住宅ローンのトラブル

質問

住宅ローンの契約についてです。
建築条件なしの土地を購入して、注文住宅を建てます。
土地購入してから2週間以内くらいに融資をしてくれる銀行を探して住宅ローンの申し込みをしなければなりませんでした。
当然そのときにはまだ施工先も決まっていませんし、建てる家の具体的なプランすら出ていません。しかしながら、そんな状態で住宅ローンの申し込みをせねばなりませんでした。
そして申し込みには建物の見積書が必要になってきます。
銀行の担当者曰く「施工先がこの先変わる場合は再審査でＯＫ、金額が増減する部分についても再審査でＯＫ。」とのことでした。
簡単に申せばだいたいこのような経緯で、住宅ローンの入口となる申し込みの手続きが終りました。。
そしていざ施工先が決まり打ち合わせを重ね、工事請負契約を結ぶ頃だいたいの建物代金が見えてきました。建物分の融資を受ける為に、銀行の担当者に金額が増えたことを伝えると（幸いなことに自分のケースですは施工先に変更はありませんでした。）、再度審査を行うので新たな見積書を提出を求められたので提出すると、後日……。
「増額した部分については再審査ではなく’再申込み’になるとのこと。」再申込みになれば当然それなりの諸経費が掛かること。もしくはそれが嫌なら、自己資金でまかなうか、カードローンを組むなどという案内まで…。
つまりは住宅ローンの申し込み時に使用した見積書の金額が非常に重要であったという点なんの案内も受けていない有様です。銀行側がお金を貸すために登記簿に記載させる金額のベースとなる数字でした。少なくとも担当者においては一番先に提出する建物の見積書は（金額は特に）非常に重要であると仰って頂かないと決して対応ができなかったことです。「施工先の変更、金額が増減する部分は再審査で問題ない。」と言っておきながらいざふたを開けるとそれがＮＧだったなんて、本当に酷い言い方をすれば詐欺です。これではひとによっては建てたい家が建たなくなる現実がここにはありました。
現在は銀行側とこの件について話合いの真っ只中です。責任者曰く「銀行としては提出された見積書で融資を行うだけで、金額が増額する部分については関知していない。」のようなことを言ってました。それを言うならばなぜ申し込みのときにここで提出する見積書は非常に重要なものであるとの説明がなかったのか、借手に形式的であると案内しておいてその発言はないのではないかと感じるところです。利息や手数料でやっていっている銀行としては手数料の二重取りで万々歳でしょうけども。。
これについてご意見お持ちの方いらっしゃいましたら是非お教えください。
また公的な相談先などはあるのでしょうか？？？

回答No.4

kirua3325 · ベストアンサー

不動産業に携わる者です。
　辛口なお話になるかもしれませんが・・・
　まず、銀行が融資を行なう際の審査基準をご理解していたら今回のトラブルはなかったかと思われます。審査基準は大きく二つに分かれます。申込者の年収や現在のローン状況と購入する物件の担保評価になります。今回のトラブルについては担保の部分と推測されます。
　銀行は申込金額に対して、担保評価が見合っているか？申込金額に対して収入とのバランスが取れているか?を判断します。ですので、土地の価格・諸経費・建物の金額のわかるもの（見積り等）が重要になってくるわけです。銀行は、マネーロンダリング防止の観点から物件の担保評価が高くても、物件購入に必要なお金以外は絶対に貸すことはありません。その担保評価について、例えば土地建物総額で4000万円の申込をしたとします。すると、銀行はその物件が4000万円の評価があるかを審査します。その後に合否の判断を出すわけですが、事前申込で4000万円の行い、本申込で3800万円になるなら銀行は評価として4000万円の評価はあると判断していますので、数字の書き換えで問題はありません。
　しかし、4000万円の評価を出したところで4200万円が必要になったからと言っても、銀行は申込金額4000万円に対して審査を行っただけですので、その金額を上回る場合は再審査になるのは当然です。
　どう言った理由でご自分で銀行に申込をされたかの経緯はわかりませんが、不動産業に携わっている者が動いていたならこのようなトラブルにはならなかったと思われます。
　ですので、銀行の責任者がおっしゃった「銀行としては提出された見積書で・・・・」のお話は銀行の立場として正当な主張と思われます。
　質問者様が貸し手の立場でしたら、数字の分かるものが必要ではないですか？重要ですよね?
　で、今後のお話としてその銀行が何の審査も無く増額すると言うことは絶対にありません。それこそ行政に叩かれますから。
　気分が悪いなら他の金融機関に申込をされるほうが良いと思いますし、話が早いでしょう。

