか二つでは、単純にいえません。
具体的にシミュレーションできるとところがいくつもあるので銀行関係などで探して見てください。
もう少し書くとライフプランなどを考えて繰り上げ返済をFPに相談したほうが良いです。
私なら、現状が年間50万円程度の返済なら家計も見直して繰り上げ返済して3年から5年ぐらいで返済できるにします。
＞現段階での5年固定金利は3.5
借り換えを考えるいえば下げてくる可能性もあります。給与引き落としなどをしていれば優遇してくれるところもあります。

お礼

私も一度、FPに相談したいと思っていたところです。

繰り上げ返済する資金は多少あるのですが、少ない収入で家族４人暮らしておりまして、貯金がある程度ないと不安に感じ、返済は年間４５万程度にして貯金を減らさないようにしてきました。

これから金利が上昇傾向になると、貯金よりも繰り上げ返済を優先させ、さっさと完済した方がいい気がしてきました。

＞借り換えを考えるいえば下げてくる可能性もあります。
そうなんですか？　　
給与などの指定口座にはしてないんですけど、一度、今借りている銀行にも行って交渉してみる価値がありそうですね。
借り換えをせずに今の銀行で下げてもらえれば余計な諸費用がかからないし、面倒な書類も書かなくて済むし良いのですが…

大変参考になりました。ありがとうございます！