親子間での住宅の売買・賃貸

質問

両親が退職を機に、これまで住んでいた家の近くに家を新築しました。今２軒の家を持っている状態ですが、このままでは固定資産税、火災保険料などの維持費がかさむため、今まで住んでいた家（築２４年　木造）の売却を考えているのですが、独身の姉が買い取ってもよいといっています。姉は現在勤め先の近くに賃貸暮らしをしているため、買い取っても当面は住むことはできません。

こういった親子間の住宅の売買は、どこに相談し、どのような手続きで行えばよいのでしょうか？親から借金（ローン？）をする場合、ローン控除などはできるのでしょうか？
また、賃貸契約のような形にして、固定資産税、火災保険、月月の家賃を、姉が両親に支払い、最終的に姉がその家を相続する（遺言状などで？）といった方法のほうがよいのでしょうか？そうした場合、私たち他の姉妹は、最終的に家の権利放棄をしてもいいと思っています。
とにかくできるだけ税金や相続税ができるだけかからない方法をと思っています。素人で何もわからない状況ですので、皆様のご意見をお伺いできれば幸いです。

回答No.2

walkingdic · ベストアンサー

>こういった親子間の住宅の売買は、どこに相談し、どのような手続きで行えばよいのでしょうか？
ローンを金融機関から借りないのであれば、手続きは自分達で全部やってもよいし、でも大変というのであれば司法書士が専門家です。

ローンを金融機関から借りようとした場合には、大抵の金融機関では親子間売買でのローンは組んでくれません。
ただ金融機関によっては不動産業者を経由すればＯＫというところがあるので、不動産業者に相談して見てください。

>親から借金（ローン？）をする場合、ローン控除などはできるのでしょうか？
所得税の住宅ローン控除は親子間売買には適用しませんので、たとえ金融機関から借りても適用できません。
親から借りる、、、というより割賦の売買契約の形になると思います。

>また、賃貸契約のような形にして、固定資産税、火災保険、月月の家賃を、姉が両親に支払い、最終的に姉がその家を相続する（遺言状などで？）といった方法のほうがよいのでしょうか？

そういう方法でもよいですよ。

>とにかくできるだけ税金や相続税ができるだけかからない方法をと思っています。
相続税がかかるのは、親の資産次第です。

相続税は５０００万＋１０００万×相続人数

まで非課税ですから、それほど高額にならないのであれば、相続税はかかりませんので、その場合に一番安い方法は賃貸でしょう。賃貸の金額を低額にして固定資産税や火災保険、維持修繕費用、減価償却費までにすれば、不動産所得は０円になるので親にも税金はかかりません。

売買してしまう場合には、売買時に姉に対して登録免許税、不動産取得税、司法書士に依頼すればその手数料がかかり、親には譲渡所得の課税があります。

お礼

お答えありがとうございます。親子間の住宅ローン控除は出来ないのですね。基本的な質問ですみませんでした。
相続税は思ったより非課税の額が大きいのですね。うちの親の資産を考えると全然大丈夫そうです（笑）。
やはり先の方もおっしゃったように、賃貸契約という形が、姉と両親にとって税金の面でもメリットが大きいのですね。大変参考になりました。ありがとうございました。

回答No.3

m_inoue

相続時の心配をするときりがないのですが．．．。

・兄弟間で相続時にもめる恐れがない
・親より兄弟が先に亡くなってもその相続人も同様にもめる恐れがない

こういう前提なら「相続時精算課税制度」の利用も見当の余地有りかな？

http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/pan1504-1/01.htm

中古住宅の評価で２５００万円以上になるのはまれですから．．．。

お姉様は毎月お父様にお小遣いを差し上げればそれでいいのでは？

ご兄弟やその配偶者が皆さん了解していればそれで良いと思いますが．．．。

＞最終的に家の権利放棄をしてもいいと

相続発生時に「遺産分割協議書」で権利を確定されれば良いと思います

権利を確定するなら売買契約書を作成し、代金は毎月の支払で良いと思います

別に金融機関で借りてまで一括決済する必要は無いでしょう

相談は税理士が良いと思います

＞親から借金（ローン？）

分割払いですから控除は無理でしょう、
金融機関からの借入は控除での節税以上に利息が必要です

お礼

お答えありがとうございます。相続時精算課税制度というのははじめて知りました。サイトを見せていただきましたが、理解するのがなかなか難しいですね。このたびの古い家には、２５００万円を超える価値はないと思いますので、姉は両親の生前でも非課税で受け取れるということになるのでしょうか。税理関係の仕事をしている人でしたら知り合いがいますので、聞いてもう少し勉強してみたいと思います。ありがとうございました。

回答No.1

mogmog0101

住宅の親子間売買に対し住宅ローンは基本的に組めないと思って下さい。やり方は無いわけではありません。しかし、語ると長くなるので省略しますが、金融機関窓口で担当によっては即答で断られるでしょう。

売却益をだしたいなら他人に売却した方が良いでしょう。

姉に譲りたいというのであれば親子間で賃貸借契約を結び、固定資産税等諸経費も支払うよう条項に盛り込めばよいと思います。
ごく一般的サラリーマンの方ですと生前贈与より相続したほうが税金はかからないです。資産を多くお持ちの方ですと一概には言えません。

相続税の基礎控除額は、5,000万円で、法定相続人1人当り1,000万円が加算されます。例えば、課税評価額9,000万円で、配偶者と子3人が相続した場合の課税遺産総額は、下記のようになります。
9,000万円-(5,000万円＋1,000万円×4)=0円

相談先は税理士や司法書士、行政書士事務所にて取り扱ってます。

お礼

お答えありがとうございます。親子間のローンというものはやはり難しいのですね。メリットもあまりないということでしょうか。
やはり賃貸契約で、実質諸経費を姉が負担し相続という形が一番良いようですね。
親の資産はそれほどありませんので、やはり相続というかたちを考えてみます。ご丁寧な回答ありがとうございました。まだ時間もありますので、もっと税金についても勉強していきたいと思います。