住宅ローンの流れがわかりません。

質問

先日、不動産会社の紹介で地方銀行で住宅ローンの仮審査をし、仮審査の段階ではＯＫをもらいました。
ローン特約をつけ、土地の契約をしました。

４月の中旬には本審査の結果がでるそうです。
仮審査の時には銀行の方とお会いしましたが、本審査の申し込みもしてません。電話ですべて済ませました。

そんなものなのでしょか？

それと、土地代金はすぐに融資実行となるようなのですが、家を建て始めるのは６月ごろになりそうです。
家と土地で２８００万円位です。
頭金は８００万なのです。

しかし、融資申込み金額は２２００万となっていました。

諸費用に大体２００万くらいかかるので・・・と銀行の人に言われたのですが、この諸費用とは、どういうものが含まれるのでしょうか？登記費用、保障料金などといわれました。

全部で４回に分けて銀行が融資してくれるそうなのですが、それもよくわかりません。

色々住宅ローンについて調べておりましたら、つなぎ融資という言葉を目にしました。
つなぎ融資というのはどういうものなのでしょうか？

ローンの本審査をするために、建物もまだある程度の間取りを決めた状態で図面を出しました。
審査してしまったらもう、図面の変更などできなくなるのでしょうか？

土地にあわせて銀行融資をしているようで、なんだか不安です。建物については、とりあえず見積書や仮契約などをしましたが、私としては、まだ話が煮詰まってないのに・・・という思いが残ります。

初めてのことなので、わからないままに進めています。話がまとまらずに、わかりづらい文章になりましたが、どんなことでもかまいません。住宅ローンの流れや、体験したことなどありましたら教えてもらいたいです。説明が足りない部分は補足いたします。

この流れでいいのか、住宅ローンの流れというものがどういうものなのか教えてください。

回答No.3

hekiraku · ベストアンサー

ご質問：更地を業者から購入してその場所に新築物件を建てる。
一連の流れは。
土地を契約してその残金と建物の予算額を借り入れする。
土地契約（契約金）同時に建物の契約もしているはずです。→土地代金は確定です。プラス建物代金です。（２８００千円は土地建物の総金額で業者で建物のプランも掲載された販売と思われます、つまり２８００－土地代＝建物代ですね）、銀行での融資は土地建物に対する住宅融資の仮審査です。その銀行独自の住宅融資或いは保証料付きの他社住宅ローン会社の代理貸しの融資もあります。質問では住宅金融公庫その他の公的資金の申し込みは無いようです。諸経費２００万は登記料、保証料、不動産取得税、各種保険料の合計ですから当然その程度必要です。
銀行の実行：
本審査して貴方にお金を実行する場合、銀行側はこの場合、貴方を信用して融資を実行する（無担保融資）でなく、先ず土地を購入して頂き→その後住宅を建てると言う構図ですね。土地の無い人が建物の融資を受けることは出来ませんからね。（貸し地にしても、正式な使用貸借証或いは宅地賃貸契約証が必要であり、その後建物の建築と進みます）
繋ぎ融資：
銀行では貴方が購入して建物を建てる土地に（現在多分、業者の所有権でしょう）、抵当権設定の為、担保差し入れ書を頂きます。銀行の融資実行は貴方が購入する土地の残金額を繋ぎ融資で（一般手形貸付）実行して、貴方に融資した口座から業者に土地代が満額払われると同時に貴方の名義になる土地に抵当権設定して２２００万円の最終融資実行の担保といたします。これと同時に、この土地に建つ、新規建物の抵当権設定の追加担保差し入れ書も頂いて一安心です。
頭金８００万円が土地、建物にどの様に割り振っての契約か解りませんが（多分全額２８００の頭金となっているのでしょう）土地の所有権が貴方に移るとき、繋ぎ融資が発生します。その後は、建物の図面やプランが完全に煮詰まり、貴方も納得した間取りの時点で建物着工になり、その時に着手金が支払われ、上棟の時に支払われ、最終完成引き渡し時に支払われると言うことです。４回ですね。その都度、銀行が融資繋ぎを実行するか或いは２回の実行で決めて貴方の普通預金に確保して工事の進捗状況に合わせて貴方より業者に支払っていただくかでしょう。
全て完成したあかつきに金融機関は土地建物共に抵当権として担保した住宅ローンを貴方に実行して、今迄の一連の繋ぎ融資を返済して頂き長期の住宅ローン返済が始まると共に貴方は新しいマイホームで楽しい未来をご家族と共に見ると言うことです。
それから、万が一融資が却下された場合の契約金は一般的に、借り入れで残金を賄う土地建物の契約ですから、残金が融資なら無ければ当然契約も成立せずに返金となるのが良心的な不動産会社や住宅販売会社の契約書の中身です。