宅建業法の告知義務とは

質問

http://okwave.jp/kotaeru.php3?q=2291151

以前立てたトピックが埋もれてしまったので、続きで再質問させて下さい。

この電力整備の不備について、宅建協会に相談しました。そして、事情を聞いた相談員は、「電気の整備は告知義務に当たらないから、その業者は宅建業法には違反していない。納得できないならば、かかる費用の半額でも請求してみたらどうですか」と言いました。

さらに、区画整理事務所や、NTTとも話をしたのですが、「私たちに分譲地を売買する前に、業者がこの問題を知っていた可能性が高い」と思いました。

もう今更解約はできないので、すっきりポールの費用を業者に請求するくらいしかできないのですが、「周りの家が自費ですっきりポールを建てているのに、うちだけ費用を払ってくれるはずがない」というのが周囲の意見です。

どうしたら、告知義務違反を認めさせて、費用を払わせることができるでしょうか。

図で説明します
□←角地で、電柱を建てる計画で売買された家
■←私の土地
□←電力が来ないので、自費ですっきりポール１０万円のもの設置
□←電力が来ないので、自費で仮設ポール３万円のものを設置

ちなみに、角地以外の土地は間口が狭く、電柱を建てると生活に影響します。現状では、下３つの家が私設電柱で対応することは、電気の法律で違反らしいです。違反しなければならない物件を売った業者に責任はないのでしょうか。

回答No.8

noname#65504 · ベストアンサー

＃１～３、５です。

１）とりあえず、ポールを立てられれば電気は通せる
２）解約などせず、損害賠償や値引きなどの対応を希望する。

ということを前提として、追加のアドバイスです。

＃４さんのように説明するとわかりやすいので、
＞大元の分譲売主をAとし、電柱設置を条件に隣地を買った人をB、その転売先をC、質問者をDとし、質問者へ重要事項説明をした仲介業者をEとします。

これを利用させてもらうと、ＢＣ間の売買契約（転売の契約）とＤＡ間の売買契約の契約の時間的な前後も判断に大きな影響を与えそうです。

ＢＣ間の転売契約が先行しているならば、調査不足・確認不足というミスがあると思います。
逆にＤＡ間の売買契約が先となると、知り得なかったという言い逃れができそうです。
２つの契約の時間的前後を確認した方がよいと思います。

つぎに、売り主が知っていて仲介業者に対して説明しなかったことは、売り主の責任でありますが、そうはいっても業者の重要事項説明ミスがあります。
そのため仲介業者は質問者に対する重要事項説明に対して責任を負います。
売り主が故意に隠していたことより、責任を負わされて受けた損害は、仲介業者が売り主に責任を追及すればよいだけですので、質問者が先ず相手をするのは仲介業者だと思います。

ただし、売り主がゼネコンとありますが、分譲住宅など複数または繰り返しの販売をするには宅地建物取引業の免許が必要です。
すなわちゼネコンも仲介業者同様宅地建物取引業者である可能性が非常に高いです。
宅地建物取引業者になると宅建業法の適用がされます。

１つの物件に対して、売り主側と買い主側の仲介業者が異なることはよくありますし、間に更に他の業者が関与している場合もあります。
複数の宅建業者が１つの物件に関与した場合、関与した全ての宅建業者は買い主に対して宅地建物取引主任者をして説明させる義務を負っています。
すなわち質問者と直接媒介契約を交わしていなくともそのゼネコンが宅建業者の免許取得業者なら、重要事項説明責任を負うことになります。

売り主が宅建業者なら、売り主に直接重要事項説明上の責任を負わせられれる可能性もあります。

ゼネコンが宅建業者かどうかは非常に重要な点です。
そのゼネコンが宅建業者かどうかを確認してみてください。

補足

ありがとうございます。
１００％宅建業者だと思います。土地の分譲を何十画とやってるところです。

重要事項の説明のときも、売り主業者の一人が、宅建の免許を見せました。説明は、仲介業者の社長（宅建取得者）がやりましたが、その場に仲介の担当者（宅建取得者）もいて、計３人の宅建免許所持者がいました。

私たちの売買が先ということはありません。転売後の話です。