中古マンション仲介 売り主公庫返済不能

質問

不動産会社の仲介物件の中古マンション購入についてです。
オープンハウスをみて気に入ったので申し込みをする際に「売り主が住宅金融公庫の返済ができないので、物件価格の他に引越他費用（５０万円）を別途払って欲しい、でないと引越ができない」とのこと。

築４年のマンションなのですが部屋の汚れがひどく、張り替えを要求しましたが、買う方の負担であること。

やむなく、その分（張り替え他費用の想定）と５０万円を物件価格から差し引いて申し込みをしました。

その後、壁紙の張り替え費用を調べていくと、想定以上にかかりそうなので、仲介業者に値下げ交渉を申し込んだのですが、なんでも住宅金融公庫に申し込み金額で審査を出しているが、もっと高くなる可能性もあるといわれました。

このケースで値下げ交渉は可能でしょうか？
又、物件は気に入っているのですが、複雑でなんだか不安です。
契約に向けて今後注意すべき点などありましたらアドバイスをよろしくお願いします。

回答No.3

lemonbarm · ベストアンサー

＃２のlemonbarmです

＞公庫が金額を決めるから・・・
というのは、正しくもあり、間違いでもあります。
最終的に返済金額の決定権は公庫が持っているのは間違いないのですが、市場性等の流動的な要因がからむので仲介業者がどのように公庫にプッシュするかで金額が変動する部分もあります。
任意売却については、公庫・銀行・整理回収機構等いずれも自主審査で市況性を確認するのですが、「その金額では無理です」という場合も多々あります。そうなってくると仲介業者の力（担当者にもよります）でしょうね。

また諸経費等の金額について、きっと不明な点が沢山あると思います。
現段階では仮定の売買金額での計算にになるかもしれませんが、一度書面で諸経費・税金等の必要な金額を明示して貰った方が良いと思いますよ。（若干の誤差はあると思います）
もし、書面に出来ないというのであれば金額の算出の知識が無いのでしょうから、その仲介担当者は要注意と判断している方が良いと思いますよ。

お礼

回答ありがとうございます。
一度書面で金額提示してもらいます。
いろいろたすかります。

補足

昨日、公庫の審査がおりて当初の金額での提示がありました。お願いしていた書類もきましたが、売却金額と手付金のみの提示で諸経費や税金についてはいっさいありませんでした。又、ローンについても銀行のホームページをコピーしたものが封筒に入っていただけでした。
値下げ交渉についてははぐらかされるばかりです。
本当に値下げ交渉の余地はないのでしょうか？
契約の為の書類を今日中に用意してほしいとか、なんだか急がされているのですが、こんな調子で大丈夫でしょうか？

回答No.2

lemonbarm

引っ越し費用についての問題なのですが、住宅金融公庫に売却価格の決定時にその仲介業者のほうで仲介手数料を含めて必要経費の申告を行っていないのでしょうか？
返済不可能な物件を処分するのに、競売と任意売却という方法があり、今回はその任意売却なので後思います。
任意売却の場合でもある一定の経費は認められます。その中に引越費用を認めて貰うことは不可能ですか？
こういった場合売買価格でもローンの残額が返済出来ない場合が多いのですが、売買価格以外にお金を渡すということは本来あってはいけません。もちろん全くないわけではないのですが特殊な事例です。
公庫も売らなければ返済されない＝立ち退かなければ売れない、ということは理解していると思います。その仲介業者に清算金から公庫の承認を貰うように相談してみて下さい。別途お金を渡す・・・もしかしたら、売主に少しでもお金を残してあげる方法として、仲介業者が考えた方法かも知れません。もちろん困っている相手の事を考えて（何で返済が滞ったのかにもよると思いますが）とった方法とも考えられます。

引渡については、契約時に手付け金を支払わずに契約を結ぶ方法もありますから、そのように依頼されればいいと思います。または、ローンを組まれないのであれば、契約・決済（引渡）を同時に行う方法もあります。
仲介業者と相談してみてはいかがですか。

お礼

回答ありがとうございます。
仲介業者と相談してみます。

補足

回答ありがとうございます。
任意売却や公庫と仲介業者・必要経費・清算金などのしくみがよくわかっていなくて、仲介業者からはただ公庫が金額を決めるから・・と言われています。

回答No.1

momoko3

その物件価格が相場に比べて、割安感はありませんか？引っ越し費用やリフォーム費用を考えても、相場よりも割安感があれば、その仲介業者を信用してすべてお任せる覚悟であれば、いいでしょう。手付け契約と残金決済と引き渡しをすべて同じ日にできれば、一番安全なのですが、そうしたくともなかなかそうはなりません。仲介業者の信用情報を取引先金融機関で教えてもらってください。この業者が過去どのような仕事をしてきたのか、信用があるのかを聞いてください。
お金は、売り主の引っ越し終了後にすべて支払うことが原則です。登記の移転、物件の引き渡し、代金の支払いこれらすべてを同じ日に行うのです。できなければ、信頼できる仲介業者とわかった上で、その業者に代金を預け（売り主には渡さない）、預り証を発行してもらいましょう。引っ越し費用は、後日買い主に請求してくださいといって、確実に中身が空っぽになったのを確認してから、支払ってください。

お礼

仲介業者は大手不動産なので一応安心はしています。
支払いはよくわかりました。ありがとうございます。

補足

物件価格は同一マンションの他物件とほぼ同等でした。
仲介業者は関西では大手です。