住宅ローンと建築家

質問

いつもお世話になります。

住宅を建築するにあたり、建築家にお願いしたいと計画しています。
建築家もこの方と思える方出会うことができ、何度かお話をさせていただいております。
とりあえず住宅ローンの審査が通るかどうか、付き合いのある銀行に何度か相談しているのですが、提出書類に問題が発生しました。

銀行さんに「計画している建築家さんに見積もりを貰ってください」と言われて建築家にお願いし、無料で作成してもらいました。

まだ正式に依頼しているわけでもないので予算を伝え、おまかせで金額を割り振った程度の見積もりなのですが、それを銀行に提出した所、「これだと審査ができない。もう少し具体的に煮詰めた金額の見積もりや計画書を出してください」と言われてしまいました。

建築家の方も善意で無料で作っていただいているのですが、これ以上お願いするならば、管理設計の契約もしなければならないと思います。
住宅ローンが通るならば、すぐにでも契約したいのですが、まだ分からない段階で契約して、もし審査が通らなかったら・・・と思い、どうにもできない状態です。
建築家や設計事務所などに依頼する場合は、ローン特約のようなものは無いと思いますが、どのような形で審査をしてもらっているのでしょうか？

経験者や専門家の方がいらっしゃいましたらご回答お願いします。

回答No.1

binba · ベストアンサー

設計事務所の立場での経験が２７年程ある者です。
殆どの方は、財産や収入や勤務先の状況など、自分の条件が
融資を受けられる内容であるかどうか、事前に銀行等に相談してます。
融資が受けられるかどうか、可能ならいくらまで可能か、
それが分かってから、いくらの予算で建築計画をたてるかを決めます。
銀行によっては「仮予約」の形で受け付けてくれる所もあるようです。

次に、建築家と設計監理契約をして、予算に合わせて基本設計を行います。
予算に合うまで練り直します。
基本設計が完成した時点で、その内容にあわせた概算書とおよその建築時期を決めます。
先に工事時期を決めると、基本設計で充分検討をする時間がなくなり、
納得出来ない内容で見切り発車することになり、全て上手くいかなくなります。
銀行の申込に必要なのは、基本設計で決定した設計図書と工事予定時期と概算書です。
実際に建築する具体的な内容とその設計見積もりです。

銀行と融資の話を進めている間に、
設計事務所は工事するための実施設計図書を作成し、役所の手続きも進めます。
その書類の中には、融資銀行と融資額を記載する欄があります。

実施設計図書が完成したら、それをもとに、業者見積もりを集めます。
業者が決定する頃には銀行とのローン契約が出来ているころです。

工事の発注の仕方が一括発注か分離発注かによって、
銀行に提出する書類の形や時期が異なります。

一括発注の場合はごく単純で簡単ですから問題はありません。
分離発注の場合は、
銀行でも経験の浅い担当者では説明すら出来ない人もいますが、
分離発注出来る設計事務所だったら設計事務所が心得ていますので、
設計事務所と一緒に進めて下さい。

お礼

銀行の融資と設計の流れを非常に分かりやすく説明いただき、感謝いたします。

私の知識も間違ってはいないようで安心しました。

後になりましたが、早朝にもかかわらず素早いご回答ありがとうございました。

補足

>殆どの方は、財産や収入や勤務先の状況など、自分の条件が
>融資を受けられる内容であるかどうか、事前に銀行等に相談してます。
>融資が受けられるかどうか、可能ならいくらまで可能か、
>それが分かってから、いくらの予算で建築計画をたてるかを決めます。

私も事前知識でそのような流れだと思い、銀行に相談していたのです。
保証会社による事前審査で個人信用情報は問題ないと言われました。
次の段階に進むのにきちんとした設計書と概算の見積書を提出してくれと言われました。

「では正式に建築家にお願いして、その書類を提出すれば審査は通るのか？」と聞いても銀行さんは「分からない」としか言われません。
ならば、設計事務所や建築家にもお願いのしようがありませんよね。
融資が実行されなければ、建築家とももめる事になるのではないかと危惧しております。
銀行の担当者も非常に親身になって頂いているのですが・・・。

