マンション 購入申込書取り交し後のキャンセルについて（長文です。）

質問

はじめまして。
　いつもいろいろな場面で、参考にさせて頂いております。
　早速なのですが、この度私が所有するマンションを買い替えのために売りに出しました。（もちろん、仲介業者を通しています。）広告掲載当日に、物件（先方が修復を希望した部分があり、対象は補修を実施しました。）と金額（先方の希望額までお値引きをしました。）を納得いただいて、購入のお申し込みを書面で頂きました。11月末のことです。（申し込みから実行までの期間は、約１０日間です。）
　そして、売買契約及び実行まであと３日となった時、突然の値引き要請がありましたが、金額については交渉済みだったので丁重にお断りをしました。すると、次の日に（実行まで２日前）キャンセルを言ってきました。
　先方の言い分を不動産屋から聞くと、「司法書士代が高い」とか、「税金が高い（すぐに住む予定がないため、税金が若干高いとの事。）」などなど、だそうです。物件への不満はないようでした。
　購入申込を書面で交わしても、拘束力はなく、反則金等も発生しないと言うことであるようですが、どうにも腑に落ちません。物件も売り時を逃してしまったら、なかなか売れないときもあると聞きます。このまま、泣き寝入りするしかないのでしょうか？また、不動産の売却には、このようなことがつき物で、当方が大人気ないだけなのでしょうか？
　長々と書いてしまいましたが、良きアドバイスをいただけますよう、宜しくお願い致します。

回答No.4

noname#19073 · ベストアンサー

これ以上書き込むのも憚られますが、念の為・・

民法上、売買契約は3の方も書かれている通りに諾成契約です。要は「売ります」「買います」の状態でも契約は成立しているという考え方ですね。

しかしながら現実問題として、又、不動産取引の慣習及び判例等と照らしますと、きちんと契約書を締結し手付金等の授受が成されて初めて「契約成立」と考えるほうが一般的です。
よくある、買付証明及び売渡証明の発行段階（これも立派な意思表明）では売買契約の成立とは認めないという判例もあります）

ですから契約書締結や手付金の授受が成されていないのに、手付放棄というのは現実的ではありません。契約成立前であれば「違約・解約」とまでは言えません。

そこで2の回答に戻りますが、契約が成立していないからと言っても、状況次第では相手方の信義則上の義務違反として損害賠償の請求が出来る場合もあるというところです。
今回の補修についての費用は何となくそれに該当するような気がするのですが、実際争いになれば司法の判断に委ねるしかありません。

ですから今後、買主（予定）からの補修要望などがあっても、契約成立前に慌ててやらないことです。契約してから引渡しの間にやったって良いことですから。その分見積もりして値引き対応というのだって方法です。

お礼

再び、ありがとうございます。少し時間が経ち、気持ちの整理が出来てきまして・・・。事を荒立てても、時間と金を無駄にして、良い結果が付いてくるとは思えないので、今回は社会勉強をしたと思う事にしようとかと考えています。
　気持ちよくお取引が出来る買主様が現れるのを待つことにします。いろいろなアドバイスありがとうございました。

回答No.3

mot3355

宅地建物取引業者です。

民法では、不動産売買契約は、買主の買付申込みに対し売主の承諾の意志が買主に到達した時点で成立します。(これを諾成契約といいます)
そのため、本件では契約が成立済みとなります。
買主が希望した補修に取り掛かったとき、契約スタートとなります。(これを契約の履行に着手といいます)
従って、契約の履行に着手してから、買主がキャンセルする場合は、手付金放棄で契約解除となります。
買主が手付金放棄せず、契約解除できるのは、天災地変で不動産が全部滅失した場合に限ります。
なお、もしも現在手付金を受け取っていないなら、手付金放棄分を買主に請求できます。
故に、「購入申込を書面で交わしても、拘束力はなく、反則金等も発生しない」ということはなく、契約済みであり、しかも、契約の履行に着手しているため、拘束力もあるうえ、買主に手付金放棄義務があります。