お礼

回答ご丁寧にありがとうございます。
自身初めてのことばかりであり、マイホームに関していろいろ調べて個人的には話を進めているつもりであっても非常に難しいことなんですね。つまりは皆さんのお話をまとめると、自分が不幸であったと。
借り手に知識がないということが、不動産業者また施工先のバックアップがなかったことも自身の不幸であったのですね。
それにしても、自分がどうしても納得できない内容としては、『提出する見積書について形式的なもので構わないと説明した窓口の担当者』です。これがすべての元凶です。疑う余地は微塵もありませんでした。
しかしながら、言った言わないの水掛け論になるならないはおいておいても、その窓口担当者の失言はなんらお咎めなしということなのでしょうか……。随分無責任で勝手なお仕事なんですね。。
それと自分の場合は任意売却物件でこちらもいささか素人にはわかりにくい物件ではありましたが、売買契約や土地の引渡しなどの期日にゆとりがなかったのもいけないのですね。
自分のケースで施工先を決めてから住宅ローンを申し込むことは期日的にも不可能でしたし、ましてや建物代金の見積書なんてとてもとても…。ただ、だからこそ、この契約ごとにおいては、『大き目の御家で見積もりをとってもらえれば（＝金額を多めに設定しておけば）すべてにおいて対応が可能ですよ。』といったアドバイスがあって然るべきではあると個人的には考えます。まぁこの考えが銀行には当てはまらないということなのでしょうが…。う～ん腑に落ちませんが…。
＞どう言った理由でご自分で銀行に申込をされたかの経緯はわかりませんが、不動産業に携わっている者が動いていたならこのようなトラブルにはならなかったと思われます。
⇒１００％大丈夫と言われていた提携先の銀行に融資を断られたので、土地の仲介業者である不動産業者の方が融資をＯＫとしてくれる銀行を２つほど見つけ、条件の良い方で申し込みを行った感じであります。
＞銀行の責任者がおっしゃった「銀行としては提出された見積書で・・・・」のお話は銀行の立場として正当な主張と思われます。
　質問者様が貸し手の立場でしたら、数字の分かるものが必要ではないですか？重要ですよね?
⇒その数字がわからない時期で住宅ローンを申し込まなければならず、その数字は形式的なもので構わないとしたのが今の銀行です。

補足

何度も何度も申し訳ありません。
ひとつ別にお伺いしたいのですが
仮に銀行が自分らの案内ミスを認めた場合、今後どのようなものとなるのでしょうか？
その場合も謝罪のみでしょうか？

回答No.8

LegaC2

LegaC2です。

> この場合はいずれにしてもそれに相応しい「見積書」があったということになるのでしょうか？

私も初めての住宅購入＆ローンですので、私の場合が、普通なのかどうか分かりませんが、幾つかの点で有利に働いている点があるのではないかと考えます。

1. 私が建築を依頼したハウスメーカーとの提携ローンであった。
2. 土地については、現金で購入した。
3. ローン申し込み時、ハウスメーカーと契約してから既に半年ほど経過しており、プラン、見積りとしては、それなりの完成度だった。

お礼

最後まで親身にありがとうございました。

そうですね自分のケースと随分銀行との係わり合いが違ってきますね。

この一件についてはいろいろとやって考えた結果、この先のステップに入ろうと考えています。時間の無駄のようですから。仕方がないですね。

いろいろとありがとうございました。

回答No.7

LegaC2

No.3で回答したものです。

> 参考にしたいのでお伺いしたいのですが、100万円以上高くなった部分は自己資金でやられたのですか？
> 見積もり金額は高くなったのに、融資額は何ゆえお安くなられたのでしょうか？