回答No.4

t-no

こんにちは、2006年9月に土地の購入契約、11月末にローン契約、そしてそろそろ着工を迎える者です。

＞おまかせで金額を割り振った程度の見積もりなのですが、それを銀行に提出した所、
＞「これだと審査ができない。もう少し具体的に煮詰めた金額の見積もりや計画書を出してください」と言われてしまいました。

土地分のローン契約のときに同様のことを言われました。
土地が決まった時点で設計が終わっているわけはありませんし（土地の形状ありきの設計ですから）、当然、工務店に見積りを依頼できる状態でもありません。
銀行もそのような事情を重々承知した上で、工事見積りを要求してきます。
これがないと審査もしてくれません。

私の場合は、建築家の見積りでもダメだと言われたので、建築家にダミーの図面と見積りを至急作成してもらい、建築家の知り合いの工務店にハンコをもらって工事見積りとしました。
銀行もこれがダミーだと言うことはわかっていますが、彼らにとっては形が大事なので、このことが問題になるようなことはありません。

＞住宅ローンが通るならば、すぐにでも契約したいのですが、まだ分からない段階で契約して、
＞もし審査が通らなかったら・・・と思い、どうにもできない状態です。

こればっかりは建築家に事情を理解してもらって話をつけるしかありませんね。
ローンが通らなかった場合は、作業実費をベースにした精算で納得してもらえるのではないでしょうか？
でもローンを通すだけなら、ダミー図面の作成程度をすればよく、本格的な設計作業はまだ必要ないと思います。

お礼

＞土地分のローン契約のときに同様のことを言われました。

同様なケースもあるんですね。
ご回答のように、銀行も分かって言っているんでしょう。
「どこの工務店でもいいので、見積りを貰ってください。形だけでも書類が揃えば何とかしますので。」と言ってました。

＞私の場合は、建築家の見積りでもダメだと言われたので、建築家にダミーの図面と見積りを至急作成してもらい、建築家の知り合いの工務店にハンコをもらって工事見積りとしました。

このような形で建築家に対応してもらえれば良いんですが。
取り急ぎ基本設計を依頼し、万一、融資不可の場合はそこまでの報酬をお支払いするという形で相談してみたいと思います。

土地の相談や簡単な図面等を検討して頂いたり、見積もりを頂いた時も実費としての報酬をお支払いするとお話ししたのですが、「そこまでの仕事はしていませんから結構ですよ」との事でした。

建築家と家を建てるのは大変だと言いますが、身に染みるようです・・・。

実際の経験者様からのご回答、大変参考になりました。
あとになりましたが、お礼を申し上げます。ありがとうございました。

回答No.3

binba

再No.１です。
補足説明をありがとうございました。

> 保証会社による事前審査で個人信用情報は問題ないと言われました。

ローンが組める事は分かりましたが、いくらまで可能か審査してくれなかったのですね。
では、自分で金額を考えて見ましょう。
住宅だけでなく土地や車などのローンも含めて、最高で収入の１/３までは
貸して貰える可能性はありますが、１/５までに留めた方が楽です。
全体の収入額にもよりますので、生活費としていくら確保しておくか、
ローン以外の予備費をいくら確保していく必要があるか、などを考えて、
返済可能金額を割り出します。ここで返済額を試算してみて下さい。
http://home.gr.jp/athome/file/loankeisan.html

> 次の段階に進むのにきちんとした設計書と概算の見積書を提出してくれと言われました。

この、「次の段階」が何をさしているのか確認したいですね。
銀行は、計画に対する試算が可能かどうかの審査をしたいのだと思います。
気の利いた銀行では、ファイナンシャルプランナーを置いていて、
ローンなどお金の動きでの人生設計の相談に乗ってくれますが・・・。

もうひとつ審査したいのは、計画に対してのお金の動きと、
本当にそれくらい必要なのか、住宅建築以外に使い道を持った申込額になってないか、
など、いろいろ穿った事を疑ってみたりするようです。

