賃貸の連帯保証と契約破棄時の不利益時請求について

質問

賃貸の連帯保証と契約破棄時の不利益時請求について、
相談させてください。
賃貸物件の連帯保証人を実親（「独立を営む成人」）で
設定したところ、連帯保証人に対して「不安」であるため、
一方的に「日本賃貸保証」のシステムを使うように、
家主から仲介業者を通じて依頼してきました。
（口頭契約時には、仲介業者から「日本賃貸保証」の話は
一切出ていません。突然出てきました。
他の選択肢の提案もありません）

「不安」とは言うものの、単に遠距離であるといった類であり、
具体的に不適格であるポイントは明確ではありません。
（実際不適格と思われるポイントもないです）
具体的な不適格ポイントが示されない限りは、拒絶できるのでしょうか。
「保証システム」を使うことに違和感を感じており、さらに
別途費用がかかることに若干違和感を抱いております。

こういった場合はこちら側の泣き寝入りといいますか、
家主からの依頼には対応せざるをえないのでしょうか。

もう一つ、現物件に対して既に退去予告をしています。
ゴネて、今回の物件が破棄となった場合、
口頭とはいえ、契約行為をしていますので、
次の住居が確定するまで不利益を被ったとして、
仲介業者に保障等を請求できる可能性はありますか。
（無論、最初から金銭要求やもめたりするつもりはありません。
法的根拠として可能性はありますでしょうか。）

回答No.7

god-only-knows

不動産業者の者です。

ご参考下さい。

色々な立場の方が「ご回答」されていて参考になりますね。不動産業者はいないようなのでご参考まで。

まず、民法的に双方の合意が有れば成立するものですが、意思表示の当事者同士が顔を合わす事が無い場合（特に不動産売買・賃貸などの取引）は間に入る（いわゆる仲介）者がきちんと調整しないとトラブルのもとですね。

今回の場合
「借りたい」という意思表示を不動産業者（以下、仲介人とします）に伝え、貸主に申し込んだ。
貸主又は仲介人が「連帯保証人」の内容を確認して「保証会社」を利用するように条件を加えた。
と理解します。

まず、申込をする事は自由であり、申込を断る事も自由です。また申込内容に変更を求める事も出来ます。
変更を求められた方は内容に承諾出来れば「契約」にむかって進んでいくと考えられます。
双方合意して、契約書に署名捺印して成約となります。
今回のように申込をしているだけでは（契約書の署名・押印や契約金仲介手数料などの支払を済ませていないのであれば）
契約が成立しているとは考えにくいです。
他の回答にもありますが、「貸主は申し込み内容を承諾した」と仲介人が言ったのなら
今更合意条件を変更するのは難しいと考えますが・・・それでも契約成立しているとは考えにくい・・・
貸主によっては「OK」を出した後でも変更を求めてくる方もいます。
仲介人は基本的に「既に合意した内容」を変更出来ないと断るでしょうが貸主に
契約書にサインしないと言われれば仲介という立場上、連絡をせざる得なくなる場合もあるでしょう。

質問内容やお礼を拝見する限り、申込をされているだけで「口頭でも合意した（契約）」したと考えているのは質問者様だけのような気もします。貸主や仲介人は申し込み段階だと思っていますね。
契約した→解約する　
申込をした→申し込み内容に条件を付けられた

不動産仲介業者として足りなかった事（私なら・・・）
(1)申込書を頂いても申し込み内容が受理されるまで（又は契約するまで）今の物件の解約をしない事を伝える。
(2)家賃発生日が早く、ダブル家賃になる期間が有っても解約してしまい住むところがなくなるリスクを考えるとそのリスクは当然借主の負担であることを伝える。
(3)申込の内容で貸主が了解しない場合もある事を伝える。

他の回答にもありますが、借り受け予定者（＝申込者）が申込をして貸主が了解した後に
「やっぱりやめた」という方もいます。この場合貸主が履行に着手（物件の清掃）を行った場合
「申込を受け、承諾したから契約が成立している」、今やらなくても良い「清掃」を行ったので
その費用を借り受け予定者に「請求します」と同じ事ですよね、立場が逆なだけで。
この場合に「皆様が口を揃えて言う事」が
「契約して無いからノーペナルティ」です。

※審査に関して（私なら）
審査は申し込み内容を確認し、貸主に送付して確認して頂き助言もします。
尚、審査の通過、非通過に際して説明する義務は無いと思います。
保証会社も審査の非通過の理由も教えてくれません。（我々にも）

弊社の場合は基本的に全ての物件（駐車場は除く）は必ず「保証会社」に」加入いただきます。
大手法人以外は「保証会社」利用を選択していますので今回のような事はおきませんが。

最後に
連帯保証人＞保証会社である事を理解して下さいね。基本「賃料の保証」をするのです。
従って保証会社に加入しても連帯保証人が必要な場合もあります。←申込書を良く見ると選択が有る。
特に今回利用する「日本賃貸保証」のトリオ30は（30％と書いてあるのでこの保証商品かと思う）
即時代位弁済するタイプではありません。
トリオ30
借主が滞納した場合は、滞納した事を保証会社に貸主（又は管理会社や不動産会社）が通知します。
保証会社は借主に連絡し「支払う状況」を確認し貸主等に報告します。
支払がされれば終わりですが、されない場合は相当期間経過の後、裁判→判決→強制退去となります。
強制退去した時点で未納家賃を貸主に支払ます。
上記内容であれば「連帯保証人」ではなく「保証人」に近い位置と考えられます。
ＪＩＤ（日本賃貸保証）の担当者いわく、ＪＩＤは連帯保証人・保証人では無いと言うでしょう。←言われた。

簡単に言うと
連帯保証人→借主の支払能力に関係なく遅滞発生時には連帯保証人に請求できる。
保証人→まずは借主に連絡し支払う事が出来ない事を証明し保証人に請求できる。

日本賃貸保証には幾つかの保証商品が有り（とはいえ選択するのは仲介人）
トリオ30→賃貸借費用（家賃+管理費等の合計額）の30％（2年契約の場合）
トリオ50→賃貸借費用（家賃+管理費等の合計額）の50％（2年契約の場合）
※トリオ50は即時代位弁済
などなどが有ります。
借主に一番金銭的負担が無いのがトリオ30だと（日本賃貸保証なら）思います。

注意：不動産業者がちゃんと説明しないかもしれないのでお伝えしますが、賃貸借更新契約時に
再度日本賃貸保証のトリオ30も更新する必要があります。費用は同額です（トリオ30は）

日本賃貸保証は10年位前から利用してますが、保証会社としては不満を覚えた事はほとんどないです。
勿論不動産業者としてですが・・・