当初お願いした融資額は、”(1)見積額から自己資金を引いた額”ではなく、”(2)自分が返せると思う最大の融資額”を伝えました。
(1)の場合、見積額が上がれば、自己資金を上げない限り、融資額も増えてしまいますが、(2)の場合、見積額に左右されず一定ですので、100万円以上見積額が増えても、融資額が変わることはありません。
また、余裕を持って計画を立てたい性格で、(2)の額を少し多めに設定していたため、結果的に融資額が少なくなったという訳です。

補足

LegaC2様

お忙しい中引き続きご丁寧な回答をありがとうございます。

＞当初お願いした融資額は、”(1)見積額から自己資金を引いた額”ではなく、”(2)自分が返せると思う最大の融資額”を伝えました。
(1)の場合、見積額が上がれば、自己資金を上げない限り、融資額も増えてしまいますが、(2)の場合、見積額に左右されず一定ですので、100万円以上見積額が増えても、融資額が変わることはありません。
また、余裕を持って計画を立てたい性格で、(2)の額を少し多めに設定していたため、結果的に融資額が少なくなったという訳です。

⇒銀行とのお付き合いの中においてどのような形で融資額の依頼ができるのかは自分は自分のケースでしか知り得ませんが、この場合はいずれにしてもそれに相応しい「見積書」があったということになるのでしょうか？
自分の場合も返せる額はある程度わかっていたのでそれに見合った見積書を提出したところ（正確には施工先を選ぶに当たって複数の中から頂いたとある会社の見積額が意外と高くこれがある意味限界だろうなというものを使用しました。それにここがプランそのものについても一番良さそうな印象を受けていたのもありましたし。）、銀行の審査で１３０万くらい減額され、そのことについて窓口の担当者に聞くと、「この融資額は形式的な数字でありますので実際に増えた分については再度見積書を提出してもらって再度審査でOKです。」との話でした。確かに提出したのは簡単な紙切れ一枚ですので自分にとっても「形式的な金額であるというもの」は何の疑いもありませんでした。

回答No.6

kirua3325

No.4です。
＜仮に銀行が自分らの案内ミスを認めた場合、今後どのようなものとなるのでしょうか？
その場合も謝罪のみでしょうか？＞

　レコーダーで音声をとっているならまだしも、そこまでされていませんよね？でしたら、銀行は認めることはありません。
　万が一認めたとしても、それは担当者のミスですので銀行が何かをすると言うことはありえないです。担当者もしくはその上司の謝罪で終わると思われます。

回答No.5

kirua3325

NO.4です。
『提出する見積書について形式的なもので構わないと説明した窓口の担当者』についてですがもしかすると、とらえ方の問題かもわかりません。　
　今回のお話で建物についてはご自分でと言うお話でしたが、建物を建てる業者が大手建築業者であるなら”信用”がありますので、銀行の担当者は「細かな見積もりは必要ありませんよ。総額がわかるような簡単な見積もりで結構です。」との意味から「形式的な見積もりで・・・」と言ったのかもわかりません。
　その辺は担当者にしかわかりませんが、銀行は施工業者の調査も行います。上場しているメーカーや帝国データに載っているような施工業者でしたら話は早いと思いますが、それ以外の施工業者でしたらお金の出し方に銀行は注文をつけてきたりもします。これは、建築途中で施工業者の倒産等で建築が途中で止まるようなトラブルを未然に防ぐためです。ただ今となっては質問者様も感情が入っていると思われますので、中々理解をしたくないとは思いますが・・・。
「任意売却物件」のご購入と言うことであまり日がなかったとのお話ですが、その部分は土地の仲介業者に急かされていたのではありませんか？
　私も任意売却物件の取り扱いをしていますが、物件購入の意思表示を行ってからそこまで急かされた記憶がほとんどありません。意思表示を行ってからさすがに数ヶ月も待たすと言うこともありませんが、そこまで時間を急いだのは、質問者様の都合ではなく仲介業者の都合であるような気がします。

＜１００％大丈夫と言われていた提携先の銀行に融資を断られた＞
とのことですが、理由は聞かれましたか？聞いていなくて、質問者様に問題がなければ、理由は任意売却物件であったのが災いしているかもしれません。それが理由で断られた可能性はかなり高いと思います。

