開発道路、位置指定道路が接道の土地購入について

質問

是非、ご意見お願いします。

現在土地購入を検討しています。気に入った土地があったのですが
接道に関して以下の様な状況にあり、どのようにすべきか悩んでおります。
１）購入予定地は道路の一番奥にある（どんつきにある）
２）手前から道路は位置指定道路（Aさん所有）、開発道路（Bさん、Cさん所有）
３）一本の道路の両脇に１０件ほどの家が建っている
４）位置指定道路（Aさん所有）には地役権登記ができる（通行や掘削）
５）開発道路（B,Cさん所有）には通行許可の覚書をもらう予定

要は、私道の接道には地役権登記をさせてもらえるのでそれほど
心配していませんが、その先の道路が開発道路の私道であるため
将来的な心配があります。また道路の修繕等の管理についてもどうなるのか不安です。
公道にするのが一番良いのはわかっておりますが、BCさんが同意するか不明なのと
配管の関係で市が認めるか不明ですのでできるのか時間がかかるかよくわからない状況です。

この様な土地購入は非常にリスクが大きいことなのでしょうか？
まだ契約前でありますので不動産への確認や要望はできると思います。
良いアドバイス等ありましたら是非よろしくお願いします。

回答No.3

oyazi2008 · ベストアンサー

NO.1です。
＞・一番手前の位置指定道路だけでも地役権の登記をしておくメリットはあるのでしょうか？
その先は覚書レベルになるのですが・・。
地役権というのはその土地に対して与えられる権利です。道路部分を利用するために道路が承役地、今回の宅地を要役地として登記します。これが可能ならば勝るものはありません。が・・・・承諾書等でもOKですし、公正証書なら尚可です。地役権＞公正証書＞覚書等って感じです。
位置指定部分はその奥の開発道路とは違い、通行だけでなく、設備工事などでの掘削や管埋設がからみますので、メリットは大きいです。

＞・覚書にはおっしゃるように権利移転時の継承も入れる予定ですが、所有者が転売した場合
この効力は期待できなと考えた方がいいのでしょうか？（道路だけを買う人はいないと思いますが）

この質問が上記の地役権などが絶対的だということになるのです。登記事項で確認できてしまうことなので、第三者にも容易にわかり、所有者から申告しないでも明白となるわけです。
所有者が変更された場合なども契約書（覚書）に従うので、第三者が知らずに購入した場合も、承諾書等の内容は継承されます。問題があれば新たな所有者が以前の承諾した所有者へ損害賠償などを行うことになります。が・・・・現実的には気にされる必要は無いでしょう。尚、売買でなくとも相続での権利移転がありますので、道路だけ買う人はいないという考え方は成り立ちません。

・覚書には印鑑証明と実印の押印は必ず要望した方がいいのでしょうか？
これは、一般の方同士で一方的に印鑑証明等を差し入れするのは、現在はむずかしいでしょう。
質問者さんが逆の立場なら印鑑証明など渡しますか？司法書士や土地家屋調査士以外には渡さないと思います。書類の作成や授受に仲介人などが介入するのであれば、立会い人欄を設けて押印してもらいましょう。

・実は水道にも問題があり、私設管でこの開発道路の途中から９０°曲がりある地主さんのところを
通っています。ここにもずっと使用させてもらう旨覚書を頂く予定ですが、私設管のメンテナンス費用を考えると恐ろしいです・・。この私設管はほとんど単独使用になっているようです。この上水に関してはリスク回避の仕方があるようでしたら教えてください。

道路よりはこちらが問題ではないでしょうか？
その私設管が今回の宅地の引き込み専用であれば、将来的には撤去せざるを得ないという認識をもたれたほうが無難です。先方から拒否された場合、引き込みのやり直しをしなければなりません。（保護されるのはあくまで道路などから直接の引き込み不可能な場合です）
位置指定に本管が無いのかどうか？わかりませんが、新築時に新たに水道の引き込みはされたほうが良いでしょう。距離が長ければかなりの費用がかかりますが、指値なり、多少の負担は覚悟するなりで、この際に処理してしまったほうが無難です。
逆にそれが無理ならば、道路云々ではなく、新築用地としての商品ならば私が仕事として仕入れするのもあきらめますね。

お礼

お返事ありがとうございます。

おかげさまで状況をよく理解できました。
私もご指摘頂いた水道が一番問題だと思います。
この水道管は40年近くたつことになり、交換時ということも考えると
この分の工事費を出す余力はありません。しかも他人の敷地には
通さないように経路も変更すべきですし。
この点を条件に交渉してみて、受けてもらえないようならこの土地はあきらめようと
思います。このままでは自分が売るときも同様に悩まられ安くたたかれ、売りにくい土地に
なりますよね？

