古い位置指定道路で建築確認不可!?

質問

我が家は７年ほど前に中古で購入した住宅です。築３０年の木造２階自宅と宅地、私の持分が含まれる私道があり、その私道は昭和３０年頃に指定を受けた位置指定道路です。その位置指定道路の現況はすべて幅４ｍで、更に側溝もその両側に付いており、市の指定する基準を満たしています。

この度、建て替えようと思って市の建築指導課に行ったら、位置指定申請時の道路位置指定図と現況が大きく違うので、位置指定変更申請をして現況に合う道路位置指定図に変更ないと建築許可が出ないと言われました。また、そのためには沿道や私道地主１２人の承諾書が必要といわれました。

どうも昭和３０年頃、間口が２ｍない敷地の家も２ｍ以上道路に接しているような図面にしてにいい加減な申請をしたようです。そのため、沿道には間口２ｍ以下の再建築不可の敷地も幾つか見られます。市役所での結果を受けて沿道の何件かに相談ましたが、これら再建築不可の土地の持ち主が自分の土地が位置指定図上で間口２ｍ以下に変更されるのを嫌って承諾書を出してくれそうにありません。

いったいどうすればいいでしょうか？我が家の敷地は位置指定道路でも公道に近い方にあり、我が家から公道にかけての数件からだけなら承諾を取れそうですが、このような部分的な承諾でその部分だけ位置指定変更を受けることは可能でしょうか？役所の判断にもよるのでしょうか？

回答No.4

kkknagisa · ベストアンサー

前回の書き漏れを少し。

道路部分の所有は誰になっているのでしょうか。
所有者が位置指定時の造成者（またはそれを継承した者）の場合や、管理者がいる場合には、その者に解決させるのも有りかな、と思います。
共有や区分所有などになってしまっているのでしょうか。

道路部分の土地はきちんと分筆されて、確保されているのでしょうか。
現況は違え、土地の範囲として確保されているのであれば、そこから正当性を認めさせることが出来ると思われます。

道路部分は、地目を公衆用道路としているのではないかと思われますので、公衆用道路がきちんと確保されていれば、問題ないのではないかと思うんですが。
違うんでしょうかネー。
公衆用道路地目の部分がきちんと確保されているのであれば、前にも書きましたが、やはり、問題は位置指定にあるのではなく、個々の所有者にあると言い切れます。

何れにせよ、行政の担当者レベルでは、当然、問題を認識していて、現状のままではマズイ、と思っているのでしょうし、それも理解できますが、yanushi06さんが被害を被るというのは、全くお門違いの話で、「財産権の侵害だ」と言っても良いのでは、と思っています。

市議などを使うのは問題ない、というか使うべき、と思いますが、行政が、申請なしに、行政の側で（行政の職権で）、現状を追認し位置指定を変更する、なんてことまでする可能性は少ないと思います。
yanushi06さんの建築許可においては、現状の位置指定の状況により判断するよう、仕向けるべきと思います。

お礼

詳細ありがとうございます。

> 道路部分の所有は誰になっているのでしょうか。

１名を除いては沿道の方々９名です。その１名は不在地主です。行方不明ではないですが、なかなか掴まらない方といいますか、不在地主なのでこの道路には係りたくないとおっしゃている方のようです。昔に捏造申請があった際にかなり揉めたことがあり、係りたくない方もいるようです。

>道路部分の土地はきちんと分筆されて、確保されているのでしょうか。
されているのは、その不在地主と私ともう１件の合計３件だけです。あと７件は、各自宅地と分筆されていません。当然地目もそういうところは宅地のままです。

古い位置指定道路なので、かなりいい加減ですね。
いまでは考えられない状況が５０年くらい続いてきたのだとお思います。

>行政の担当者レベルでは、当然、問題を認識していて、現状のままではマズイ、
>yanushi06さんが被害を被るというのは、「財産権の侵害だ」と言っても良いのでは、
まったく途中の中古を購入した私にしてみればとんだ災難に思えます。

> 市議などを使うのは問題ない、というか使うべき、と思いますが、
> yanushi06さんの建築許可においては、現状の位置指定の状況により判断するよう、仕向けるべきと思います。
そうですね、まずは現状のままで建築許可を出すように市議会議員さんにも話をしてみます。