補足

kirua3325様
お忙しい中大変親身にご回答頂き本当にうれしく思います。
本当にありがとうございます。
またこの質問のやりとりに慣れていないため言いたいこと伝えたいことがあっちに行ったりこっちに来たりと一箇所にまとまらずご迷惑をお掛けしておりますことお詫び申し上げます。申し訳ございません。

＜１００％大丈夫と言われていた提携先の銀行に融資を断られた＞
⇒この理由は当の銀行より伺っております。
その銀行は登記簿に抵当権ということばがある限り融資が絶対にＮＧらしいです。そこの銀行以外は意外とＯＫのようです。

＜形式的な見積書の解釈＞
（自分が多少感情的になっている感は否めませんが）
⇒銀行としては「誤解を招く説明があったかもしれない」という位置づけに収めたいところでありましょうが
誤解も何も自分としては
融資を受けても返すのも自分ですからこの金額が精一杯だろうなという感じの数字で見積書を大雑把ながら把握して依頼した見積書で申し込みを行いました。そして実際融資ＯＫとなった額となったのがそこの額から１５０万くらい減額されていたものでした。
これで大丈夫なのかを担当者に伺ったところ建物代金が新ためて決まったところで再度審査させてもらえれば大丈夫であると教えて頂いたので何の疑問もなく申し込みに至りました。
そして、その建物代金の件は請負契約をやる以前にも伺いましたが、担当者が変わっていたのですがその方も再度審査でＯＫとの話でした。要は話を詰めないと（実際に再度審査を行わないとそれができないということがわからない。）誰も知らないのがこの銀行のようでした。
しかも酷い話で、（これは申し込み以前の話）まだ本決まりでなかったので施工先のひとつは建物代金を３回の分割実行でお願いしたいと言っているので大丈夫か伺ったところこちらもＯＫとのことでした。
ところが話を詰め（本申込以後の請負契約後）実際にそれでお願いしようとすると、この銀行確かに３回の分割実行を認めているようなのですが、土地の融資時を１回と既にカウントしているので、建物代金の融資の分割実行は残り２回までと言うのです。同じ３回は３回でもこれでは建物代金の支払いは２回ですからこんなイージーな間違いがよくもあるなと。。これについては再度審査で一応は建物代金のみで３回で可としてはもらっていますが。。

＜うちの建築業者について＞
融資を断った先の銀行の話ですが、うちの施工先はマイナーではありますが創業も長く、銀行としても評価が高くしっかりとした信頼のおける施工先のようです。これは仲介してくれた不動産業者の方が良い会社なんですねと仰ってくれた話からです。

＞「任意売却物件」のご購入と言うことであまり日がなかったとのお話ですが、その部分は土地の仲介業者に急かされていたのではありませんか？
　私も任意売却物件の取り扱いをしていますが、物件購入の意思表示を行ってからそこまで急かされた記憶がほとんどありません。
⇒そうであるのですか。急いでいたのは売主個人なのか売主であった不動産会社のひとなのかわかりませんが、とにかく売買契約を交わして２週間くらいで銀行との本契約を結ばなければなりませんでした。決済はそれこそ売買契約から１月ちょっと期間はありましたけれども。年末であったことも関係しているのかもしれません。

回答No.3

LegaC2

私も昨年、土地から購入し、注文住宅を建てました。

私の場合も、申し込み時には、正確な見積りはできていなかったので、打ち合わせ途中の見積りで、申込みを行いました。
最終的には、当時の見積りより、100万円以上高い見積りとなりましたが、特に再申込みにはなりませんでした。
ただ、見積り金額は高くなりましたが、銀行にお願いした融資額は申込み当時より安い額でお願いしました。

つまり、大事なのは、見積額の増額ではなく、融資額の増額だと思います。
そういう意味では、見積り額というのは、融資額を上回っていれば、大して意味のない数字なのかもしれません。

