住宅ローン 諸費用検討

質問

はじめまして。
早速なのですが、先日、中古住宅購入を決意して、
不動産に申し込みを済ませました。
住宅ろーんの見積もりをしていただいたのですが、
周りのひとに、これは高過ぎるんじゃないかって言われ、心配になったので、ここで検討していただけたらと思います。

　　物件　　２０００万
　　登記費用　　３２３０００円
　　印紙　　　２０２００円
　　手数料　２１０００円
　　火災保険　３５３０００円
　　保証料　　６０８３３０円

　自己資金は300万円あります
　借り入れは１８４０万円にしてほしいと銀行に言われました。最初は家の担保が弱くて、１８００万も
無理ですといわれたのですが、何とか担保をあげてもらって、この金額まであがりました。

　その分保証料が上がってしまったとは、銀行の人は言って板のですが、なんだか私も素人なので、なすがままになってしまったように思います。

　よきご意見お待ちしておます

回答No.3

noname#35582

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがあり、保証機関に出向して保証審査も担当したことがある者です。

「周りのひと」の中に、住宅ローン、不動産、損害保険の専門家はいるのでしょうか？
「周りのひと」が、ただ単に、自身の住宅ローンと比較して…ということでしたら、比較の対象とする場合、物件の状況等全てが一致していないと難しいのですが、その上でのお話ですか？
住宅ローン関係に「普通」とか「一般的に」という言葉は通じません。
一種のカスタムメイドですから、他との比較は無意味です。
私から見れば、ご質問者さまが購入されたのが「中古戸建てで土地つき」で「返済期間が長い借り入れ」ならば、火災保険も保証料もさほど不思議な額ではないのですが…。（耐火地域に建てられている、築年数の浅い耐火構造のマンションというならば話は別。）

> １８００万も無理ですといわれた
そうでしょうね。
中古住宅の場合、普通は物件価格の８割借りられれば御の字だと思います（戸建、マンション問わず。ただし、借り換えの場合は別で担保評価額の100％以上借りられる場合もあります）。
築年数がさほど経っていない場合でもです。
物件価格が2000万円ならば1600万円までがやっとですから、1840万円も借りられたのは、本当に「運が良かった」と思っていただいた方がいいです（担当者の努力の賜物か無理矢理通したか…）。

保証料は、借入額と借入期間によって変わりますので、借入額が上がれば保証料が上がるのは道理です。
ただ、保証機関によっては、物件の担保評価、人定評価などによっても保証料率を変えることがあります。
物件の担保評価額に対して80％以上の借り入れがされているので、保証料率が上がり、保証料額が上がっていても仕方がないと思います。
なお、保証料の計算は単純ではないので、普通の電卓では計算できません（仕組みを分かっている人間ならば、エクセルを使えばできますが）。
私の計算では、お借入額に対する「保証料６０８３３０円」ならば、返済期間は30年から35年で想定され、保証料率0.2％と出ましたけれど？

基本保証料率を0.25％としている金融機関や、物件価格の80％以上の借り入れの場合はさらに保証料率を上乗せする金融機関（実際には保証機関ですが）は、数多くあります。
0.2％の保証料率は「普通」です。
それに料率の上乗せもされていないことになりますから、良心的な金融機関（保証機関）だと思いますけれど…。

火災保険については、金融機関と提携している損害保険会社および商品によって違います。
保険期間や借入額のほか、構造や築年数によっても掛け金は変わります。
住宅金融公庫の特約火災保険ならばもっと安いですし、マンションの場合には専有部分についてのみが対象になりますのでこれまた安くなりますが（その代わり対象となる「保険金額」も低くなります。分譲価格が3000万円の新築マンションでも、分譲価格には土地や共有部分の持分が入っているので、火災保険の対象となるのは1000万円程度になりますね）、中古の戸建で木造（構造によっては鉄骨造りでも「木造」としなければならない場合もあります。木造と鉄骨造りが混在した建物などの場合も「木造」で計算されます。用途が居住以外ですと料率をプラスすることもありますし）の場合で、やはり返済期間が30年から35年ならば、「火災保険３５３０００円」は妥当な額だと思います。

「登記費用３２３０００円」については、司法書士事務所が決めることなので、金融機関では分かりません。
一応徴収しておいて、余れば後で返戻されます。

ところで、収入印紙の20,200円は、金銭消費貸借契約証書への20,000円は間違いないんですが、200円は何の分でしょうか？
つなぎ融資があるとかですか？

借り入れ手数料は妥当なラインだと思います。

いずれにせよ、ご購入された「物件」の詳細や住宅ローン借り入れの条件が分からなければ、妥当か妥当でないかの判断はできません。
妥当なラインだと想定できる物件や借り入れ条件は、「存在し得る」ので、ご購入の物件はそれに該当しているのではないでしょうか？

お礼

早速のお返事ありがとうございました。
的確な内容に、自分が明らかに勉強不足で情けない気持ちになりましたが、本当に勉強になりました。

　ことこまやかに、しっかりわかるように説明して
　いただいてありがとうございました。

回答No.2

tom0014

火災保険と保証料は返済年数に比例します。
(火災保険は割安にはなりますが)
どの程度の返済年数を予定されているのでしょうか？
通常保証先が契約書にうたわれていると思いますので
そこから調べてみても良いかもしれません。

まず当初の借入計算の保証料利率と
新規の保険料利率を比較してみてください。
借入を増額したことにより利率が増えたのかどうかが
わかると思います。

回答No.1

Lescault

こんにちは。そうですねぇ1800万円の借り入れですと保証料は通常30万円～35万円くらいではないでしょうか？もしかすると担保価値が弱いことと保証料の額との間に何か関係があるかもしれませんね。火災保険も何だかちょっと高いような・・・根拠を銀行さん（でしょうか？）に聞いてみてはいかがですか？