前面が私道で、位置指定道路の場合

質問

教えてください。購入を検討している土地の前面道路が私道で、位置指定道路となっています。

１．通行に制限は無いということですが、本当に問題ありませんか？
２．銀行の住宅ローンは組めますか？

よろしくお願いします。

回答No.2

ymzimss · ベストアンサー

1.通行には制限がありませんが、全く問題が無い訳ではないと思います。

位置指定道路とは、建物を建てる時に必要な接道を取るために、個人(法人)が持っている土地を道路のように整備し、建築基準法上の道路として特定行政庁に認可してもらった道のことです。認可してもらうためには、一定の条件があり、行政が定めた仕様で、所有者が道路を整備しなければなりません。

そして、位置指定道路の所有者（私道の所有者）は、著しい不利益のない限り、日常の道路利用者の通行を妨害してはならないことになります。言い換えれば、位置指定道路は私道ではあるが、その日常的な利用者は所有者の承諾がなくても通行できるということです。

但し、通行といっても車の出入りまでも自由とするかは、やはり、位置指定道路の所有者（私道の所有者）に承諾を得る事が必要となります。

2.住宅が建てられることと、融資が受けられることは、別物です。

住宅を建てる為に掛かったコストが必ずしも物件の評価にはなりません。建築基準法上、住宅が建てられることになっても、担保として有効な物件でない限り、住宅ローンの担保として基準に合わない場合があります。

つまり、担保として取得可能（第三者対抗要件を具備できる）か、物件処分が可能（容易に処分ができる、換価性がある）か、物件の評価ができるかということです。

当該物件に担保設定はできても、物件に至る道路（私道）も担保として取らなければ、何の意味（価値）もありません。従って、位置指定道路の所有者に担保提供してもらったり、担保差し入れを承諾してもらったりする必要がある訳です。そんなことを所有者が簡単に応じるのか、また物件を処分するのに支障がないか等住宅ローンを取り扱う金融機関は考えるのです。

それが果たして的確な担保として成り立つのか。また、物件の評価は適正にできるのか。通常、公道に接する部分が無ければ、物件の評価は著しく低くなります。公道に接していても、接する部分が僅かであったり、袋地のような物件は評価が下がります。評価が下がれば、担保価値（通常評価額の8掛）も低くなります。そんな物件を担保に30年も35年も融資しようと考えるかということになります。

従って、住宅ローンは組めない可能性の方が高いと考えるのが素直だと思います。

お礼

ありがとうございました。おかげさまで十分納得できました。

回答No.1

SRLeonard

前面が位置指定道路になっていれば、建物の建築や住宅ローンについても、基本的には問題ありませんよ。
あなたが購入を検討している土地について、個別の不安があるなら、具体的にご質問いただけると別の回答もあるかもしれません。

お礼

ありがとうございました。「建築が可能なことと、担保価値は別」との結論で住宅ローンはお断りとのこと。十分納得できました。