管理組合理事の選挙について

質問

私の住んでいるマンションでは、理事会が管理会社と結託して、特定のグループの者しか理事になれない仕組みになっています。
総会で理事に立候補申請しても、現行理事会の承認がないと総会での立候補が認められません。戸数が２００余あり、予算も莫大です。
このようなことが法的に許されるものでしょうか？
どなたか詳しい方教えて下さい。

回答No.5

nachiguro · ベストアンサー

こんばんは。元管理会社の者です。

確かに仰られてますように標準管理規約の中の条文にこのような条文があります。

（役員の任期）
第３６条　役員の任期は○年とする。ただし、再任を妨げない。

恐らく○は１年となっている筈でしょうが、問題は再任を妨げないと言うところを悪用していると考えられるのです。

そこで見た限りですが管理会社と組合理事会が癒着しているのが事実だとすれば

（専門的知識を有する者の活用）
第３４条　管理組合は、マンション管理士（適正化法第２条第五号の「マンション管理士」をいう。）その他マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる

（役員の誠実義務等）
第３７条　役員は、法令、規約及び使用細則その他細則（以下「使用細則等」という。）並びに総会及び理事会の決議に従い、組合員のため、誠実にその職務を遂行するものとする。
２　役員は、別に定めるところにより、役員としての活動に応ずる必要経費の支払と報酬を受けることができる。

に違反していると思われますし、その管理会社が高層住宅管理業協会に加盟しているならその点を相談の上、マンション管理士等に監査して貰う方法もありでしょうね。
この点は

（合意管轄裁判所）
第６８条　この規約に関する管理組合と組合員間の訴訟については、対象物件所在地を管轄する○○地方（簡易）裁判所をもって、第一審管轄裁判所とする。
２　第４８条第十号に関する訴訟についても、前項と同様とする。

（規約外事項）
第７１条　規約及び使用細則等に定めのない事項については、区分所有法その他の法令の定めるところによる。

第８章　雑則

（義務違反者に対する措置）
第６６条　区分所有者又は占有者が建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、区分所有法第５７条から第６０条までの規定に基づき必要な措置をとることができる。

（理事長の勧告及び指示等）
第６７条　区分所有者若しくはその同居人又は専有部分の貸与を受けた者若しくはその同居人（以下「区分所有者等」という。）が、法令、規約又は使用細則等に違反したとき、又は対象物件内における共同生活の秩序を乱す行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経てその区分所有者等に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことができる。
２　区分所有者は、その同居人又はその所有する専有部分の貸与を受けた者若しくはその同居人が前項の行為を行った場合には、その是正等のため必要な措置を講じなければならない。
３　区分所有者等がこの規約若しくは使用細則等に違反したとき、又は区分所有者等若しくは区分所有者等以外の第三者が敷地及び共用部分等において不法行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経て、次の措置を講ずることができる。
一　行為の差止め、排除又は原状回復のための必要な措置の請求に関し、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行すること
二　敷地及び共用部分等について生じた損害賠償金又は不当利得による返還金の請求又は受領に関し、区分所有者のために、訴訟において原告又は被告となること、その他法的措置をとること
４　前項の訴えを提起する場合、理事長は、請求の相手方に対し、違約金としての弁護士費用及び差止め等の諸費用を請求することができる。
５　前項に基づき請求した弁護士費用及び差止め等の諸費用に相当する収納金は、第２７条に定める費用に充当する。
６　理事長は、第３項の規定に基づき、区分所有者のために、原告又は被告となったときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならない。この場合には、第４３条第２項及び第３項の規定を準用する。

にも該当すると思われます。

大切なのはいち早く外郭団体にその内容を伝達するのが一番でしょう。
場合によっては組合員からの総会開催請求権もありますが、これは今の状況から見て不可能だと思いますのであえて書きませんが・・・

参考URL：

http://www12.ocn.ne.jp/~zono/hyojun-kiyaku.html

お礼

専門的な立場からのご助言、大変心強く感じました。早速、高層住宅管理業協会のホームページを確認したところ、管理会社は会員企業でした。こちらも相談窓口があるようですので、近日中に相談してみます。
また、区分所有法、管理規約も入手しました。これから詳細に検討し、１２／２３の総会では発言してみたいと考えています。
簡単ではないと思いますが、まずは良く調べて行動することが大切のように思います。どうもありがとうございました。

回答No.4

keiwa

築２０年を過ぎると何処のマンションも同じ問題を抱えていますね、所有者が居住していないのが一番の原因です。
管理組合が正常に機能していないのが最大の原因ですが、それをいいことに管理会社が全面管理を行っているのが問題です。
きっと理事会も、定期総会も管理会社主導形で行われているのでしょう、そういう管理会社が増えてきているのも事実です。
管理組合役員も、管理会社に抱え込まれていると思われるので、これを突破するのは難しいでしょうけど頑張って下さい。

