住宅ローンについて

質問

住宅ローンについて教えて下さい。
2年前に金融公庫で残り1,832万円（返済期間残り25年・年利3.85%が916万円分、3.9％が916万円分）の状態でした。当時、年間約117万円の返済でしたが、勤務先の賞与もなくなり、一部返済をし、思い切って1,800万円、年利2.00％返済期間24年当初5年間固定金利以後変動金利に移行（新たに固定金利の選択も可）という都市銀行の借り換えローンに組み直しました。
現在、残金は1,677万円であと3年間固定金利の状態が続きます。
前置きが長くなりましたが、お聞きしたいのはここでまた違う信金の3年間固定金利（年利1％）の借り換えローンに変えようか迷ってます。
借り換える場合、今の都市銀行に違約金5万円、新たな信金への必要経費が約25万円、合計約30万円ほど経費がいります。
今の返済は月78,571円で3年後の固定期間終了時に残金が約1,489万円になり、信金に変えた場合は月70,792円で3年後の固定期間終了時に残金が約1,469万円になります。月の差額約7,800円の36回分と残金の差額約20万円で合計約48万円得する計算になるので、約30万円の手数料を払っても約18万円の節約になるかと考えてます。
この考え自体は間違ってないですよね。
固定期間が終了後の条件は都市銀行は変動金利で0.4％、固定金利で0.3％の優遇があり、信金は変動金利で0.3％、固定金利でその時の5年固定金利より1.05％の優遇があります。ただし、期間は3年間固定しか選べないんです。
基準金利はやっぱり都市銀行のほうが少しは低いし、固定は3年固定しか選べない信金よりも選択肢はあるし、そういう面ではこのまま都市銀行で借りてた方が得策だとも思うし・・・・
向こう3年は信金が得で、それ以降は今のままの都市銀行が徳みたいだし、どう思われますか？
ただ、昨今のニュースから住宅ローンは今後上がって行くみたいな感じで、そもそも公庫から替えたのが間違いだったんでしょうかね。

回答No.1

hstm0810 · ベストアンサー

問題を整理しましょう
まず、今回の借換えの実質のメリットは、金利低減効果による支払利息の減少額－借換え費用ですね。現在の借入残が約１６７７万に金利ダウンが１％ですから概算で三年間の支払利息の低減が５０万（概算１６７７×１％）程度です。この５０万から費用を引くと約２０万となりあなたの言う１８万がメリットになりますからこれは間違いありません。
別の見方をすれば三年間で１８万ですから年間６万となり金利の実質の低減効果は約０．１８％（３万÷１６７７万）程度となります。
次にこの三年間の低減効果と残りの２２年間の都市銀行と信用金庫との金利を比較します。現在の住宅ローンの金利が一般の中小企業との間の金利と比較して優遇されているのは、企業融資が伸びない分を貸出金額が大きい住宅ローンでカバーしようとする金融機関の営業戦略の影響です。さらにゼロ金利にみられる様に資金の調達が極めて低廉な金利で可能ですから信金も体力を度外視して都市銀行と競争しています。ですから今後金利の上昇が発生した時、優遇金利のもととなる基準金利が各金融機関の体力如何により差が発生するケースが考えられます。今各金融機関がどこも同じだから、今後２０年も同様であると考えるのは危険です。ですから今のメリットを優先させるのであれば計算どうり信金ですが長期的な面を考えれば都市銀行というのが結論です。金融公庫の借換えは一般的な選択であり間違いではありませんが、今回の借換えは慎重に考えるべきだと思います

お礼

ありがとございます。
とてもわかりやすく、冷静な意見に感激してます。
ありがとうございました。
ここはもう少しこのままえ様子を見たいと思います。
なかなかご意見をいただけなかったので不安でしたが、少しホッとしました。
ありがとうごじました。