位置指定道路

質問

持分の無い位置指定道路を通らないと公道に出られない袋小路の土地の購入を本日（10/30）16時までに決めなくてはいけない状況です。
今回私が一番奥の土地を購入してセットバックすれば公道から全て4ｍ道路となります。（道路は計8軒に面していて公道に面している4軒と私が購入予定の4軒で位置指定の登録が異なり私の土地は一番奥の行き止まり部分です）
前述の通り公道に面している私道は今回の土地とは離れているので持分がなく、私がセットバックした部分の私道とは位置指定登録の時期が異なっています。
いろいろ調べると以下のような感じであったのですが、実際に位置指定道路の所有者の方の権利は何処まで強制力があるのでしょうか？
私としては通常の自家用車が通行できて建替えも制限されなければ購入使用と考えています。（甘いでしょうか？
(1)位置指定道路とした時点で所有者に使用による損害が使用させないことによる通行者の損害より大きい場合のみ車輌等の通行を制限できる。
(2)あくまで私道であるために所有者として制限ができる。（通行料の要求や土地の購入の指示や道路補修の負担）

回答No.3

coffeecan · ベストアンサー

不動産業で宅建主任者をしています。

このような土地はなかなか買い手がつかないものなので、
急いで申し込みする必要があったかどうか疑問です。
急がされたのではありませんか？

これを書いている今はもう申し込み済みなのでしょうか。これから契約までは、急ぐこと無く、十分注意してください。

建築基準法上の道路に、必要な間口が接していれば、建築確認は特に問題なく下りちゃいますよ。私道の持分があってもなくても。

問題なのはその後の、質問者様の通行です。

契約白紙解除の特約に建築確認がとれなかったら（住宅建築不可だったら）だけではなく、通行権覚書取得を条件としていれてもらってください。

入れてくれない場合は絶対に契約しないで！　これが無くて後でトラブルになるのは買主さん（質問者様）だけで、売主は売ってしまったら「それまで」ですから。

通行権覚書の内容ですが最低限以下の４点。

１、質問者様の土地に出入りする人(所有者に限らず）および車（所有者の車に限らず）が通行して良いこと

２、私道所有者が変わっても、この覚書による質問者様の通行の権利を継承すること。

３、質問者様の土地の所有者が変更の場合、および建て替えの場合も通行の権利が継承されること。

４、私道所有者全員の実印押印、印鑑証明添付

あると良い項目として

５、負担額は道路補修などの実費の相応分負担のみとし、その他の通行料などの名目での金員授受は一切行わないこと。

このうち、５は質問者様のほうで「どうしても入れてほしい！」と言ってください。お金の問題の解決していない覚書ほど、たちの悪いものはありませんから。
だめだったとしても、「通行料年額●●円以上であれば白紙解除」できるように売買契約を結んでください。上限無しは絶対にだめです。

３は、質問者様が将来土地建物を売る際に、ないと売るのに必ず苦労します。今回３がないまま覚書をかわしても、将来売る際に新しい買い手に３のある覚書があれば契約する、と条件をつけられることになってしまいます。売主が不動産屋である今のうち、契約前に３を入れてもらうべきです。

また覚書をとるまでに期限を設け、それも契約書に盛り込んでください。「金額」（上記５の件）と「期限の年月日」（覚書取得の最終期日）のない契約は絶対に交わさないように。

はんこを押してからでは遅いですよ。
この掲示板でも契約しちゃった後に、質問してくる人が多いですが、契約前に疑問点はすべて解消するのが、トラブルの無い取引だと肝にめいじてください

お礼

アドバイスありがとうございます。
非常によく判りました。
未だ契約申込み（建築物の内容を打合せ後物件を購入する予約？）の段階に契約しただけなので50日以内に請負契約が成立しなければ契約は白紙解除（手付金も全額返金）となっています。
アドバイスいただいた内容を重要事項説明書に追記してもらえるように交渉します。（重要事項説明書は確認印を押印済みなので不可であれば契約書や覚書に記載してもらいます）
余談ですが、該当の不動産屋の社長がかなりワンマンらしく営業の方にいろいろ説明を求めているともう売らなくて良い等を言い出したので物件が欲しいなら急いで契約申込むように即されて契約をしてしまいました。
現在も約束の基礎と異なる施工をしてもめているとか、営業の方が以前販売していた物件の最終段階で社長が横槍を入れて破談になった等の愚痴を言っていました。（地元の不動産屋で評判は悪くないのですが物件特性か営業の方の性格か判りませんが普通客に言わないと思います・・・）
また土地を仕込んだばかりで営業の方に何を聞いても即答が出来なかったので時間がかかったのに私が契約を遅くしているような対応をされていました。
初めての経験でどのような進め方が正しいのか判らずに心細くなっておりました。
本当にありがとうございました。

回答No.5

nattin719

４です。

追加説明をいただきましたが、図面を見ないと道路と敷地の関係がよくわかりません。
法律相談をされているようなので、法的には問題ないかもしれせんね。
ただし、質問者さんが懸念されていることは良くあることだと思います。

