住宅ローンの流れがわかりません。

質問

先日、不動産会社の紹介で地方銀行で住宅ローンの仮審査をし、仮審査の段階ではＯＫをもらいました。
ローン特約をつけ、土地の契約をしました。

４月の中旬には本審査の結果がでるそうです。
仮審査の時には銀行の方とお会いしましたが、本審査の申し込みもしてません。電話ですべて済ませました。

そんなものなのでしょか？

それと、土地代金はすぐに融資実行となるようなのですが、家を建て始めるのは６月ごろになりそうです。
家と土地で２８００万円位です。
頭金は８００万なのです。

しかし、融資申込み金額は２２００万となっていました。

諸費用に大体２００万くらいかかるので・・・と銀行の人に言われたのですが、この諸費用とは、どういうものが含まれるのでしょうか？登記費用、保障料金などといわれました。

全部で４回に分けて銀行が融資してくれるそうなのですが、それもよくわかりません。

色々住宅ローンについて調べておりましたら、つなぎ融資という言葉を目にしました。
つなぎ融資というのはどういうものなのでしょうか？

ローンの本審査をするために、建物もまだある程度の間取りを決めた状態で図面を出しました。
審査してしまったらもう、図面の変更などできなくなるのでしょうか？

土地にあわせて銀行融資をしているようで、なんだか不安です。建物については、とりあえず見積書や仮契約などをしましたが、私としては、まだ話が煮詰まってないのに・・・という思いが残ります。

初めてのことなので、わからないままに進めています。話がまとまらずに、わかりづらい文章になりましたが、どんなことでもかまいません。住宅ローンの流れや、体験したことなどありましたら教えてもらいたいです。説明が足りない部分は補足いたします。

この流れでいいのか、住宅ローンの流れというものがどういうものなのか教えてください。

回答No.1

mahopie

１． 地方銀行側では頭金比率（２８００万円中の自己資金８００万円）や年収比率、勤務先情報で良質のローン客と判断されたのではないかと推測します。明らかに基準条件がクリアされていれば、ローンの審査は簡単です。

２． 引越代５０万円、購入家具・カーテン５０万円、ローン保証料３０万円、税金・登記関係費用３０万円と個別に経費を積み重ねれば２００万円位にはなります。銀行側にとっては、ローン金額が当初決済金額より減額になるのは何の問題ないものの、増額になるのは＋１万円でも申請のやり直しになる為に、最初に金額に余裕を持たせて決済を取っている可能性はあります。不要なら減額すれば良いだけの話です。

３． 銀行と業者間での流れが固まっているのかと推測します。工事の進行に合わせた発生経費に応じて、担保設定しないままで質問者が（仮に(1)３００万円(2)５００万円(3)５００万円と）つなぎ融資での借入を重ねて行って、最後に物件引渡しの際に住宅ローン((4)２２００万円)で先に借りた借入（仮１３００万円）を返済、最終代金の支払をして担保設定をするという流れになるのでは、と考えます。或いは(4)がフラット３５などの住宅金融公庫絡みの借入や長期固定金利借入などの場合にもつなぎ融資は有り得ます。

４． 銀行のローン審査での建物への条件は、違法建築でなく建築確認が取れる事と建築費用が当初申請と概算で合致する事くらいです。ローン物件の間取り３ＬＤＫが４ＤＫになろうと、キッチンが２階に移ろうとローン審査自体には影響ありません。この点では銀行側が建築会社へ相応の信頼をしているのではないか、と推測します。

５． 以上がローンに対する質問者への回答になりますが、建築会社が信頼できるのか、支払条件・間取変更等の交渉時期が妥当なのかについては、判断しておりませんので、念の為。