どちらにしても、銀行の担当者の方の説明が、jjj7722さんにとって分かりにくかったのが、不幸の始まりなのかもしれませんね。

> 土地購入してから2週間以内くらいに融資をしてくれる銀行を探して住宅ローンの申し込みをしなければなりませんでした。

私としては、なぜ、土地を購入したあとに、そんなに急いで融資先を探さなければいけないのか、とても疑問です。
そもそも、この点が不幸の始まりではないのでしょうか。

お礼

ご丁寧にありがとうございます。

参考にしたいのでお伺いしたいのですが、100万円以上高くなった部分は自己資金でやられたのですか？
見積もり金額は高くなったのに、融資額は何ゆえお安くなられたのでしょうか？

＞私としては、なぜ、土地を購入したあとに、そんなに急いで融資先を探さなければいけないのか、とても疑問です。
そもそも、この点が不幸の始まりではないのでしょうか。

自分も勿論詳しくありませんが、任意売却物件と申しまして競売の一歩手前の物件でして、売主はいついつまでに代金が欲しいと言うことで、その期間にゆとりがなかったのがこの取引でしたが、それほど変わった取引でもないらしいです。

ありがとうございました。

回答No.2

nonbay39

＞また公的な相談先などはあるのでしょうか？？？
　ありません。市民相談室に行っても良いでしょうけど、法的に銀行と喧嘩などしても１００％勝てないでしょう。

　土地入手経緯が不明です。
　借入額が極めて重要なことはある意味当たり前でしょう。その金額をで審査するのですから。借り入れが減るほうは支障は無いでしょう。
　銀行、不動産屋、建設業者どこからも借入額の増額について説明が無かったとすると何とも気の毒です、はずればかりを引いたのでしょう。

＞「施工先の変更、金額が増減する部分は再審査で問題ない。」と言っておきながら
　言った言わないの水掛け論でしょう。

＞非常に重要なものであるとの説明がなかったのか
　まあ、建設業者を最初に決めなかったことが不幸の始まりでしょう。説明しようにも尋ねなられなければ説明できない項目も多いでしょう。

＞二重取りで万々歳でしょうけども。。
　別にそういう意図はないでしょう。あくまで手続き上できるかできないかだけです。銀行はこの点では役所よりも数段シビアでしょう。冷静に話しあってください、イヤミの類を言っても無駄です。腹は立っても低い態度で臨みましょう。

　若干手間取りそうならば、一旦地主に決済をのばしてもらい、銀行を変えてしまえば良い気もします。

　私ならば銀行を変えます。手数料金利云々は全てあなたの属性（勤務先、年数、収入、健康状態）などにかかっているでしょう。

お礼

ご丁寧にご指導ありがとうございます。

　＞土地入手経緯が不明です。
⇒新築の家を建てるために、古家付きの任意売却物件を購入しました。

　借入額が極めて重要なことはある意味当たり前でしょう。その金額をで審査するのですから。借り入れが減るほうは支障は無いでしょう。
⇒その説明がなかった場合も「はずれを引いた」という解釈をせねばならないのでしょうか？「借り入れが減る分は支障はない」その説明が一言あればなんの問題もありませんでした。一言どころかウソの説明によって困っている現実です。

＞まあ、建設業者を最初に決めなかったことが不幸の始まりでしょう。説明しようにも尋ねなられなければ説明できない項目も多いでしょう。
⇒融資を受けるまでに幾つか候補がありまして、建てたい家のことですから、形式的で構わないとのおことばもあったこともあり、急ぐことはできませんでした。

＞私ならば銀行を変えます。手数料金利云々は全てあなたの属性（勤務先、年数、収入、健康状態）などにかかっているでしょう。
⇒お金にあまりゆとりはないので。。それになぜ相手方の案内違いでこちらがお金を出せねばならないのか甚だ疑問です。

また何かございましたらお教えください。よろしくお願い致します。

補足

何度も何度も申し訳ありません。
ひとつ別にお伺いしたいのですが
仮に銀行が自分らの案内ミスを認めた場合、今後どのようなものとなるのでしょうか？
その場合も謝罪のみでしょうか？

回答No.1

oyazi2008

不動産業者です。
ご自分で手続きされたのですよね？
＞当然そのときにはまだ施工先も決まっていませんし・・・
銀行の決まりとしては、確定した金額で申込を受けるのが建前です。これは、質問者さんの都合で銀行には否がありません。
見積書が重要であるのは、私達業界関係者からすれば常識で、一般の方にしても、それが融資金額算定の土台となるのは理解しているわけですから、施工する工務店さんなどの協力を得て（不安なら聴くなどして）万全の対策を取らなかったのは、銀行ではなく質問者さんの落ち度だと思います。銀行はあくまで提出された書類での審査だけとなります。