不動産の売却には、このようなことがつき物ではありますが、買主に手付金放棄義務を免除することは通常考えられません。
但し、ローン特約の場合は例外です。

宅地建物取引主任者国家試験の出題範囲に、諾成契約・契約の履行に着手・手付金放棄が含まれているので、gsrx08さんの不動産屋が知らないはずはありません。

参考URL：

http://tokagekyo.7777.net/brush_echo/keiyaku-ans6.html

お礼

ありがとうございます。当方の不動産屋に確認してみます。ただ、当方の不動産屋いわく、「今回は全額現金での清算になるので、手付け金はなく、売買契約と清算は同日に行う」との話だったので、手付金の請求すらしていません。mot3355さんのご意見を参考にさせて頂き、不動産屋と話し合ってみます。ありがとうございました。

回答No.2

noname#19073

既に解決してそうですが・・笑

＞不動産の売却には、このようなことがつき物で、当方が大人気ないだけなのでしょうか？

心情はよくわかりますので大人気ないとは思いませんが、このようなことが付き物という部分は遠からず近からず（意味不明）といったところでたまにあることです。
契約前であれば違約でもありませんし、ある意味お互い様です。あなたも止めようと思えば止められるということですから。

買い替えとのことで悠長なことは言ってられないかもしれませんが、あまり事を急いても損することもあります。あなたの希望する額で気に入って気持ちよく購入してくれる人に売却した方が良いと思いますよ。

ただ一点気になるのが、その購入予定者からの要望で補修した部分ですね・・。あなたの気持ち次第ですけど、がめつく考えれば、購入前提での補修要望であることが明らかならば、その費用分を請求するという考え方もありますけどね。金額にもよりけりですけど。

ただ、物件もその補修によって今後出てくる購入希望者から指摘を受けない＝価値が高まったとすると、それはそれで良いのかなとも思いますけどね。

お礼

ありがとうございます。
　今後の方針については、解決しそうですが、気持ちの解決はなかなか、解決が難しいですね・・・。
　補修に関しては、当初リフォーム後の販売を予定していたのですが、その分の値引きを希望されたので、双方承知の上、了解しました。しかし、水周りに気になる部分があり、補修の要請がきました。当方は、快く承諾して補修したと言う経過です。他の買主様でも必要を迫られた補修だとは思いますが、今後リフォームを行うとなると、二重の経費がかかる事となります。「リフォームと同時に行えば安くなりますよ」と業者が言っていました。微々たる金額だと思いますが、自宅の買い替えをして、家計が厳しい昨今、１円でも無駄にしたくない気持ちです。不動産屋と相談して、今後の対応を考えて見ます。
　お礼の文なのに長くなってすみません。
　ありがとうございました。

回答No.1

gamigami

『申込』はあくまで申し込みであって、『契約』を交わすまでは、なんらペナルティーがなく取り消しが出来ます。
これは売り手買い手双方の権利ですから、『泣き寝入り』ではなく、『そういうもの』と割り切ってください。
さて、売り時というのはそう何度も訪れませんが、今から春の間は結構人が動く時期ですから、売り時になると思います。
今回でも「最初のお客さんが一番良いかも」と思うような書き込みが見受けられますので、『次に縁がある人』が出てくれば良しと思ってください。
１２月でも物件を漁る人は居ますから、最初の方は縁がなかったと思って気にされないように。

お礼

早速のアドバイス、ありがとうございます！
　実行２日前の悲劇だったもので、気持ちの整理が付かないのが実情でして。でも、やはり割り切るしかないのですね。　自分だけが良ければ良いなんていう生き方ではなく、人様に迷惑をかけない生き方を心がけるという、良い教訓になったと考えることにします。いろいろな面で勉強になりました。
　次の良い縁の人を探したいと思います。ありがとうございました。