実際に裁判になれば個別の事案ごとに裁判所が判断し、和解を勧告することになると考えられます。
通常の使用方法であれば所有者は受忍限度内であり、使用制限・通行料の要求は認められない可能性が
高いでしょうね。ただしそれは法律上のことであって、あくまでも私道のなので、車が入れないよう
プランターを置いたり、ポールを立てたりする可能性があります。
〔私道＝自分の土地〕と考える私道所有者が多く、所有者にとって不快なことを妨害することがよくあります。
また埋設管工事（上下水道・ガス）等において工事業者は道路掘削承諾がないと私道所有者とのトラブルとなり、
面倒が起こる可能性があるので工事をやりたがりません。
埋設管工事には掘削承諾書を求められることが多いでしょう。将来的に私道に入っている埋設管は私設管のため、
災害や老朽化で交換する時期が来ると思いますがこれらもすんなりいくかどうか不安はありますよね。
このようなトラブルがあった場合は、あくまでも私道のため行政は介入できず、民民の話として裁判に
委ねるしかありません。

したがってそのような面倒がないように保険として通行承諾・掘削承諾を取っておくというのが慣習です。
この承諾書がないと市場価値が下がるのでそれなりのリスクを覚悟した土地価格でないと購入はお勧めできない
ということになります。

あまり役に立ちませんが参考まで。

お礼

ありがとうございます。
やはり所有者さんとの民民の話みたいですね。
coffeecan樣（ＡNo.３）にもアドバイスいただいた通り通行や掘削について承諾書（覚書）を現所有の不動産屋を通じてお願いしてみます。
不動産屋からはそんなものを取り付けても法的には意味が無いとか変に話がこじれる等言われましたが何もせずに購入する気になれないので再度お願いしてみます。
見ず知らずの私のためにお時間を割いていただいたこと大変感謝いたします。

回答No.4

nattin719

文面だけでは理解できないので最初に疑問点を書いておきます。
・位置指定道路（42条1項5号）は幅員４ｍ以上でないと位置の指定を受けることができない。
したがって、セットバックは不要のはずですが？
セットバックが必要なのは42条2項道路のはずです。
道路は建築物を立てる際には必須要件となるので、どの種類の道路に、何メートル接道してるか、必ず確認してください。

位置指定道路の持分がない場合は、「道路通行承諾（自動車含む）」「道路掘削承諾」を私道所有者からもらう必要があります。
水道工事、ガス工事等の掘削の際にも必要となり、また質問者の方が心配されている懸念が考えられ、所有者から利用制限されたり、通行料の要求があってもおかしくありません。
その利用制限や通行料の正当性の是非については、個別事案として弁護士に相談するしかありませんが、
過去の私道の使用方法を大きく逸脱すると問題が起こりかねません。
例えば、過去には自動車の通行がなかったのに質問者様が買ってから車が通行するようになったなどの環境悪化など。
いずれにしても「通行承諾・掘削承諾」のない土地は後々の問題を覚悟し、それに見合う価格であれば購入しても構わないとは思いますが。
接道が公道ではないため、土地の評価も低くなりますので適正価格で購入されることをお勧めします。

補足

位置指定道路として公道に接道している部分（所有分無し）と私が購入予定の土地が面している道路（前述とは別の位置指定道路）は異なる位置指定です。私の土地が面している道路は所有部分があるので問題と思っていますが、公道に面している（私の所有がある位置指定道路が続いている）位置指定道路の所有者（1名）に対してどのように対応すればよいか悩んでいます。電話相談で弁護士に相談したところ位置指定となっていれば通行権の覚書等は不要（仮に覚書を取り交わしても法的には意味が無い）と言われ、位置指定道路なので地役権を保存登記することも不可と言われました。
ご指摘の通り私も今までの使用形態と異なる状態ということを非常に考えておりまして現地で他の自動車使用者を確認してみましたが軽自動車が1台あるのみのようでした。私の車も５ナンバーの車なので普通に考えれば問題はないと思うのですが、現在の所有者の方が変わった場合が非常に気になります。不動産屋に覚書の件を相談したら手配はするが印鑑証明までは取れない（変に書面等を求めると所有者が構えてしまう）、一部を買い取る打診をすればかえって所有者に付け込まれる危険がある等で結局近所付き合いで解決していく方法がベストということになっています。お付き合いは当然していくのですが最悪のケースを想定しているので何か方法が無いでしょうか？事実上車が通れない道路では購入する価値が無いのでアドバイスお願いします。

回答No.2

dr_suguru

＞不動産屋によると確認申請はできるようです。

行政に確認された方が良いですよ。

＞通行権を主張されて乗用車の通行や建替え不可とならないか心配なのですが、

どんな人種が住んでるかどうか、によります。
個人的には見送ったほうが良いと思います。

お礼

時間が無い中ありがとうございます。
記載漏れでしたが建築条件付きの土地で確認申請がおりない場合は手付金が返金されて契約解除となるのでとりあえず申し込んで通行権等の交渉を不動産屋が手伝ってくれるか確認してみます。
アドバイスのおかげで非常に怪しい物件という認識は深まりました。

回答No.1

dr_suguru

＞持分の無い位置指定道路を通らないと公道に出られない袋小路の土地の購入

持分のない位置指定を接道と考える事態が不思議です。
早速、市町村の建築担当に電話して可能かどうか確認しましょう。

補足

早速のアドバイスありがとうございます。
不動産屋によると確認申請はできるようです。（確認申請が通らなければ契約は違約金なしで白紙になります）
通行権を主張されて乗用車の通行や建替え不可とならないか心配なのですが、所有者の方に金銭等と交換で通行権を保全したほうがよろしいでしょうか？