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位置指定道路(私道)について 

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  • 質問No.9372559
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  • 回答数8

お礼率 87% (7/8)

二年前、Aさんから土地付きの中古を購入して、リフォームして住んでいます。
家の前は、位置指定道路(Bさんの私道)で道路の奥には空き地(Bさん所有)があります。
もともとAさんはBさんより土地を購入し、戸建てを建てました。
その際,私道に関して書面をかわしました。
内容は以下の通りです。

(1)当物件の敷地内にガス管・水道管・下水管等の設備を設置する際、当私道を無償にて掘削するとこ
(2)当物件所有者及び関係者が当私道を無償にて通行すること
(3)当物件に建物を新築する際、関係各庁より当私道物件所有者に対し、書類の提出を求められた場合はこれに協力すること
(4)当私道を第三者に譲渡した場合も、当該譲渡人に前各項を継承すること。
(5)当物件が第三者に譲渡された場合も、郊外譲渡人に対しても第一項ないし、第三項の継承をなすこと
この書面はAさんから土地を購入する際、うちが戴きました。ですが戴いた書面はコピーでありとうやら原本は紛失したみたいなのです。

今回、不動産会社(C)がBさんより私道を含めた空き地の土地を購入しました。
先日Cが家に来て、書面を見せながら色々言ってきました。

今回家の前の私道を管理することになったのだが、以前かわした書面があるようだが
コピーなので効力がない。また押してあるハンコも認印なので書面として正式なものではない。筆跡も親戚の人に確認したら怪しいものだ
よって私道の使用に関して改めてCとうちとで契約を交わしたい。
また、奥に家を建てるため砂利の道路は舗装して下水道を設置する予定。この費用はCが持つ。
さらに、奥の空き地に二軒戸建てを建てたいが、その一軒が土地の区分の都合上車の出入りが厳しいので、うちの庭にあたる角地を一部(二メートル×二メートル)を売却してほしい。

とのことでした。

私としては土地を売却するのは反対です。
生垣にバラを這わせており、売却予定の土地の部分にちょうど植わっています。
土地が欠けるのも嫌ですし、せっかくのバラも台無しになってしまいます。
しかし、主人は売却するのではなく土地の一部を私道に提供することによって、
私道利用に関する要求を排除することが出来るようになるのでは?と言っています。

Cがしきりに書面は無効だ・意味がない・効力ゼロと言ってきます。笑顔で穏やかなのですが、なんだか土地を渡さないと高額な使用料や無理な要求をしてくるのではないかと怖いです。

質問は
契約書の書面はコピーなので効力はないのですか?
また印は押してありましたが実印ではないので認印では書面として認められないのですか?
舗装代や下水道掘削代も私道を使用しているので請求されたりしませんか?
家の裏手に他人の家を一部通り(行好意により通らせてもらっている)公道に出ることはできます。高額な使用料を請求されたとき私道を利用しないので使用料を払わないという事はできますか?
一般的に私道の使用料はどのくらいになりますか?(道路の長さによってさまざまかもしれませんが)
一般的に奥の空き地を購入する際は、購入者は私道を通って土地に行くため、私道を含めた土地を購入するものなのでしょうか?
土地が売却されたら、この私道である位置指定道路は市に移管されるという事はありませんか?
また主人の言う通り、土地を売却ではなく私道に提供した方が得策ですか?

ベストな対応をしていきたいと思っているので、アドバイスお願いいたします。
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  • 回答数8

回答 (全8件)

  • 回答No.3
レベル8

ベストアンサー率 22% (6/27)

御主人の案が賢明です。覚書(契約書)があるとはいえ、質問者さんのお住まいは権利関係が弱いので、互いの所有者が代わる度に揉めるタネとなりかねません。この機会に私道部分に持ち分を持つほうが絶対に良いですよ。今のままでは、おそらくご自宅のリフォーム等のとき銀行のローンも使えないと思います。
お礼コメント
kaori8888

お礼率 87% (7/8)

ありがとうございます。
土地は削りたくないですが
売るのではなく、私道部分に持ち分を持つという選択を前向きに考えていきたいと思います。
投稿日時 - 2017-09-09 21:52:25


  • 回答No.2
レベル12

ベストアンサー率 53% (56/105)

問題が多岐に渡っているので絞って回答します。

私道の件、文書がコピーであろうが、認印であろうが有効です。おそらく業者Cは文書の原本を持っていると思います。不安だったらBさんにお会いして過去の文書の正当性を確認してください。

位置指定道路の使用と家屋の購入は不可分でしょうから、道路が使用できなくなるとか、通行料とかは考える必要はありません。文書の通り、無料で堂々と使用してください。
お礼コメント
kaori8888

お礼率 87% (7/8)

ありがとうございます。
安心いたしました。
近々、Cとの話し合いになるので、堂々と主張したいと思います!
投稿日時 - 2017-09-09 18:31:58
  • 回答No.1
レベル14

ベストアンサー率 20% (1272/6068)

一度弁護士に相談しては?
相談するだけなら費用はそれほどかかりません。
お礼コメント
kaori8888

お礼率 87% (7/8)

ありがとうございます。近いうちで予約する予定です。
投稿日時 - 2017-09-09 08:58:20
  • 回答No.4
レベル12

ベストアンサー率 53% (56/105)

