工事請負契約書の内容の確認方法が分かりません

質問

融資のため建築確認申請の前に請負契約を結ぶことになり、
業者からいただいた契約書と約款の内容を確認することに
なりました。
私素人が30分程内容を確認したのですが、瑕疵担保条項が
なかったり火災などの損害額が請負額の1/10を超えるもの
については甲の負担とする、など乙に有利な内容になって
いるようです。
約款は説明なしに渡されただけで4日で回答してほしいと
言われました。
どうも多少の修正では収まりそうに無く、時間も無いので
標準的な契約書、約款で差し替えてもらおうかと思ってい
ますが可能なのでしょうか。
また、標準的な書式などはどこにあるのでしょうか。

回答No.5

May_K · ベストアンサー

こんにちは。
これは日弁連が出している約款の解説本にその背景が記載されています。
その内容とは、民間連合協定の建築請負約款が制定された当時は、甲（即ち建築業者）側は地場の工務店・大工の場合が大部分でした。そこで甲・乙の力関係を考えると、あまりに甲に有利に作ってしまうと工務店が倒産する恐れがあるため、彼らを保護する必要があったわけです。

上記の考えに基づき、乙に有利な条件となっています。
別に約款を渡した業者が故意に改ざんした訳ではないと思います（多分、民間協定連合の約款の一部を抜粋したものでしょう）。

余談ですが、月日が経つに連れ、大手HMが台頭し、甲・乙の力関係が全く逆になりました。
民間協定連合の建築請負約款では、多数のクレーム処理を経験し、百戦錬磨と化しているHMに施主側が負けるのは明白です。（ついでに揉め事が生じた時に、判断を下す法廷は「建設業者間の問題を裁く」法廷なので、民間との法廷闘争の扱いには慣れておらず、しかも、業者よりの判断が下される場合があるようです。）
そこで日弁連が既存の建築請負約款に民法に基づく消費者保護の観点を盛り込んだのが、彼らの約款です。

私も以前、日弁連の約款を元に契約を結びたいと要望したことがありましたが、全く回答をもらえぬまま放置されたことがあります。その理由は、第4条に詳細な見積、工程表を施主に提出することが条件付けられているので、丼勘定の見積（坪単価＊延床面積）しかしない業者は絶対に反対します。
まあ、それは民間協定連合でも住宅金融公庫の建築請負約款でも同一条項があるので、同じなのですが。。。

仮に第4条を根拠に反対するなら、同項を削除して約款を締結しても良いと思います（本当はお薦めしませんが）。

お礼

結局、日弁連の雛形と見比べて、提示された約款に足りない条項のうち
保険契約、住宅保障、工期変更などをそのまま追加してもらうことになりました。素人が短い期間で直すのは大変なので、やはり始めからしっかりした約款を提示してもらいたいものです。

回答No.6

May_K

すみません。最初の記載を間違えました。
甲＝建築業者ではなく、乙＝業者です。
失礼しました。

回答No.4

notteke

こんにちは、＃１です。

建築確認申請時に再契約とおっしゃいますが、建築確認と契約行為はあまり関係がありません。建築確認はその建築物が建築地に対し適切かどうかを判断するものなので、確かに申請料がかかるので厳密に言えば契約後に申請したいのが住宅会社の本音です。申請書類作ったり、役所に足を運んだりしますからね。

たとえば申請は先にしてもらって、許可が出るまでのあいだ（２週間から３週間かかります）に約款等の検討をされてはいかがでしょう。その間に特約事項を決め、覚書などで取り決めをしておけば問題ないかと思いますよ。

まず契約する際に約款について納得しかねる部分があるのでそちらは検討したい、内容と請負会社の対応によっては解約もありえるということを書面にて作成し、双方捺印しておきます。建築確認を申請してもらい、許可がおりるまでじっくりと話あい、決まったら覚書で内容を確認、署名捺印。こんな感じでしょうか。ただ解約した場合はそれまでの実費費用は当然払わなければなりません。

再契約となると印紙代もかかるのでお勧めしません。

ただ、ちょっと思うことはそれなりの会社であれば施主にそれほど不利な条件を課しているとは考えにくいです。他の回答者様が教えてくださってるものと比較してみてはいかがでしょう。がんばってみてください。

回答No.3

vanille50g

家づくりのセミナーで、日弁連の書式が一番いいと教わりましたので、ご参考まで。
この書式への完全差し替えには業者は応じないかもしれませんが、必要な条文を特約や覚書として追加することぐらいは応じるように交渉されてはいかがでしょうか。

参考URL：

http://www.nichibenren.or.jp/jp/soudan/chishiki/iedukuri/index.html

回答No.2

smoks-gen

民間工事でゼネコンが契約する際は、そのほとんどが民間建設工事標準請負契約約款(旧四会連合）の標準書式を使用しています。ハウスメーカーの場合は独自に作成されているような気がしますが、いずれにしても条文をよく読んで比較検討することがよいと思います。

nottekeさんの回答にあるように、約款の内容を変えることは難しいかもしれませんが、交渉してみる価値はあると思います。
いずれにしても、請負約款は建設業法をベースに作成されているのでハウスメーカー独自のものにしても、(旧四会連合）のものにしてもそれほど内容は変わっていないと思われます。

気になることが請負契約約款に追記できないのであれば、工事契約の質疑確認応答書を作成し(署名捺印がベスト）
請負契約書の一部とする。また、仕様的な問題であれば設計図書(契約用）に特記仕様書を追加してもらいそこに明記する。等の方法が考えれれます。

参考までに、工事請負契約書の中には、設計図書、質疑応答書、も含まれることが建設業法で決められているはずです。

参考URL↓
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kenchiku/hunsousinsa/hs2_bousi.htm

国土交通省HP：民間建設工事標準請負契約約款　↓
　　　　　　　　　(甲）…乙以外の工事
　　　　　　　　（乙）…小工事
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/kengyo/yakkan/KAISETU.htm

契約時にきちっとしておくことは大変重要なことです。特に戸建の契約の場合は、所謂いちげんの客みたいのものですから、工事請負者側が結構強気に出るケースがおおいようです。（わたしも現在改築を計画しており非常に強く感じます）雰囲気に流されず、冷静に判断し交渉をがんばってください。

回答No.1

notteke

こんにちは。

どのような契約かは分かりかねますが、私の会社の話をします。

契約書や約款はその請負契約をした会社が独自に作成、用意したものしか使えないと思いますよ。見本みたいなモノもあるかとは思いますが。それに差し替えるとおっしゃいますが、それじゃその住宅会社との契約にはならないのでは？まぁ契約書は金額や工期くらいしか記載してないと思うので、そちらは（望み薄ですが）可能かもしれませんが、請負約款は質問者様と住宅会社との決め事を記載してあるので、別書式を使うのは不可能のような気がします。

時間が無いと言われますがそれでも４日あります。担当者を読んで約款内の気になる点を説明してもらうことをお勧めします。どうしても納得できない事項があれば、「特約事項」という項目を契約書に追加してもらい一部約款内容を変えてもらうことは可能かもれません。

それにしても約款の説明が一切無いとは、ちょっと手抜きの担当者ですね。もう少し時間をかけることをお勧めしておきます。

お礼

差し替えが無理であれば、例えば建築確認申請時に再度
契約を取り交わす、などの特記事項を記載して内容の確認
に時間をかけることは出来るのでしょうか。