回答No.3

kkknagisa

部分的に位置指定できるか否かの以前に、どんなに古かろうと、行政が位置指定した道路を、現況と違うからと言って、行政がそれを理由に建築許可できない、というのは腑に落ちませんね。
位置指定に対し、現況と違う原因となっているのは、yanyshi06さんではない、他の方なんですよね？
にもかかわらず、yanushi06さんに、位置指定変更申請をこの際にしろ、といっているのだとしたら、論外ではないでしょうか。
yanushi06さんは、位置指定の状況に則り、位置指定道路に接道するとして、淡々と確認申請を行えば良いのだと思いますが。
位置指定道路に対し、指定と違う土地利用をしている者がいて、法令違反があるのだとしたら、それを是正させるのは、行政側の仕事と思いますが。
如何なんでしょうか。
もう少し、詳しく調べてみる必要がありそうですね。

お礼

全くですね。私は７年前に大手不動産屋（○○のリハウス）の仲介で個人からこの中古住宅を購入しました。その際、重説では位置指定道路に面していると説明を受けました。その際、私も市役所に行って実際に家の前の道路が位置指定されているか確認し、所員から位置指定であると聞き安心して買いました。その際、道路台帳や位置指定図までコピーをとることまではしなかった（というかそんなものがあるのを知らなかった）のですが、普通は仲介業者と市役所から言われれば誰でも安心して購入すると思います。この点は納得できない気持ちです。ただ、仲介業者に文句をいうにしても、もう保証期間はとうに過ぎています。

ただ市役所の位置指定図を見ると、地割りの接道条件が他の家の土地で違うのみならず、そのような無理な捏造を行った図のためか、道路全体の形状が現況と違います。行政はこの点を問題にしています。おっしゃるように道路位置指定変更を申請するにしても、現況実態が変わったわけではなく、現状の書類がもともと間違っていたのですから、それは行政の判断で変更可能なようにも思います。役所の担当者の判断にもよるのでしょうが、この辺は市議の方などにもお願いして変更していただくように認めてもらうしかないようにも思います。

いずれにせよ変更できないと再建築不可ということになります。まったく詐欺にあったような気分です。

回答No.2

dr_hiroshi

>公道から公道へ通り抜け可能なものになっています。

普通は行き止まりが多いのですが、珍しい位置指定ですね。
位置指定は行き止まりなので、市町が貰ってくれないのが現状です。
とりあえず、地元の議員さんを巻き込んで、
土地を寄付するから、分筆を市町にお願いすると言うことで話が纏まれば最高ですが。

お礼

なるほど、議員さんに動いてもらうということですね。役所の窓口との交渉だけでは無理かもしれませんね。正に我々の位置指定道路のすぐ傍にある市議会議員さんのご自宅がありますので、相談してみます。ありがとうございます。

それから来春から
http://www.touki.info/SinFudosan18.html
境界ADR「裁判外紛争解決手続」というものが法律で認められるそうですが、境界のでなく今回のような位置指定道路の申請でも使えるのでしょうか。ご存知でしたら教えてください。

回答No.1

dr_hiroshi

この時代の位置指定っていい加減なものが多いです。
位置指定の道路基準は、今も昔も
幅員４ｍ以上で延長３５ｍ以下であること
３５ｍ以上にする場合は、回転広場及び２ｍ以上の避難通路を設けること、が道路の基準です。

＞これら再建築不可の土地の持ち主が自分の土地が位置指定図上で間口２ｍ以下に変更されるのを嫌って承諾書を出してくれそうにありません。

いい加減な確認申請を持ってくる設計士も居ますので、行政庁によっては、法定図書でない「公図」の添付を義務付けているところもあります。
怪しい物件は敷地をチェックされます。
このようなことを前面にだして地権者に相談するしかないと思います。

＞このような部分的な承諾でその部分だけ位置指定変更を受けることは可能でしょうか？

これを遣ってしまうと、奥の部分が違反として残りますので無理でしょう。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
我が家の前の位置指定道路は、公道から公道へ通り抜け可能なものになっています。それでも部分変更指定は難しいですかね。。。役所でもう一度交渉してみますが。

> 行政庁によっては、法定図書でない「公図」の添付
> を義務付けているところもあります。
> 怪しい物件は敷地をチェックされます。
> このようなことを前面にだして地権者に相談する
> しかないと思います。

そうですね。そういう話はしたのですが、中々首を縦に振りません。おそらく自分の家が本当にどうやても建て替えられないというイザという場面を経験するまでは、自分にとって得にならないことに判を押したくない方のようです。

私の方はそんな気長に待っていられない状況なのですが、裁判など以外に何か役所などを通じて打てる手立てはないのでしょうか？