＞住宅ローンの入口となる申し込みの手続きが終りました
本申込をされたのですか？通常事前審査でストップして本申込は金額が確定してからか、金額が変動する可能性があるなら見積もりの金額を多めに処理して、大目の借入額で審査します。通常借入額の減額に対しては、最申込にはなりません。しかしこれはメーカーや不動産業者など慣れていないと解らないことで、一般の方が直接申込をして、銀行側がそのように指導する事もありえないことから、生じてしまった事案です。

本申込が終了しているなら、そこからの増額は再度申し込み、再審査は当たり前の事です。これは住宅ローンは銀行窓口ではなく、保証会社の保証承認を以って融資が確定するので、保証会社の条件が再審査ということで、窓口に言っても埒が明きません。
窓口担当の失言は、理解しますが基本的に銀行の言っている条件は、一般的な事例として普通です。
窓口担当の非を楯に、腹を立てても仕方ないと思います。銀行はそのような内容に対し、要求にこたえる体制の法人ではありません。
最申込といっても申し込み費用は数万円ですよね？
担当者がこれまでの経緯で失言があったと「謝罪」を受ければ、それを受け水に流して、新しい生活に向け尽力された方が良いと思います。

どうしても納得がいかないなら、別の銀行で借入すれば良いだけの話で今回の件を金融庁にクレームを入れても、処分対象にはなりえない事案だと推察します。

お礼

ご丁寧にありがとうございます。

＞ご自分で手続きされたのですよね？
⇒土地仲介業者となった不動産業者のアドバイスの元一緒に申し込みを行いました。その不動産業者さんは銀行の担当者の助言の元動いておったようです。

＞本申込が終了しているなら、そこからの増額は再度申し込み、再審査は当たり前の事です。
再審査の件は伺っていました。しかし、融資額が増となったとき諸費用がかかるなどの話は一切ありませんでした。

＞金額が変動する可能性があるなら見積もりの金額を多めに処理して、大目の借入額で審査します。通常借入額の減額に対しては、最申込にはなりません。しかしこれはメーカーや不動産業者など慣れていないと解らないことで、一般の方が直接申込をして、銀行側がそのように指導する事もありえないことから、生じてしまった事案です。
⇒これがこの案件のすべてを物語っておるのですね。ありがとうございます。非常にためになります。
ただ銀行が言った言わないの水掛け論になるとの話はおいておいたとしても、間違った案内をしたことに対してなんの責任そして問題も発生しないのでしょうか？それでは提供するサービスが成立しないと思うのですが。極論いい加減なことばかり言っても責任は一切ないと言うことと同じだと思います。これでは知識に乏しい借り手が泣きを見ることになること必至です。ただ電気屋さんでテレビを買うのと違いそういうフィールドであるということなのでしょうね。
それに借り手としては、プロの発言をいちいち疑っていたら話が全く進まないこともあるとは思うのですが違いますでしょうか。

＞窓口担当の非を楯に、腹を立てても仕方ないと思います。銀行はそのような内容に対し、要求にこたえる体制の法人ではありません。
⇒こころに響きました。

＞最申込といっても申し込み費用は数万円ですよね？
⇒確かに費用は10万以下です。ただこれを安い高いまたは良い悪いと判断、考えるかはやはり借り手個人の尺度であるかと思います。諸経費削減のため滅失登記なんかをおっかなびっくり自分でやっても簡単にそれを上回る金額です。しかもそれが相手方のミスで生じたものと自身では考えてます。「はいそうですか」とは到底なれません。

だからと言ってどうこうできる問題でもないということがおぼろげながら見えてきました。

やはりお金を貸してくださるところは偉大なのですね。

補足

何度も何度も申し訳ありません。
ひとつ別にお伺いしたいのですが
仮に銀行が自分らの案内ミスを認めた場合、今後どのようなものとなるのでしょうか？
その場合も謝罪のみでしょうか？