• 締切済み

貸している土地に新たな契約書を作る場合

実家から2時間ほどの山間部に、母の実家があります。現在は誰も住んでいません。10年ほど前に祖父が亡くなった際、姉妹の長女である母が相続できるものは相続しました。 その中に、宅地として他人に貸してある土地があります。 土地は5カ所、貸した方が家を建てて住んでおられます。 長い方は50年くらい、短い方が20年ほど。 土地を貸す際に作ったらしい契約書はありますが、ごくごく簡単なものだそうです。契約年数などもなく、ただ誰が誰に貸すという感じのものらしいです。地代は母の口座に振り込んでもらっています。 田舎ですので、それぞれ年数万程度だそうです。 その山間部の町からは両親も離れ、時々行く程度です。 心配なのは、貸している土地に住む方も皆さん高齢化し、その子どもが引き続き住み続けてくれればいいですが、中にはすでにすんでいた方は亡くなり、遠方に住む息子さんが地代だけを振り込んでいるところもあります。 私たち子供も遠方に住み、今後その山間部の町に足を運ぶことはほとんどなくなっていくと思います。 そのため母は、新たにしっかりとした契約書を作成し、特にその中に土地を返す際は建物を取り壊して原状回復するということを明記したいようです。 土地を返してもらっても建物は残り、風化し、周りに迷惑をかけるのを避けたいためです。近ければ様子を見に行けますが、両親も高齢化し足を運ぶのが大変になっていますし、私たち子供も遠方にいます。 契約書を作成する過程でいろいろ調べる中で、建物買取請求権というものがあることを知りました。 契約期間が満了した際に、地主に対して建物の買い取りが要求できるというものらしいのですが、もし貸してある相手にこれを行使されたら非常に困ります。 変な言い方ですが、寝た子を起こすようなことをせずに古い契約書のまま何もしない方がよいのか、それとも契約年数などは入れずに原状回復の条件を記載した契約書を作った方がいいのか、とにかく建物買取請求権を行使されないようにするには、どのような契約書を作成すればいいのでしょうか?というかそういうことは可能なのでしょうか? 司法書士の無料相談所に、とも考えていますが、こちらで一度伺ってみようと思い書き込みいたします。 よろしくおねがいいたします。

みんなの回答

  • akak71
  • ベストアンサー率27% (741/2672)
回答No.4

借地権の買取請求で、地主が買い取ることは一般的にはありません。 地主は拒否すればよい。 賃貸借が継続するだけ。 http://page.cafe.ocn.ne.jp/profile/sumaino9/diary/200602 借地法が適用されます。

koromi2980
質問者

お礼

拒否もできるのですね。 更地にして返してもらえるものと思っていたら、建物を買わされた上に、こちらで解体するのでは負担が大きすぎると思い不安に感じました。ご回答ありがとうございました。

  • toratanuki
  • ベストアンサー率22% (292/1285)
回答No.3

借地権の買い取り請求権などという権利はありません。 一部の地域で行われている慣習だと思います。

koromi2980
質問者

お礼

あまり一般的ではないと考えていいのでしょうか? これが一般的なら、土地を貸す人はいなくなるような気もしますが・・。 ご回答ありがとうございました。

noname#121701
noname#121701
回答No.2

建物買い取り請求と同時に、借地権を土地所有者(底地権者)に買い取れという請求も出来ます。 相続税評価では借地権は土地の時価の6割か7割です。 時価が分からないので、買い取り金額は分かりません。 契約書を交わすことで寝た子を起こすか、このままにしておくか微妙なことで判断つきません。 私も司法書士なので、無料相談担当の司法書士もおそらく困るでしょう。

koromi2980
質問者

お礼

mk1946さま、もうひとつの質問でもお世話になりました。ありがとうございます。 質問を整理して改めてお聞きしたいのですが、 少し前知人に、民法で借りた土地は原状回復をして返すことが決まっているから、契約書に「原状回復して返すこと」というようなことを入れなくても大丈夫ですよ、と言われました。基本的には貸した土地に建物を建てた際、返すときには更地にして返すと言うのは言わなくても当然のことだと考えていいのでしょうか?法律があるのなら、暗黙の了解というか、明記しなくても当然のことでしょ?と考えていいのですか? また、母の名前で新たに契約書を作るとして、その中に契約期間を特に明記しなくても良いのでしょうか?できたら入れずに作りたいのです。また、自分でネットでの雛形や本を参考に作ることは可能ですか?やはり司法書士の先生にお願いしたほうが確実でしょうか? 以上、たびたび申し訳ありませんが教えていただけたら幸いです。

