土地の賃貸借契約

質問

亡父の遺した土地を相続しました。隣接する土地の所有者が建てた家屋の一部がこの土地にかかっています。この建築は亡父の許可をまったく取らずに勝手に建てたものです。その後、亡父は、隣接する土地の所有者と話し合い、固定資産税のおよそ３倍の地代を受け取ることとしました。
　土地を相続した場合、契約を新たに結び直す必要があると聞きました。その際、「契約が解除になった場合、当方の土地の上にかかっている建築物の撤去し、更地にして返却する。建築物撤去は、相手方の費用で行う」旨の一文を入れてもよいでしょうか？
　また、「相手方が建築物を撤去せず訴訟となった場合に、関連する訴訟費用は相手方が負担する。」旨の一文を契約に入れてもよいでしょうか？
　さらに、契約が解除になった場合に、ごたごたが発生しないように契約に入れておくべき事項があったらご教示ください。

回答No.3

noname#65504

借地借家法により借り手不利な特約は入れても無駄なのは先の回答にあるとおりです。

＞土地を相続した場合、契約を新たに結び直す必要があると聞きました。

土地の契約には２つの契約があります。１つは有料の賃貸借契約で、もう１つは無料の使用貸借契約です。

賃貸借契約は相続しますので、特別手続きは必要ありません。せいぜい名義変更をしておくだけです。合意によって結び直すことは可能ですが、借り手の合意が得られなければそのまま契約は継続されます。一方的に契約内容を変更することはできません。
相手が自分に不利になる条件で契約を変更することはないでしょうから、今の契約より質問者に有利になるようなことは付け加えられないと考えてください。

一方使用貸借契約は相続しませんので、本人が死亡したら契約は終了です。そのため、契約を結び直さなければ、土地を引き渡さなければならないことになります。この場合地主よりも借り手側がお願いしなければならない立場ですが、地主は契約し直す必要もない立場ですね。

結び直す必要があるという情報は、使用貸借契約の場合ですので、有料の賃貸契約には当てはまりません。両者を取り違えたことによる勘違いだと思われます。

参考までに
＞この建築は亡父の許可をまったく取らずに勝手に建てたものです。

土地の境界というのは結構曖昧でよくもめるものです。知らずに越境してしまうことも多々あるようです。
質問者側が気づかず１０年（隣人が他人の土地であることを知っていた場合でも２０年）経ってしまうと、時効取得により隣人の土地なってしまうところでした。
そうなる前に話し合いができてよかったですね。

回答No.2

-phantom2-

最初は勝手に隣が越境して建てた家屋であっても、亡父の時から賃貸契約になっています。そしてこの度、相続により質問者さんが貸主として賃貸契約を結ぶのですね。

「借地借家法」という賃貸契約についての法律では、当事者間で借地借家法の規定と異なる特約をしても「借主に不利な特約は無効」と定められております。

＞「契約が解除になった場合、当方の土地の上にかかっている建築物の撤去し、更地にして返却する。建築物撤去は、相手方の費用で行う」旨の一文を入れてもよいでしょうか？

上記の条件は、借主に契約違反があり解除になる場合などに認められる特約ですから、解除であればとにかく適用できる事ではありません。よって借主にとって不利な特約となり無効です。

＞相手方が建築物を撤去せず訴訟となった場合に、関連する訴訟費用は相手方が負担する。

訴訟費用は通常、負けた方が負担します。勝敗によらず借主の負担とするのは、やはり借主が不利なので無効でしょう。

借地借家法は強力に借主を保護しています。借主の方が強い立場にあることを理解ください。

回答No.1

akak71

建物を目的としていますので、借地権に該当すると思われます。
借地権の該当するようでしたら、特約などほぼ無効です。
入れても契約しても、無視されるだけ。
図面などを持参して、法テラスなどに相談されると良いでしょう。