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農地を宅地として購入する際の流れについて教えてください。
先日、不動産業者からの仲介で農地の案内を頂きました。 第1種低層地域で、家を建てることは可能だと思います。 自分なりにいろいろと調べた結果、農地転用の手続きを取るまではわかったのですが、契約から登記までの一連の流れと、手続きの中で依頼すべき関係業者などへの手配などを教えてください。 土地は、95坪程度になり、その手続き上でかかる凡その必要費用などもできれば教えていただけると幸いです。 宜しくお願いします。
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- dr_hiroshi
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２とおりの取引形態が考えられます。 １．売主において３条申請を行い、登記も宅地に変更する。 この状態で宅地として売買（による所有権移転登記）を行う。 ２．５条申請を行い、農地（登記地目が田・畑）のまま所有権移転登記を行い、買主の所有になってから地目を宅地とする。 土地の地目変更登記は「土地家屋調査士」が行います。 所有権移転登記は「司法書士」が行います。行政書士には報酬をもらって登記を代理する権限はありません。 この中で買主が負担すべきは所有権移転登記の費用であり、農地転用許可や地目変更登記費用は売主負担で行うべきものです。 所有権移転登記費用は登録免許税として「その土地の評価の１％（但し売買のみ）」及び司法書士の報酬数万円です。 詳細については業者及び担当司法書士より説明を受けるといいでしょう。 余計な費用負担をさせられないようきっちり確認しておくことをおすすめします。 なお、その他費用として「仲介手数料」がかかりますのでご注意下さい。
補足
早速のご回答有難う御座いました。 私の場合、不動産業者を介して、この土地を購入する予定ですが、不動産業者側が行っていただける範囲はどこまででしょうか？ １）農地転用手続きを不動産業者を介して、行っていただいた後に、売買契約を結べばいいのでしょうか。 ２）家屋調査士には、地目変更登記のみを依頼するのでしょうか？ 売買契約後、すぐに家を建てる予定をしておりますが、住宅会社に一任はできるものでしょうか？ ３）司法書士への依頼は、家屋調査士での地目変更手続き完了後に行うのでしょうか？ お手数ですが、このあたりの順序をおわかでしたら教えてください。
＞不動産業者からの仲介で農地の案内を頂きました 仲介業者が入っていることであれば、そっちの方で先導して貰えるはずですし、説明も聞けると思いますけれど・・。 市街化区域内での話ですか？であれば、管轄の農業委員会に届出を行い、受理通知書を貰えばそれでOKだと思いますけれど。 契約はとりあえず、現況ベースで交わしておいて、引渡し、移転登記の時までに上記受理書を貰えていれば、移転登記時に必要書類に合わせてそれも付けるだけです。 そのあたり仲介業者や司法書士（使わないのかな？）がやりますので、あなたが特別手配しなければいけないこともないと思いますけれど・・。
お礼
早速のご回答有難う御座いました。
農地以外への転用と権利の移動になりますので、農地法５条の届出が必要になります。契約後、農地法５条の届出が受理されることを条件として、受理後に取引ということにするのが一般的でしょう。 農地法の届出について売主、買主どちらの負担で行うか？については話し合い次第ですが、農地である以上は誰に売るにしても農地転用の手続きは避けられないわけですから、「売主の責任と負担において行う」とするように要求するべきです（費用も含めて）。水利組合の同意、隣接農地の同意などが必要なこともありますので、売主にやってもらった方がスムーズにいくと思いますし。
お礼
早速のご回答有難う御座いました。
補足
私の場合、不動産業者を介して、この土地を購入する予定ですが、不動産業者側が行っていただける範囲はどこまででしょうか？ １）農地転用手続きを不動産業者を介して、行っていただいた後に、売買契約を結べばいいのでしょうか。 ２）家屋調査士には、地目変更登記のみを依頼するのでしょうか？ 売買契約後、すぐに家を建てる予定をしておりますが、住宅会社に一任はできるものでしょうか？ ３）司法書士への依頼は、家屋調査士での地目変更手続き完了後に行うのでしょうか？ お手数ですが、このあたりの順序をおわかでしたら教えてください。
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