土地を不正に利用された場合に時効ってあるんでしたっけ？

質問

こんにちは。
法律に詳しい方に教えていただきたいのですが、

隣の家が家を直す時に、私の家の土地の方に建物を建ててしまいました。相手側は勿論、登記をしていません。
以前土地交換したり売買したりしたところなのですが、役場や法務局で構図を見たところ、やはりうちの土地であることが記されています。

質問１．よく聞くのですが、何年以上そのままにしていると、
勝手に使用した人のものになってしまう。
という話を聞くのですが本当ですか？
質問２．それは、その建物を今後建て替えなどで壊した場合構図どおりに戻してくれるよう促す事は可能なのでしょうか？

私の家は少しはなれたところに離れがあるのですが、
構図上は母屋から公道を通らずに行けるようになっていますが、実際はそのような道は存在していません。

祖母が１人で住んでいたところで、
あまり関知できない立場でいたのですが、
祖母の死去に伴い、
このような状態であることを知りました。

隣家も１人暮らしの５０代の女性が住んでいるので、
代が変わってしまった場合、
もっとこじれそうで気になります。

今壊してどうこうしろとは言うつもりはありませんが、原状回復は難しいとも思っています。
建物が古いので、今後お互いに壊したり、立て替えることなどある場合このままでいるのは残念です。

法律に詳しい方、ご指導ください。
よろしくお願いいたします。

回答No.3

o24hit · ベストアンサー

こんにちは。

>質問１．よく聞くのですが、何年以上そのままにしていると、勝手に使用した人のものになってしまう。という話を聞くのですが本当ですか？

　境界を誤って解釈し、２０年以上経過した場合、時効により土地所有権を取得できます。「時効取得」と言います。

--------------------------------------------------------------------
○民法

第162条 　20年間所有の意思を以て平穏且公然に他人の物を占有したる者は其所有権を取得す

２　10年間所有の意思を以て平穏且公然に他人の不動産を占有したる者か其占有の始善意にして且過失なかりしときは其不動産の所有権を取得す
---------------------------------------------------------------------

　ただし、取得時効による所有権の移転は、私権の変動ですが、境界は筆を異にする土地の境として公法上のものですから、「取得時効が完成しても境界自体が移動することはない」というのが判例です。
-------------------------------------------------------------------
　境界確定の訴えは、隣接する土地の境界が事実上不明なため争いがある場合に、裁判によって新たにその境界を確定することを求める訴えであって、土地所有権の範囲の確認を目的とするものではなく、時効取得の抗弁の当否は境界確定には無関係である。時効取得によって土地の境界が移動するものではないから、時効取得により当該土地の所有権を主張しようとするならば、別に所有権の確認を求めるべきである。

最高裁　第一小法廷　判例　昭和43.2/22　判決
(上告棄却)　昭和42年(オ)第718号
--------------------------------------------------------------------
　つまり、相手方の物にはなるが境界線は変わらないということです。

>質問２．それは、その建物を今後建て替えなどで壊した場合構図どおりに戻してくれるよう促す事は可能なのでしょうか？

　上記のとおり、公図自体は変わりませんが、所有権は相手に移っているので、交渉次第と言うしかないです。

回答No.6

walkingdic

>これもあてにならないものでしょうか？
「地積測量図」というのが正式な物です。
更に言うと、隣地所有者との間で境界の合意が取れている旨の記載があると完璧です。地積測量図があっても、合意がなかったり、古い物だと難航することもあります。

ただご質問の言うものがもし国土調査の物だとすると、それが正しいものだと思われますし、それを元に境界杭の回復なども出来るでしょう。
（まず国土調査の測量図が間違っているとされることはないです）

何しても土地家屋調査士はそういうことも熟知している専門家ですから、まずは相談だけでもしてみて下さい。そうすればよくわかりますよ。

お礼

何度も丁寧に教えていただいてありがとうございます。

母に確認してみたところ、
やはり役場で見た公図が登記所にあるものと同じであるそうです。

隣の家は勝手に登記をできるはずもなく、
私の家ではもう何十年もの間、
公図通りの面積に対して、
固定資産税を払っていますし・・。

なのにいきなりポイッとほかの人の手に渡らせてなるものか・・。と思います。

土地家屋調査士は知り合いにやっている人がいました。その人に相談してみようと思います。
ありがとうございました。

回答No.5

walkingdic

まず、第一に公図というのは信頼性が低いですから（中にはそうでないものもあるが）、その敷地が御質問者の敷地なのかどうかというのは境界を確定しなければ不明ということです。
それがはっきりしないと次には進めません。

相手が了承しない場合には境界確定の訴訟をして裁判所に決めてもらうしかありません。

あと２０年の取得時効については、土地に関しては簡単には成立しません。非常に要件が厳しいので。
極端なことをいうと、境界確定訴訟の中で相手の家が自分の敷地に進入していることを明確にし、自分のものであると主張した記録があれば、成立しません。それは「平穏且つ公然」という要件を満たさないからです。
だから成立を阻止することは難しくないのです。
というのも、土地については登記という手段により所有権を主張していることになりますので、それに反して認めるということはどちらかというとレアケースなのです。