2です。位置指定道路なので建築基準法上の接道義務を満たしています。よって建て替えは可能。ローンも通ります。

自治体が貰ってくれれば完全に安心ですが。
お礼コメント
kaori8888

お礼率 87% (7/8)

ほっとしました。
息子もいますし将来建て替え出来なかったら大変ですが、安心致しました。
ありがとうございます。

袋小路の私道なので移管できない可能性が高いみたいです・・・。
投稿日時 - 2017-09-09 21:54:43
  • 回答No.5
レベル13

ベストアンサー率 16% (131/793)

悪質ですね。
Cとの話し合いの前に2つ以上の機関に相談しておいた方が良いです。
宅建協会、そのテのトラブルのNPO、
ただし、市役所の住宅課みたいな所は期待できないかも。

Cとの話し合いでは、第三者入れたり、会話を録音したり。
あと、その場ではどんな書類もハンコを押さない方が良いでしょう。
回りくどい言い回しや小さい文字で何か書いてあるかもしれません。

事前にどこの誰と誰が来るかを確認したり、名刺ももらった方が良いです。

Cは2件分儲けようとする腹なんでしょう。
BもCから良い条件を提示されてるかもしれないので、質問者さん寄りには協力してくれないかも。
早く手放したいだろうし。

旦那さんも、もう飲まれちゃってような感じもするし。

がんばってください。
お礼コメント
kaori8888

お礼率 87% (7/8)

ありがとうございます。
笑顔で腰の低い感じで話してくるのですが、なんだかとっても胡散臭い感じがして怖かったです。

ご指摘の通り、会話をきっちり録音しておきいざという時に役立てたいと思います。ぬかりないよう、相手の思うつぼにならぬよう進めていきたいと思います。
投稿日時 - 2017-09-09 22:28:09
  • 回答No.6
レベル8

ベストアンサー率 22% (6/27)

No.3です。ちょっとややこしい話になりますが…
物権は債権をやぶるという原則があります。
すごく雑にいうと、所有者が変われば(物権)、覚書(債権)は無効ということです。ですから不動産業者も強気なのだと思います(素人相手に、有利な条件ではやく決着させたいとの思いも勿論あるでしょう)。
あくまで原則なので…さすがに今回のケースで即問題にできるとは思いませんが…
将来、質問者さんと奥の土地、互いに何代か所有者がかわり、その過程で覚書の存在がウヤムヤになることも有り得ます。
そうなった時、質問者さん側だけが覚書を持ち続けている場合では、揉めごとに発展する可能性が高くなるでしょう。
そのようなケースで、位置指定道路(私道)部分に質問者さんの所有権があれば、たとえ片方が覚書の存在を知らなくても、物権(私道の所有権)があるため、安心ですよ。
補足コメント
kaori8888

お礼率 87% (7/8)

さらなるご回答ありがとうございます。

質問なのですが、覚書に第三者に土地や私道が渡ってもこれを継承すると書いてありますが、その場合でも物件は債権をやうるという原則にあたりますか?

宜しくお願いいたします。
投稿日時 - 2017-09-10 09:15:01
  • 回答No.7
レベル12

ベストアンサー率 53% (56/105)

2、4です。

質問者が混乱しているのは、位置指定道路とその通行権を分けて考えていないからと思います。

位置指定道路は自治体が指定します。道路を廃止することは可能ですが、接する全世帯の同意が必要ですから、かなり難しい。位置指定道路に2m以上面していれば住宅の建築は可能です。

しかし位置指定道路だからすべての人を通行させる義務がある訳ではありません。ここが民法上の論点になります。自治体はこの問題には介入しません。

今回は質問者はコピーとは言え「同意書?」を持っていて、そこに質問者が道路を利用するに必要な条件と、その権利が代々引き継ぐことまですべて記載されています。何も心配する必要は無いのです。

もちろん位置指定道路に幾分の持分または通行権の設定等があれば、その方が万全ではあるのですが。

業者は質問者の無知を逆手に取り謂れの無い要求を通そうとしています。毅然とした態度で対応すべきと思います。
お礼コメント
kaori8888

お礼率 87% (7/8)

ありがとうごさいます。
色々教えて戴かなければ、相手の思うつぼになるところでした。
毅然とした態度で話し合いに臨みたいと思います。
投稿日時 - 2017-09-10 20:44:14
  • 回答No.8
レベル8

ベストアンサー率 22% (6/27)

覚書の中身はあまり関係ありません。
債権(覚書で交わされた約束)よりも物権(所有権)のほうを優先して保護しましょう、という原則なので。ただ、原則ですから、状況にもよるし、一方的に紋切り型で適用されるわけではないですが、新しい私道の所有者と質問者さん側が「揉めた時」に覚書のほうが弱い立場になるということです。
お礼コメント
kaori8888

お礼率 87% (7/8)

ありがとうございます。
大変よくわかりました。

もめた場合はやはり知識がないので専門の方に相談したほうがよさそうですね。今回、色々教えて戴き大変勉強になりました。
近々Cと話し予定があるので雰囲気にのまれない様、臨みたいと思います。
投稿日時 - 2017-09-11 09:18:23
  • 回答数8
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