この道路沿いには何世帯かありますが、平行に別の私設管を通しているので
同じ問題を抱えているはずですが、心配していないのか不思議です。
おそらくこの認識がないのでしょうね。

非常に助かりました。ありがとうございます。

回答No.2

0621p

公道に移管できるものなら開発した段階で移管しているはずです。公道に移管できる要件（通り抜けできる、車返しがあるなど、自治体によって違います）を満たしていないので私道のままなのだと思われます。ですから公道になる事はないと思います。
いずれにしても私道であるので、私道についての持分がないと金融機関によっては住宅ローンで不利になる場合もあります。
先の方の回答にあるように、利用については特に問題ないと思いますが、道路の所有者のＡ、Ｂ、Ｃというのが道路沿いの土地を所有する住民ではない場合、なぜその人たちの名義のままなのか？道路沿いの住民の共有などになっていないのか？は少し気になります。何か意図があって名義を残しているのか？特に意図があるわけでなくても関係のない個人の名義であれば、名義人が亡くなって相続が発生した場合にも承諾印などがスムーズになされるのか？というのは気になります。

お礼

回答ありがとうございます。

公道の移管は現在調査しております。
所有者は基本的にはここを開発した不動産屋と地主さんです。
特に意識せずに残ってしまっている感じはします。

No1の方のところに書かせていただきましたが、追加部分の質問に関して
明るいようでしたらアドバイス頂けると嬉しいです。

回答No.1

oyazi2008

不動産業者です。
基本的に位置指定も開発行為による道路であっても、道路所有者などの一存で廃止などは出来ませんので、まずそこはご安心を。
物件に接する位置指定道路に、地役権を設定するとのですが、その土地には先順位での担保権の設定（抵当権など）はありませんか？地役権は乙区での設定となり、先順位で担保権などがあり強制換価など行われた場合は、対抗出来ませんし、主張も出来ませんので、そこは良く説明を受けて理解してください。質問者さんより先にお金を貸した設定などがあれば、後から設定した地役権は、その金を貸した債権者には勝てませんということです。設定などが無ければ心配ないです。
開発行為による道路ですが、これは建築上障害になることは無く、あくまで通行での利用になるわけで、承諾書がもらえるならばそれで良いでしょう。期間は永年、無償、権利移転の際も継承するというような内容が盛り込まれていれば問題ありません。
公道への移管ですが、「通り抜け出来る事」が条件になりますので、開発行為による道路であっても、その先が行き止まりならば、公道になる可能性は基本的にありません。
道路の修繕等にかかる費用ですが、これはそこに接して利用している各宅地の所有者が共同で負担するのが、一般的です。しかし現在の舗装技術ですと位置指定道路でも15年以上は、不都合は無いと思います。
開発行為による道路の場合は、舗装厚なども違うので、一般車両の通行などですとほぼ数十年は大丈夫かと。
通行する権利を承諾書を受領でき、前面道路は設備の引き込みや通行など地役権も設定し、権利保障されるのですから、私道を含む売買としては、結構きっちりとリスクを把握し対処している業者が仲介していると思います。文章の内容だけから判断すれば、問題ないと思いますよ。
下水や水道の本管は公共なのか？私有管なのか？など、また水道など20ｍｍ管が引き込み可能なのか？など、その辺りも良く説明を受けて、建築時に障害とならないか？を良く確認してください。

お礼

わかりやすい説明ありがとうございます。

この土地は最近の開発ではなく、S50年頃の開発になります。道路等も痛みは感じませんが
いずれ修繕が必要になると思われます。

公道にできるかどうかは直接市役所に問い合わせています。
通り抜けは絶対条件ではないようでした。回答を聞いていけそうなら
地主さん等を説得してみようかと思います。

追加で申し訳ございませんが、以下の点についてもアドバイス頂けないでしょうか？
・一番手前の位置指定道路だけでも地役権の登記をしておくメリットはあるのでしょうか？
その先は覚書レベルになるのですが・・。
・覚書にはおっしゃるように権利移転時の継承も入れる予定ですが、所有者が転売した場合
この効力は期待できなと考えた方がいいのでしょうか？（道路だけを買う人はいないと思いますが）
・覚書には印鑑証明と実印の押印は必ず要望した方がいいのでしょうか？
・実は水道にも問題があり、私設管でこの開発道路の途中から９０°曲がりある地主さんのところを
通っています。ここにもずっと使用させてもらう旨覚書を頂く予定ですが、私設管のメンテナンス費用を考えると恐ろしいです・・。この私設管はほとんど単独使用になっているようです。この上水に関してはリスク回避の仕方があるようでしたら教えてください。

ながながとすみませんがよろしくお願いします。
また仲介屋は、自らはこのような話はほとんどしておらず、色々自分で調べてそれを依頼している状況です。