ただ両者ともに境界を誤認していて、実は違ったという話になると、取得時効の話は出てきますけどね。（両者が誤認していた場合は１０年です。占有者が知っていてやった場合は２０年です）

それはともかく境界を確定させないことには、事実上相手もご質問者も土地を売却することは困難ですよ。
当たり前の話ですが購入する人は境界がどこなのか当然聞きますので、普通は事前に確定させます。

お礼

アドバイスありがとうございます。

公図は確かに古いもので、大丈夫かな？と心配になってしまう気持ちもしていたのですが、
役場にはもっと詳しい図がありまして、
それには土地の縦横の長さ、軒数が詳細に書き込まれていました。
これもあてにならないものでしょうか？
古いものらしいので、何を基準にするのかが心配です。

登記していないのが救いですよね・・。
隣の家には好き勝手にされてきたので、
このままでいたくありません。
好き勝手にさせておいたこちらにも自分たちにとっての責任はあると思いますので、
しっかりとやっていきたいと思います。

もし仮に、不動産屋さんが隣に来ても、
圧力団体の如く粘りたいほどです。

本当はスムーズに進んでくれる事を願っていますが・・。

ありがとうございました。とても参考になりました。

回答No.4

o24hit

＃3です。

>もし、相手が土地を他人に売ろうとしたら、私、「この土地は揉めています。」とプラカードを持って立ってやりたいです・・。出来ませんど・・。

　所有権の移転はしても、登記上の境界線は変わりませんから、そのままでは、相手はその土地を売買する事は出来ません。
　まず、貴方に登記の移転を求めなければなりませんね。勿論貴方は「はい」と言うわけには行かないでしょうから、相手がどうしても売りたければ提訴(裁判)するしかないです。ですから、相手への抵抗は少しは出来ますよ…、結果は分かりませんが。

お礼

再びの御回答ありがとうございます。
まとめてお礼させていただきます。

所有権が相手に移ってしまうという問題があるのですね・・。心細く思います。
しかし、登記していないので、
そこは強みと思っても良いのでしょうか・・・。

何も悪いことしていないし、
恩を着せるつもりもなかったのですが、
仇で返された感じがして気分が悪いですよね・・。

隣の家は雨どいをつけていないので、
(付けてくれといっても付けません・・。)
うちのはなれに雨がかかってしまい、
壁が腐ってきてしまいました。

それでも直すのはこちらといった感じで・・。
それを通させてしまうこちらも良くないですよね。

やはり相手が売りたがったらそこで話し合いを持ったほうが良いのかもしれませんね・・。
いつになるのかはわかりませんが、
こちらが話し合いを持ちたいと言い出したら、
あちらは強気な態度で出てきそうな気がします。

ありがとうございました。
とても参考になりました。

回答No.2

walkingdic

まず「土地家屋調査士」という人がいますので（事務所を開いている）その人をお尋ね下さい。
ご質問では公図しかないようですし、公図と現況に食い違いも見られるようですから、初めにまずは境界の確定などをしなければならないと思われます。これを行うのが土地家屋調査士です。
その上でもしご質問者敷地の上にその建物が存在していれば互いにどうするかを取り決めるということになります。この場合も土地家屋調査士がアドバイスなどはしてくれるものと思います。こじれた場合とか万全を期したいというのであれば弁護士になりますけど、まずは調査士に確定してもらうことがスタートです。

お礼

御回答ありがとうございます。

一応、測量も考えたのですが、
なかなか進まないのが現状です。
土地家屋調査士というのは一応知っていたのですが、
多分揉めると思います・・。

測量などをした場合、杭を打ったりすることは相手の同意がないと出来ないと聞きました。
そうするとやはり、弁護士に相談するしかないのですね。

隣の人は外国から来た人で好意で安く住まいを提供したりしたのが始めだったそうです。
当時は差別が多く、お墓も建てられなかったそうで、
やはり私の家の墓地の敷地内にあります。

恨みを買うような覚えはないのに、
こんな風に陥ってしまっていて悔しい気持ちです。

もし、相手が土地を他人に売ろうとしたら、
私、「この土地は揉めています。」とプラカードを持って立ってやりたいです・・。出来ませんけど・・。

ありがとうございました。

回答No.1

waka-okamin

法律をちょっと勉強しているものです。

所有権の取得時効ということで、民法の１６２条には「２０年間、所有の意思をもって平穏にかつ公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。」
とあります。

これは、それが「他人の土地だと知っていた場合」です。「知らなかった場合」は１０年間の占有で所有権を取得となります。

こういう土地問題は近所の方とのトラブルになりやすいので、専門家の方に実際に相談されることをお勧めいたします。

お礼

アドバイスありがとうございます。

やはり２０年の壁があるのですね・・。
知らないわけはないとは思いますが、
知らない振りして公然と占有しているつもりでいるのだと思います・・。

その場合、建物を壊した場合は元に戻してくれるのでしょうか？
隣家の人は登記はしていません。

登記をしていない場合、今後近いうちにあるかどうかはわかりませんが、土地の売買が行われる時に揉めると思うのですが・・。
ご存知でいらっしゃいましたら、
教えてください。
質問になってしまってすみません。
ありがとうございました。