マンション委託管理会社変更の悩み

質問

この度、マンションの理事長を務めることになりました。今年、現行の管理会社を解約したい住民の声があったので、総会を開いて、他社と比較して検討することが可決されました。
数社とプレゼンを行って、住民で投票を行い、一番投票が多い一社に管理委託する承認を得ようと思いました。
が、解約には3ヶ月前に現行の管理会社に通達しなくてはならず、年内に決着したいのですが、承認を得ようと総会を開くにも、会場の日程も年末のせいでとれずにいます。この場合、総会を開かず、“議決権行使書”みたいな書面をもって総会にかえることは問題ないんでしょうか？　
また、一部「“管理会社を一社に決めるのは投票にする”という承認が得られていない」と言いだすややこしい人もいます。これも総会でちゃんとしなければいけなかったんでしょうか？理事なんてやったことがないので、「投票制が一番ポピュラーだし、民主的だから、ある程度理事のほうでまかせてもらえないかなぁ」というのが正直なところです。以上、長くなりましたが詳しい方がいらっしゃいましたら教えて頂けると幸いです。よろしくお願いします。

回答No.3

toshibow7

既にお二人の方がお答えされていらっしゃいますが、管理会社の変更には総会決議が必要です。

長いマンションライフです。
慌てて４月から管理会社を変更するより、じっくり理事会や区分所有者の皆さんと話し合ってから管理会社を変更されてもよろしいのではないでしょうか？。一度管理会社を変更したら、最低、数年はその管理会社とお付き合いすることになるのが普通です。
管理会社の評判の調査や、管理会社がmahi815さんが所有されていらっしゃるマンションの管理状況を理解してからの見積の提示を求めるなど、もっとじっくりと時間をかけて進めて行かれたほうが、今後のトラブルも防止できるのではないかと思います。

私の住むマンションでは、以前、慌てて管理会社変更を行ったため、管理会社への仕様提示から見積提出までの期間が短く、某大手管理会社が安く見積を提出しこの会社に決定
管理会社変更後、管理会社と管理組合の間での認識の違いが大きく、管理会社の更新契約を管理会社側から断ってくるという苦い経験をしています。

もし大規模マンションで管理費に余裕があるのであれば、マンション管理士の様な専門コンサルタントをつけてみるのも良いかと思います。
また、マンション管理士のネットの掲示板の中には、管理組合の方の質問に親身になって回答している掲示板もありますので探してみてください。

回答No.2

wakuapaku

管理会社変更は大変です。今の会社の料金やサービスが不満なのでしょうか？数社で見積ってその数字を今の会社にぶつけてみたら、よくなると思いますが。見積る場合、独立系1社、最大手1社、ディベロッパー系1社、無料見積もり専門会社1社で取りました。結果ぶつけると今の会社が頑張って下げてくれました。
見積もりを取った会社から住民、理事に」プレゼンしてもらう事も大切です。意識が変わると思います。
又、管理は全部委託ですか？部分委託に変えていって改善する事可能です。
理事長責任は重いので、よく勉強されて理事の意見をよく聞いて行動されて下さい。ネットで管理費削減でひくと、様々な管理組合の努力がブログなどでヒットします。参考になります。
http://www.fp-guide.jp/mankan/304/index4.html
http://www.mansion-n.com/
http://www.kanrisi.org/qa.html

参考URL：

http://homepage2.nifty.com/fumichin/costdown/henkou/change_company.htm

お礼

大変参考になりました。
このように入念にしないといけないんですね。
にわか理事長ではちょっと荷が重過ぎるような気がします。
ご回答ありがとうございました

回答No.1

thor

質問は法律カテゴリの方が良かったのではないかと思いますが。

〉総会を開かず、“議決権行使書”みたいな書面をもって総会にかえることは問題ないんでしょうか？
区分所有者全員から承諾が得られれば可です。（区分所有法４５条）
でも全員の賛成は得られないでしょう？

〉一部「“管理会社を一社に決めるのは投票にする”という承認が得られていない」と言いだすややこしい人もいます。これも総会でちゃんとしなければいけなかったんでしょうか？
当然ですね。
組合で、何かを決定する権限があるのは総会（集会）だけです。他の機関は規約なり総会の決議なりで委任された事項のみについて決定できるだけです。
「総会以外の場所での投票により決める」のなら、その旨の総会決議が必要です。

そのご様子だと、区分所有法もその解説書も読んでおられない。標準管理規約とその解説もご存じないのでは？
管理組合の連合団体（協議会）がありますから、そちらに相談されるのも一案かと。

参考URL：

http://www.kcc.zaq.ne.jp/dfcqm603/p5-11.htm

お礼

回答ありがとうございました。
そうですね。確かに勉強不足でした。
thorさんのおっしゃるとおり全員の賛成は得られませんでした(一人だけ反対)
けど、一人の反対の為に今まで苦労したのが無になるのが悔しくてなりません。
大変勉強になりました