  • toratanuki
  • ベストアンサー率22% (292/1285)
回答No.1

まず、契約を開始した時期を明確にしておいてください。 その日付によって、「借地法」が適用になるか、「借地借家法」適用かが決まります。 後者のほうが新しく、当然、借り手に有利になっています。

koromi2980
質問者

お礼

ご回答ありがとうございます。 実家の親が持っておりますので、確認してもらおうと思います。

関連するQ&A

  • 土地の賃貸借契約時の特約として・・・

    (1)土地の賃貸借契約を結び、借主が土地上に建物を建てました。 (2)期間満了を理由に貸主が建物収去土地明渡請求をしました。 (3)裁判では和解交渉もなされましたが、成立しないまま結審という  直前に借主は建物買取請求をしましたが時機に後れたものとして  却下されました。 (4)借主は基準時後に建物買取請求をしました。 時機に後れたものとして排斥された買取請求権でも 再度行使すれば、認めるべきという考えが多数であると思います。 しかし、それではあまりにも貸主が不憫であると思います。 そこで本題ですが、貸借契約時の契約書に 【建物買取請求権を行使する際は、早期に行使するものとし  基準時後の行使の場合は、買取額の一割を減すことに同意す】 などといった特約を入れた場合、裁判ではこのような特約は 認められるでしょうか?

  • 借地人からの契約解除の申し出の場合の建物買取請求権

    これから30年で土地を貸して、借地人(企業)が建物を建てることとしています。 契約書では、契約期間満了後に、双方のいずれかの解約申し出がない場合はさらに10年継続するとうたっています。 契約書には、契約期間が終了した場合に借地人の費用で原状回復するとうたってあっても、借地借家法16条によればこれは無効であり、それどころか建物買取請求権により、地主がお金を支払って買い取らないといけないということを聞きました。 そこでお尋ねしたいのですが、借地人から解約したいとの申し出により解約する場合についても、この建物買取請求権を行使できるのでしょうか。 もし、それが可能であるなら、あくどい企業であれば、ものすごく高価な建物を建てておいて、契約満了で出ていきますと言って、地主に買い取りを請求し、買い取れないなら、代わりに土地をいただくということも可能になってしまうと思うのですが、どうでしょうか。

  • 借地人から解約を申し出た場合の建物買取請求権

    これから30年で土地を貸して、借地人(企業)が建物を建てることとしています。 契約書では、契約期間満了後に、双方のいずれかの解約申し出がない場合はさらに10年継続するとうたっています。 契約書には、契約期間が終了した場合に借地人の費用で原状回復するとうたってあっても、借地借家法16条によればこれは無効であり、それどころか建物買取請求権により、地主がお金を支払って買い取らないといけないということを聞きました。 そこでお尋ねしたいのですが、借地人から解約したいとの申し出により解約する場合についても、この建物買取請求権を行使できるのでしょうか。 もし、それが可能であるなら、あくどい企業であれば、ものすごく高価な建物を建てておいて、契約満了で出ていきますと言って、地主に買い取りを請求し、買い取れないなら、代わりに土地をいただくということも可能になってしまうと思うのですが、どうでしょうか。

  • 契約書(土地・建物)の作成のついて

    詳しい方教えてください。 土地と建物(新築)を同じ建設会社より契約いたしました。 契約書は土地と建物の双方を含む形の契約書です。 この契約書で住宅金融公庫の財形融資(マイホーム新築)を申し込みましたが、 土地の契約書と建物の請負契約書の2部に分けて提出しなおしてくださいと言われました。 元々、土地建物の双方を含む契約書は違法性があるのでしょうか? 融資向けに契約書を作り変えるという事事態、どうなのかと思うのですが。。。 また、収入印紙の貼付も重複し困っております。 よろしくお願いいたします。

  • 複数の契約を1つにまとめることってできますか

    貸地の契約で、1続きの土地に1つの建物が建ってます。 借主も貸主も同じだし、地代も一まとめで決めてきてますが 契約書が複数に分かれています(時期も内容もほぼ同じ)。 今回保証人が変更になるので合意書を交わそうかと思うのですが既に地代も何度も変わってるのでどんな風に取り扱えばいいのか悩んでいます。 この際1つにまとめてはどうかとも思うのですが問題はないでしょうか。特に注意する点があれば教えていただきたいのですが・・宜しくお願いします。