そのためにも実際に具体化した設計図書を見たがり、
その信憑性と、金額の妥当性も審査対象のようです。

銀行側は、契約可能かどうか審査する為の書類を、
契約する為に進める書類として使えるように考えているかもしれませんが、
「借りてやる立場」である程度主導権を握って進めても良いのではないかと思います。
窓口担当者に決定権がない場合は、一連の書類を全て集めて、
上司や責任者に審査してもらわなくてはならないので、
書類をよこせ、でも審査が通るかどうか分からない・・・などと
返事するしかない状況なのではないかと思われます。

設計事務所との契約は、業務の進行具合にあわせて清算出来るようになっていますので、
設計する事が決まれば契約した方が、安心して突っ込んで何かしてもらえます。
融資の件も、信用調査がOKなら、貸し渋りするような所に拘らなくても、
他に貸してくれる所がいくらでもあるはずです。
そういう事も、契約すれば設計事務所から情報を得たりすることも出来ます。
ウチの場合は、仮契約の形で、３０～５０万ほど内金してもらい、ある程度進めます。
タダでは誠意ある内容までとてもできません。
調査事項も人件費と経験値を使いますので業務のうちです。
本契約に進めば内金は報酬に組み込みますし、契約しなければ実費精算です。

お礼

＞ウチの場合は、仮契約の形で、３０～５０万ほど内金してもらい、ある程度進めます。

依頼する建築家が、このような形を取っていただければ良いんですが。
地元では有名な方のようですが、すごく気さくな先生なので、そういった方向でお話しすることも検討してみます。

専門家の方からのご回答で非常に心強く感じております。
２度もご回答をいただき、ありがとうございました。

補足

＞ローンが組める事は分かりましたが、いくらまで可能か審査してくれなかったのですね

ここが微妙な所です。
２ヶ月前に法人成りしたばかりの自営業者ですので、創業２年ちょっとということもあり、厳しい見方をされているのかもしれません。
決算書類、損益計算書、貸借対照表も提出しかなり良い評価は得られていると思います。
金額的にも妥当な金額でお願いしているのですが、担当者が「とりあえずいくらまで借りれるのか確定させましょう」と言い張るのです。
銀行の支店長さんにもお会いし、実情は全てお話ししていますが、実際の融資や審査は本部の審査や保証会社次第との事でした。

＞設計事務所との契約は、業務の進行具合にあわせて清算出来るようになっていますので、
＞設計する事が決まれば契約した方が、安心して突っ込んで何かしてもらえます。

私も建築家に実情を全てお話し、最悪は解約もありえることを前提に基本設計を進めていただくように契約をしようかと考えているところです。
無論、融資不可の場合は、そこまでの報酬をお支払いをするという形です。

回答No.2

hajimetaro

2004年に建築家に設計監理を依頼して自宅を建てた者です。

私の場合は、職場の共済による住宅貸付を利用したのですが、提出書類として建築確認申請の写しと工務店の見積が必要でした。

建築家さんとの設計監理契約は既に締結し、実施設計がやっと終了（６ヶ月かかりました）したばかりでまだ工務店は決定しておらず、２社から見積もり合わせしている段階だったのですが、そのうちの１社にダミーの見積書を作ってもらうよう建築家さん経由でお願いし、提出しました。

それより、建築確認申請の方が重要で、貸付申請の期限に間に合わせるために建築家さんには徹夜を強いることになり、多大な迷惑をかけました（私が伝えるのが遅かったため）。

ということで、私の場合は、融資申込の時点で設計の詳細はほぼ出来上がっていたということになります（総工費は未決でしたが）。
あまり参考にはならないかも知れませんが・・・。

お礼

実際に建築家で建てられた経験でのご回答ありがとうございました。

残念ながら、私は自営業者から法人成りしたばかりの会社経営者ですので職場からの貸付はありません・・・。
その点でも銀行さんが厳しい見方をしているのかもしれません。