補足

どうもありがとうございます。ご指摘の通りかなり古いマンションで居住していない所有者がかなりおられて、その点をあまり上等じゃない管理会社と一部の者が結託して食い物にしている感じがなりません。
これから、区分所有法に詳しい方を探して違法性の有無に絞って検討を進める予定です。裁判はそれなりのエネルギーと時間と費用を要しますので安直にそのような選択はできません。しかし、違法性の確証が掴めれば話し合いもスムーズに行くのではないかと考えてますので、これから頑張ります。

回答No.3

hirarno36

再度ＮＯ２です。
ＮＯ１の回答お礼を見ると、公金（皆の積立金及び捻出金）の横領ですね。これは酷いです。告訴も辞さない強い姿勢で臨まれるのが良いと思います。幸い、質問者様だけでなく複数の居住者の方々が賛同されると思うので、この機会に団結されることを望みます。
管理規約には理事会運営について明記されていないのでしょうか？
また、使途不明金の監視の為の「決算報告書」「領収書のコピー」等は公開されているのでしょうか？無いとすればかなりズサンですが、ここを突けば良いような気がします。例えば前回の○○の工事に関しての明細を公開してくれ。それが無いと納得しないと。改ざんしたとすれば税務問題になりそうです。他の工務店などの同じ工事の見積りやだいたいの金額の目安を聞けば（聞くぐらいなら無料ですから）、水増しかどうか分かってくるでしょう。
最終的には質問者様寄りの考えの方を会計監査として置くことが出来るようになればベストなのですが・・・
素人回答ですみません。

お礼

ありがとうございます。１２月２３日が総会ですので、それまでにご指摘のあったことを確認しながら奮闘してみます。
今後ともよろしくお願いします。

回答No.2

hirarno36

おかしなお話ですね。大方のマンションは持ち回りですよ。
立候補が撥ねられるなんて聞いたことがありません。普通は面倒なので持ち回りでもしないと理事になろうとしません（わたしのところだけかな？）。
ともあれ、これは管理業者との癒着の温床になりかねません。もし、このルールを変えたいのであるならば、総会で正式な審議として問うてみてはいかがでしょうか？
総会での審議では何分の何％かの賛成（もしくは反対）があれば成立（もしくは不成立）させることが出来るのではないでしょうか。

お礼

どうもありがとうございます。Ａｎｏ．１の方へのお礼を兼ねて追加的なことを記載いたしました。引き続きアドバイスをお願いいたします。
なお、管理会社と管理会社は見ている限りでは癒着していることを強く感じます。ただ、私は入居したばかりで何の証拠も持っていません。
古くからの居住者の方も同じ考えのようですが、やはり不正の証拠となると難しいようです。従って、とりあえず、役員への立候補ということを重視して考えているところです。

補足

総会の委任状はかなり出ているようですが、全く公開されないようです。管理会社に聞いても、理事会に聞いても「非公開」の一点張りです。ですから、理事会の提案が全て可決されます。この点も法的にどうなのか知りたいところです。

回答No.1

keiwa

何だか変わったやり方をしている管理組合ですね、そんな事が今時許されるのでしょうか？
それとも、そのマンションの、土地、建物の所有権の大半を持っている所有者が居るのでしょうか？
地方自治体には、マンションに関する相談窓口があるはずですので相談されてみてはどうでしょうか？

お礼

どうもありがとうございます。実はこのマンションは神奈川の人気のある駅の近くにありまして、築２５年です。従って、分譲マンションなのですが、３分の２位の所有者が外部に住んでいて、賃貸に出しているようです。総会になると、そういうことですから委任状で済ませているようです。そういう点をうまく利用したということかも知れませんが、ここに昨年移ってきてどうにも管理組合のやり方が世間の常識からかけ離れているように思います。数年前から、熱心にこのやり方を変えようと考えている住民の方が何名かはおられるようですが、立候補するのに現理事会の承認が必要になっているとのことで、どうにもならないようです。昨年は私も入居したばかりであまり関りたくないと思ったのですが、私たちの管理費や修繕積立金が相見積もりも取らず管理会社の思うようにバンバン使われて行くのを見ると今年は自分も少しは動こうかなと考えているところです。
現理事会の方々も管理会社も一筋縄では行かないように感じます。
とりあえず、現理事会の承認がなければ役員改選で立候補できないというのは違法ではないのか、違法だとすればどの法律のどの条項かということを知りたいです。詳しい方教えて下さい。ちなみに管理組合規約にはその辺については詳しい規定はないようです。（違反しているとも合致しているとも判断できないあいまいさがあります。）

補足

土地建物の大半を握っている方はいません。ただ、多くの方が外部に住んでいて、総会には委任状を出しています。そして、その委任状が非公開で一般の居住者が見ることができないのです。
ご指摘のあった役所の相談窓口には近いうちに相談してみます。