  • 土地の賃借料と時効

    土地の賃借料と時効 よろしくお願いします。 私の祖父と祖母はある人(他人)から借りた土地の上に2階立ての建物(住宅兼店舗)を建てて住んでおりました。 (契約者は祖父。今から約50年前) 祖父の死後は、祖母が引き続きその住宅に住んでおりました。(契約の更新等は特になし) 祖母の死後、母が店舗で商売をしていたことから、引き続きその土地を利用し続けておりました。 母が引き継いだ頃(約10年前)、近隣との相場から地代が高いということで減額のお願いをしたところ、これといった返事がなく、何も言ってこなかったため、母は毎年40万円の地代を振り込みしておりました。(それまでは50万円支払っていたようです) 今年、建物の老朽化に伴い、そのお借りしていた土地を地主にお返する旨、地主様に連絡をしました。 すると、その地主様の代理人(弁護士)から内容証明にて未払い地料と、建物の撤去に関して面談したいと内容証明が届きました。 内容は、 ・平成12年より地代の支払いがない(実際は40万円払っています) ・建物の撤去について相談したい 大きく分けると上記2つのことが書いてありました。 50年前の契約書はこちらにはありません。 恐らく地主さんも相続で得た土地なので契約書は持ってないと思います。 そこで質問ですが、 うちには過去の振込みの領収書が保管されてあることから、平成12年以降の地代全額を請求されることはないと思いますが、 未払いの差額10万円分に関しては、支払い義務はあるのでしょうか。 また、賃借料の時効は5年だと考えておりますが、実際のところ時効の援用は可能でしょうか? (ちなみに、これまで地代の請求は一度もありませんでした。) また、建物を撤去する義務はこちら側にあるのでしょうか? 契約書がないため、弁護士とどうやって交渉してよいかわかりません。 ご教授のほど、よろしくお願いします。

  • 土地貸借で建物取り壊しの条項

    よろしくお願いします。 普通土地賃貸契約で、私の土地を貸して、建物は貸した相手が建てる契約をして、契約期間が過ぎ契約更新をしない場合、契約書に土地の原状復帰の条項があっても、その条項の効力は無いと聞きました。つまり、貸した相手には土地を原状復帰すると契約書に書いても法的に強制されないと。 定期借地の場合は原状復帰するのは法的に決められているようですが。 普通契約の土地貸借では土地の原状復帰を相手に求めるには相手の良心にすがる他は無いのでしょうか。

  • 土地の賃貸借契約

     現在借地である土地上に私名義の建物に住んでいます。今回その土地の名義変更(息子、孫に贈与)に伴い賃貸借契約書を改めて交わしたいと依頼あり、内容は相手の有利な文言が多く私としては改めて契約書を交わしたくない為市役所の相談会で聞いたところ、特別に契約書を交わす義務はないと言われ、今の契約(昭和41年のことであり書面交付はなく口頭のみでの契約で現在にいたる)で継続したい旨を仲介している不動産屋に相談したところ、相手からは書面(要望事項等)で提出して欲しいと依頼があった。私としては第一希望としてその土地を購入したい(相手は売るつもり無し)第二希望としては地代を下げて欲しい。いずれは建物を建て替えたいと思っています。という文言の要望書を作成しようと思いますが他によい文言はないでしょうか?又相手の出方に対する対処方法も教えてください。時間があれば直接弁護士に相談しに行こうと思いますが必要書類としては、新たに交わそうとしている契約書、建物の固定資産評価証明、建物及び土地の謄本、建物の権利書のほかなにを用意し相談すればよいのでしょうか? 長文で質問の主旨がいまいちはっきりしなくて大変申し訳ございません。多方面からの回答をいただけたれ幸いです。よろしくお願い致します。

  • 建物買取請求権について

    母が所有する土地に賃借権を設定して建物を建てて住んでいた賃借人が,期間満了を理由に建物買取請求権を行使してきました。(弁護士から通知が来ました) 母は痴呆で数年前から病院に入院しており,私が変わりに司法書士の先生に相談して,まず後見開始の審判をするよう言われましたが,建物買取請求については,相手方が請求権を行使したら買い取るしかないという事でした。 貸し主が契約を更新したい場合でも,借り主に更新の意思がなかったら 貸し主は建物を買い取るしかないのでしょうか? 母の病院代等で生活は楽でなく,ぽんと数百万の買取金を渡せる状況にありません。相手方は話し合いで更新をしてくれると言うことは無いみたいです。

  • 土地と建物の契約について

    古家付きの土地を購入して 新築に立替しますが その古家には売り主さんが在住中、私と売買契約後、売主さんは 新居へ移ります。 仲介不動産屋の(説明)契約内容として、 (1) 土地の契約  (2) 建物の契約 と 2回に別けて契約をします。と説明がありその為 銀行の契約事務手数料も2回支払いとなることが見積もり明細にて判明 (1)土地の重要事項書は事前にコピーと説明を頂き、内容も問題無し (2)建物の重要事項書は説明無し書類?も頂いていない。    先日工務店と顔合わせをして、間取りのやり直しは納得のいくまで 何度もやり直しをします、出来る限りしますが、その中で無理な事 は説明をしてお断りします。ので、協力してくださいとの事でした 工務店側から、建物の使用書、工務店の短期補償詳細書(2枚)、        瑕疵担保補償のパンフレット、        地盤補償のパンフレット、を 頂きました。 仲介の不動産屋の言う、土地と建物2回契約に関して疑問でこの方法しかないのかと・・・・・    土地契約してしまうと 建物の方で問題等が起きた場合どうなるのか・・・・    土地だけ手元に残る可能性もあるものなのか? 不安です。  土地と建物の契約(2回)した方、もしくわ詳しい方、宜しくお願い致します。